Monday, November 12, 2018

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蔡以祥的BLOG

蔡以祥的BLOG (84)

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Sunday, 07 October 2018 01:27

Affordable vs Reserved 有什么不同呢?

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很多人可能不太了解 Affordable Housing 和 Reserved Housing 的不同。  Reserved Housing 收入规定不可多过 一个区域中间收入的140% 而 Affordable Housing 是规定在 120% 内。

 

Affordable Housing 需求

 

1.  美国身份或是永久居民

2.  18岁以上

3.  夏威夷的居民

4.  自住

5.  在其他地没有拥有超过50%的房产产权

6.  可以贷款出来购买

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请参考 120% 的区域中间收入是多少呢?

 

所以其实还是很多家庭是可以购买的。

如上图指示    如果一家是2人 要入住那么一起的收入不能超过 111960美金一年。 以此类推。

 

 

Share Appreciation Equity

 

买Affordable 单位的买家- 因为价格比市场价格还低, 以后要卖时,会需要分一部分的增值给 HHFDC 机构 让他们以后继续提供类似的单位给社会。  通常这个增值分享的数字会在交房前拟定好 而且 不会再更改。

 

Buyback program

 

如果在10年内,屋主想卖Affordable 单位,屋主必须先给HHFDC机构优先购买权。  自住10内后这个条款也将终止。

 

 

首付要求?  通常是5%

 

需要了解更多? 或是想知道更多有关 新大楼的动向? 请按此联系

 

 

 

 

Sunday, 07 October 2018 01:24

Central Ala Moana New Project Coming Up

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Central Ala Moana

 

September 20, 2018

 
 

 

Samkoo Pacific LLC is planing on building its 2nd residential condominium building in Honolulu.  It is at the current Taste Tea Store location, located closely to Ala Moana Center as well as the new project Azure Ala Moana. 

 

Samkoo's Kapiolani Residence is about to be completed this year.  Central Ala Moana units will have larger floor plan as followed

 

Studios ~389-440 sq. ft.   may start about $280k
1-Bedrooms ~690-700 sq. ft.
2-Bedrooms ~990-1,100 sq. ft.
3-Bedrooms ~1,240 and 1,540 sq. ft.

 

The actual square footage is subject to changes by the developer.

 

It also has the affordable housing component to it so many people who desire the neighborhood has been quite excited about this project.

 

Amenities: Pool, Whirlpool, Children's Pool, Gym, BBQs, Party Room

 

contact us for more info today

Monday, 06 August 2018 07:26

700 Hawaii Kai Dr. Halekalae大楼单位 出售

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7000 Hawaii Kai Dr.

2 房- 4房 单位, 位置优, 地理环境特别好, 学区优

本来这个大楼是不卖的, 不过现在单位已经在Pre-Sale阶段

如果有兴趣的朋友可以与我联系了解   已经有100多个单位 被预订咯

Email us today This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.   今天就与我们联系

 

Are you interested in this building in Hawaii Kai?  Hawaii Kai: The Best of Everything in the Best Place for Everything

If you are looking for the best place to live and raise a family in Honolulu, look no further than Hawaii Kai. Minutes from downtown Honolulu yet surrounded by Hawaii’s breathtaking natural beauty, Hawaii Kai offers the kid-friendly and pet-friendly environment you want for your family.

 

You’ll find everything you need to live, work and play right here.
Come home to all the comforts and conveniences you need within this secured community with 24 hour secured building entry, enter phone system, security cameras and gated parking. From business and fitness centers to a club room and dog wash area, there is something for everyone in the family, including your pet.

Tuesday, 02 January 2018 03:40

2018 不在夏威夷买房的理由

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我想目前我可能是唯一的夏威夷房地产经纪人会这样更您解说夏威夷房地产

不过请您了解夏威夷很不错可是不一定合适全部的买家   请看以下原因

 

您不喜欢四季如春/秋的天气 :  有些人喜欢寒冷的冬天,那么您可能不适合夏威夷

看海或是吹海风:  如果您不太习惯坐在海岛上面,或是不喜欢有时候去海边与朋友聚餐喝咖啡或是调酒,那么也许您比较适合美国本土.

夏威夷的偏低房地产税:  如果您不介意多付房地产税, 夏威夷偏低的地产税% 可能会让您失望。  因为夏威夷的地产税在美国50州以及一个特区来说是排名倒数的。  (倒数的意思是 比较低的地产税)  

您喜欢开车:  如果您喜欢开车,那么夏威夷的行车距离可能让您失望。  如果您喜欢每天开车多过一个小时去逛街或上班,夏威夷可能也不太适合您。 因为夏威夷OAHU岛不算太大,土地有限,生活集中,所以开车时间不需太长。

与亚洲距离近: 北京以及上海等地来夏威夷的飞机时间比去美国洛杉矶以及其他州来的短, 如果您特别喜欢坐飞机,那么夏威夷可能有点太近了。

彩虹之州: 夏威夷下雨的时间比较短,通常是短暂的下雨然后有晴天,所以夏威夷又称为彩或彩虹之州。  如果您喜欢下雨天,或是阴天,西雅图可能比较适合您。

房地产的稳定以及增值性:  夏威夷开发的地方比较少,房地产需求大,在OAHU 大约 140多万的人口, 房产供给上还是非常不足。  除了本地人的需求外,我们还需要面对国际投资人的需求,可想而知为何夏威夷房地产并没有受到之前美国房地产泡沫影响太大。 目前夏威夷在市场的房子以及单位数量在低点,这也是为何夏威夷的房价延续攀升。   如果您觉得这样不够刺激,那么也许其他州的房地产会比较适合您。  

