Thursday, June 21, 2018
I Hsiang (Rex) Tsai

I Hsiang (Rex) Tsai

Tuesday, 17 January 2017 02:36

在美租房子-陷阱多 请注意

美国租房要注意- 包括夏威夷

      今天夏威夷新闻报导有很多人申诉在租房子什么受骗。  所以不管您是本地还是外地人,美国还是中国人, 都有可能受骗。  通常骗子会在网上广告或是在一些租房子的网站广告有房子出租 以下几点请注意 如果看见 您需要格外注意

  • 特别好的房产+特别低的租金
  • 房主不在本地-也没有房产经纪人代理房产
  • 房主要求汇款后才可看房-然后编一些理由

一般中国人来美国-或是夏威夷想租房子 有时并不那么简单。  原因有以下几点

1.  没有信用度可查询

2.  在美国没有收入可查询

3.  在美国没有身份

4.  房主担心如果家里出了问题,如果房客就飞回中国或其他国家那可真是求偿无门呢

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所以很多人可能有经过这个情况- 了解租房子并没有想象那么简单- 有钱也许还无法租到合适的。

通常他们会请房产经纪人协助- 他们也比较可以放心不至于被骗

不过通常这个服务是需要费用的。  毕竟是有困难度的。

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以前就有一位客户朋友来夏威夷租房子 不过因为在租房子上面跟 房主的经纪人代表 有一些纠纷,外加那位房产经纪人的态度强硬, 让客户自己在处理上面几乎是无法自己完全搞定。

不过还好 我从一开始到最后都还蛮了解到底出了什么问题- 才可以给这位客户朋友一些协助以及建议。  最后也是在房产出租法律上面帮客户朋友取得优势让对方态度软化 然后顺利解决问题。

所以我建议-如果您是外国人而需要长期租房子还是请一位有良心的房产经纪人协助为佳。 不过我了解很多人为了省钱,而想自己寻找房子出租,那么您最好是英文非常好 然后了解租约 不然以后有问题了,您可能要花费更多钱寻找律师协助。

 

 

 

Tuesday, 02 June 2015 00:00

房屋检查 HOME INSPECTION

在房地产交易中房屋检查是一个很重要的环节 (通常我们建议在卖方接受您的价格后的一个礼拜内就开始安排检查)在亚洲许多地方,房屋检查可能不是个必须的步骤不过为了买家的权益我强烈建议您做这个检查。目前许多卖家会在合约上面注明 “AS IS" 也即是说您买的就是您看见的 (卖家不负责修理)我看过的卖家也都是如此,原因也很简单理解。不过房屋检查可以让您了解房屋是否有重大的问题。  老实说房子如果有几年的历史,通常都会有一些损坏,不过我们现在讨论的是重大问题譬如漏水等等,或安全上面的考量。  如果发现重大问题,买家有权取消合约这也是为何我极力推荐检查。

虽然卖家没有义务一定要帮您修理一些小的问题,不过您还是可以合理要求卖家处理一些问题。 通常我会为顾客介绍一些有执照以及有经验的检查人员。  他们了解房子的类型以及大小后会给您一个报价。 

 

 

 

Wednesday, 04 February 2015 00:00

Nohona Kahala 社区房源专栏报导

Nohona Kahala

一个55栋住宅的社区,位于著名KAHALA地区,接近KAHALA MALL,24小时当地连锁餐厅,银行,加油站,小学。  建于1991年,目前的社区管理费 $450 每月。  这是一个非常隐秘的社区,进去参观并不容易除非您有朋友住里面。  此区域的交通很便利, 不远处就可上高速公路 往东西2方行驶。 

 

周边环境

 

 

Kahala 是著名的豪华住宅地区,其地理位置非常好  离 Waikiki  开车只需  15-20分钟 

附近除了有KAHALA 商场外,还有KAHALA MANDARIN 5星HOTEL以及SONY OPEN 使用的GOLF 球场。

Kahala 豪华住宅区 也在不远处,那边的房子都在 200万以上。  所以如果您是想要在KAHALA 地区居住,而且您的预算在2百万美金以下,而且想要住在一个安全以及房屋状况好的房子那么您可考虑此房源。  此房源还有一个小型游泳池

KAHALA 地带 大部分的豪华住宅是没有海景的。  有带海景或连着海滩的 大部分接近或超过千万。

KAHALA 地区距离有名的钻石山区域也很近。 

 

4099 Keanu Street
Honolulu, HI 96816
List Price: $1,350,000 房间: 3 卫浴: 2/1

居住面积: 2146

Water Front: N
Open Lanai Area: 0 Year Built: 1991
Roofed Other Area: 36 Listing Date: 01/25/2015
Land Sq FT 土地面积: 4,124 DOM: 11
Tenure: Fee Simple 跟地 Close Date:
Furnished: None  

来看看室内实地拍摄的图片

 

 

 

3房均在楼上

 

温馨的主卧

 

 

主卫浴

第2间房间   孩子房

 

第2间卫浴

 

第3房间   (此住户拿来当运动间 以及书房)

 

 

 

出口处 自动铁门以及管理员管理

 

如果有兴趣的朋友请尽快与我们联系   今天是  2月4号 2015年

 

 

Wednesday, 13 August 2014 00:00

Hawai Loa Ridge 海景房

MLS #: 201413856

List Price :$3,288,000 

  • 4  Bedrooms
  • 4  full baths
  • 1  half baths
  • Status : Active
  • Interior : 4,788 SqFt
  • Price/sq. Ft $686.72
  • Land Area : 11,082 SqFt
 

 

如果喜欢请来信询问谢谢

Presented by...
I Hsiang Tsai MD, (RA)
Office: (808) 738-8916
Mobile: (808) 392-8393
Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it." style="color: rgb(17, 85, 204);" target="_blank">This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
Website: www.gouwuhawaii.com
 
Click here to view properties
MLS/REF # Price Address Full/Half Baths Bedrooms SQFT Living
MLS# 201413376 $3,500,000 619 Puuikena Drive 5/1 5 6150
Listing Courtesy of Coldwell Banker Pacific Prop.
MLS# 201413210 $3,788,000 559 Moaniala Street 5/0 4 3912
Listing Courtesy of Sachi Hi Pacific Century Prop.
MLS# 201413012 $3,950,000 96 Moaniala Place 2/1 3 3812
Listing Courtesy of Ecentury Homes Hawaii
MLS# 201415763 $4,995,000 699 Kaulana Place 4/1 4 5264
Listing Courtesy of Pacific Properties

 

An Independently Owned and Operated Member of The Prudential Real Estate Affiliates, Inc. Above Information Deemed Reliable But Not Guaranteed

“衡量房地产价格是否泡沫化的指针就是房价租金比。当房价租金比越高,也就表示投资者需要更多的时间才能回收投资的资金。在房价租金比方面,根据numbeo网站上的资料,中国上海在2013年的房价租金比为37.02年,而全中国房价租金比最高的城市为北京的37.95年,香港九龙地区的房价租金比则是46.87年。台湾台北在2013年的房价租金比为76.21年,位居全世界房价租金比最高的城市。显示若以房价租金比来看中国及台湾的房地产,其实已经深陷严重的泡沫了”

文章片段引用: 看杂志142期

不知大家看了感觉如何呢?  如果中国房产果真泡沫化您会不会觉得您把一部分资金转投资来美国的决定其实是不错的呢?  人无远虑,是否真的有近忧呢? 把部分资金转移投资其实是不错的想法,在稳定的房地产价格成长下的房地产市场,您所投资的资金是不是更有保障呢?  还记得之前看过一个消息,中国某处的一个房地产建案,在无预警的情况下把价格往下压售出,让之前已经购买房子单位的买家瞬间就失去的许多钱.  这样的市场是否让您忧心呢? 如果您有兴趣把部分资金转投资美国房地产- 您可以考虑夏威夷的房地产,而我将尽我所能帮您圆梦。  夏威夷房产的保值以及增值在美国50州里算是很稳定的-值得您投资

 

Sunday, 09 March 2014 00:00

了解房产税

进一步了解房产税

为了让外国投资人更加了解房产税,我觉得有必要把重点列出这样才可以让客户多了解一些。  也许您也听过周围朋友说美国房地产税务很重,所以今天我要跟各位解说一下 美国房产税

  • 美国50个州都已开征房地产税 。州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估,以此作为征收美国房产税的依据
  • 每一州有自主权,设定其房地产税,也就是说每一州的%地产税都不一样
  • 夏威夷OAHU的房产税 1000 分之3.5    也就是  每1000 美金的地产评估价值(ASSESSED VALUE) 您付 3.5美金       不过因为每一年会调整,目前我们以最新的标准来计算。 与许多州比起,夏威夷的房产税并不算高。  
  • 所以当您听见朋友说美国房地产,房产税很高   您的第一个反应应该问 您的朋友  说的是哪一州呢   如果是NY 的话那就很高了
  • 房产税是每个屋主都需要付的, 而且不会因为您是外国人就对您收取更多
  • 房产税的算法并不是以您的买价格为依据---------  它的依据是 政府给您的房地产做的 价值评估后所得的价位 (Assessment Value)   
  • 通常这个 Assessment 的价位会比卖价来的低。   对买家而言,这个意味着您的房产税 不会因为您买的价位而提高。

 

很高兴我们中国朋友们的询问, 因为有你们的询问我们可以提供大众更好的服务以及解说。您的问题一定也是许多投资人的疑问。

希望以上的回答对各位有一定的帮助。

 

最新的房产税讯息 Fiscal Year July 1, 2017, to June 30, 2018:夏威夷

  • 如果房产估价一百万以上,买家没有申请房产税Exemption,那么房产税的算法改成  $9 /   $1000 的估价 = 0.9%
  • 一百万的估价就变成 $9000 美金一年, 如果有申请 EXEMPTION  房产税就还是   1000 分之3.5= 0.35%
  • 如果是 估价一百万以下  房产税是  0.45% 如果买主无法申请 Exemption

 Residential A classification –  

Ordinance amendments Ord13-33 and Ord13-41 relating to Real Property Classification – Residential A class.
ROH Section 8-7.1 Valuation – Consideration in fixing. 
(i) “Residential A” shall mean a parcel, or portion thereof, which: 
(1) Is improved with no more than two single family dwelling units, and 
(A) Has an assessed value of $1,000,000 or more; 
(B) Does not have a home exemption; and 
(C) Is zoned R-3.5, R-5, R-7.5, R-10 or R-20 or is dedicated for residential use; 
(2) Is vacant land zoned R-3.5, R-5, R-7.5,R-10 or R-20 and has an assessed value of $1,000,000 or more; or 
(3) Is a condominium unit with an assessed valuation $1,000,000 or more and does not have a home exemption. 
 
Residential A excludes any parcel, or portion thereof, improved with military housing located on or outside of a 

military base. 

Residential A

Tier 1:  Home assessed valued less than 1 million

Tier 2:  Home assessed valued more than 1 million

 
  
Monday, 03 February 2014 23:25

Hawaii Kai 房价- 看涨

Hawaii Kai Home Prices Overview

夏威夷 HAWAII KAI 社区的房子价格走向

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简介:  Hawaii Kai 属于 夏威夷 东部,不仅学区好,有山有海非常适合居住

去WAIKIKi 开车需要 30-40 分塞车情况,如果没塞车 15分钟即可

这是一个非常合适投资的社区- 这里的新建案非常稀少

因此房子的价格从图看得出来一直

维持一定的水平。

 

 

 

另外 Hahaione 区也是不错的住宅区域

Wednesday, 15 January 2014 00:00

外国人贷款讯息参考

 

外国人贷款讯息参考 (根据每个买家信用评价等综合情况的不同,在这里我们给予每位一个比较适用的情况参考,让各位可以简单的了解到贷款的方式及部分信息。如果有兴趣,需要进一步的了解咨询,请与我们联系!)

 

Loan amount (贷款额度)        Maximum Combined Loan to Value (贷款额度:房屋的购价)

请与我们联系- 我们会提供您更进一步的資料

Friday, 27 December 2013 20:56

2013, 12月份HOKUA大樓市場資訊。

 

 
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Website: www.prospectunlimited.com 
中文網頁:  www.gouwuahwaii.com

 
 


按此看圖
MLS/REF # Price Address Full/Half Baths Bedrooms SQFT Living
MLS# 201331388 $1,880,000 1288 Ala Moana Boulevard 2/0 2 1524
Listing Courtesy of Sachi Hi Pacific Century Prop.
MLS# 201328314 $1,890,000 1288 Ala Moana Boulevard 2/0 2 1524
Listing Courtesy of Sachi Hi Pacific Century Prop.
MLS# 201334729 $1,890,000 1288 Ala Moana Boulevard 2/0 2 1785
Listing Courtesy of Coldwell Banker Pacific Prop.
MLS# 201335113 $2,200,000 1288 Ala Moana Boulevard 2/0 2 1785
Listing Courtesy of Prudential Locations, Diamond Head
MLS# 1301296 $2,350,000 1288 Ala Moana Boulevard 2/0 2 1524
Listing Courtesy of Shuko Realty
MLS# 201335663 $2,400,000 1288 Ala Moana Boulevard 2/0 2 1620
Listing Courtesy of Heyer & Associates Llc
MLS# 201331890 $2,588,000 1288 Ala Moana Boulevard 2/0 2 1524
Listing Courtesy of Kahala Associates, Inc.
MLS# 201334806 $2,588,000 1288 Ala Moana Boulevard 2/0 2 1620
Listing Courtesy of Choi International
MLS# 201337730 $4,500,000 1288 Ala Moana Boulevard 2/0 2 1981
Listing Courtesy of Sachi Hi Pacific Century Prop.
MLS# 1305029 $7,200,000 1288 Ala Moana Boulevard 3/1 3 3056
Listing Courtesy of Inet Realty
MLS# 201327183 $1,941,000 1288 Ala Moana Boulevard 2/0 2 1531
Listing Courtesy of Coldwell Banker Pacific Prop.

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买房程序简介

首先请您在 Gouwuhawaii.com    我要购房  (按此进入) 那边填写您的需求, 我们会按照您的需求给您分析以及建议。

我们也会更您说您需要准备什么在看房之前,这样您看房以及买房的程序就会更有效率

 

如果是现金购买, 卖家会要求您提出资金证明 (银行类存款等等 用来证明有足够资金买房)此证明不需要马上就提出,当您的契约被卖家家接受后的3-5天内提出即可- 正确天数 依照合约)

如果是需要贷款, 卖家会要求看 贷款认证许可 (pre-approval letter)    如果您需要贷款又没有此许可证,就算看见喜欢的房产您也不一定可以买到,应为卖家会觉得您贷款上面会有问题。  

以上步骤没问题后再来就是

第一:  相约看房:  如果有适合的房子, 买房可以透过我们房地产经纪人与卖方的委托人进一步的交涉。通常我们会与买家拟定一个合适的价格 (OFFER) 然后 作出 书面的出价 (购屋合同)里面包含购买价格,付款方式,订金,交屋, 托管公司,房屋检查,等等。  买方需要写一个支票来支付订,支票抬头写托管公司然后给我们 (买方经纪人),或是如果没有美国银行账户外国买家也可提议在OFFER接受的3天内汇款订金。  如果卖方接受了我们的出价那么,这个支票(初期订金)就会被送去托管公司开户。  如果最后没有成交,大部分的情况下 托管公司会把支票退还。   {了解更多}   如果是汇款,托管公司也会退款给您。   

契约的拟定 (签名我们可以使用电子签名所以就算您不在夏威夷也可以签)

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Wechat ID  :   tianruo1978

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