读书环境: 夏威夷地灵人杰之地非常适合小孩成长以及读书。  美国总统OBAMA 以及国父孙中山先生都是在夏威夷檀香山读书的。  夏威夷有医学院,法学院,以及著名的饭店管理。  在这里,您会发现孩子读书所面临的人际关系不会太复杂,读书的地方也不至于太危险。  如果您觉得孩子就应该面临比较严格的挑战,那么也许。。。 美国本土是不错的选择。  我之前在洛杉矶读过书,不知为何在学校常常成为外国人喜欢挑战的对象,我在那边读书的时期我发现我的武功底子有显著的成长,而且我在 国中毕业后就有帮派来邀请我参加他们行列。 虽然我欣然婉拒,不过这些流血流泪的经历还是丰富我的人生啊。 也许您也可以让您的孩子尝试看看,不过记得如果他们累了,夏威夷还是不错的读书环境哦。  如果您来过夏威夷也去过其他州您会体会为何夏威夷的人情世故,以及种族分争上面好像比较温和。

如果以上的理由还是无法让您讨厌夏威夷,那么您其实非常适合在夏威夷居住,或是把夏威夷当作一个休闲度假之地。  如果有需要,请与我们联系。  我可以提供您更进一步的资讯,协助您在夏威夷购房以及投资。  

 

Friday, 01 September 2017 22:38

买房与房产保险

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房产保险 Home Owner Insurance的重要

by I-Hsiang Tsai RA

        这次德州的天灾让我们看见了大自然的力量,10万多的房产受到牵连,很多受到水灾的淹没以及破坏。  您知道吗,如果一个房产它的位置不是在有高淹水危险

区,贷款公司也不一定会要求您一定要买水灾保险。

 

这次德州的的居民,70% 的房产水灾引起的损失 保险公司不会负责。  为什么呢? 因为很多人并没有买水灾保险。  如果您买的是暴风保险(Hurricane Insurance)  

这个保险只保被巨风破坏的损失并不包括水灾引起的损失。

许多人他们一生的努力在一个天灾就变成一无所有了。  所以我的客人问我关于保险的问题时,我都会建议购买适当的保险。  大楼以及社区公寓,虽然他们自己本身

都有保险不过每个住户也都需要购买自己房产的保险。  很多独立房产并没有社区协会督促您必须买保险,又或者您是现金购买您可能会忘记房产保险这回事,也有

一些人是知道可是拖很久才买。  其实最好是房子交屋那天就有房产的保险。     

房产保险是一年一付,而且价格并不是特别贵,所以您不要担心负担过重,我们可以帮您寻找有信誉的保险公司给您估价。  

最基本的房屋保险是 漏水,以及火灾 保险。  在大楼以及排楼,我们常常看见漏水相关的损失,有时是 热水器漏水,有时是水管,不过不管是什么漏水,都要第时

间修补避免更严重的损失。

 

 

 

Thursday, 24 August 2017 00:36

最合适居住的美国城市

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今天新闻报道到,虽然很多人觉得住在夏威夷的成本比较高一些,不过它确是140个全球城市的前17名最适合生活的城市。  在美国的城市里面排名第一!  华盛顿DC 是排名美国第2的城市 世界排名第 30.  #夏威夷房产#夏威夷房产投资# ​​​​

我们也可以来探讨一下何谓生活成本比较高

专家有研究过夏威夷的生活成本-  的确是比美国本土的一般城市来说高一些, 他们说 在美国本土花一百美金买生活用品在夏威夷可能需要付 115 美金。

虽然物资可能比较贵一些因为许多东西需要海运, 不过夏威夷的消费税却比很多地方来的低-   夏威夷在吃饭或购物时 需要付 消费税 4.712%, 不过这个数字却是加州的一半左右。

另外 夏威夷的房产税也是很低的 很多地方是夏威夷房产税的2-4倍不等。   所以投资房产,以及生活 夏威夷其实还是很不错的选择。 尤其是如果有孩子想读书,夏威夷的人文,以及人的友善程度其实也是好过许多地方。

大家都了解美国房产税是每年需要付款的,如果有一个一百万的政府估价房产, 在加州您可能每年付 1万2- 2万多不等, 如果是投资人的房产在夏威夷却只需要付 9000美金左右   如果是自住的 更低。

如果需要了解更多 请来信询问哦

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夏威夷的房产价格的保持以及攀升其实与其房产需求大于供给有很大的关系。 

低房源库存是房产价格上升以及下降的一个关键。  如果一个州它的房源库存极高,您觉得他们的房价会不会受到影响呢?

Trulia 报告指出- 投资人购房增加1%, 房源库存降低 2.8%  可见如果一个区域房产拥有者是投资人的%上升而不是第一次买房或是自住的, 其地区的房源库存就会下降比较快速,进而影响 房源供给。因为投资人通常买来出租而且不会那么快放上市场去卖。

在Oahu Honolulu 46% 的房源是投资买家所拥有,这个数据 高于 NY,洛杉矶,以及三藩市.  换句话说,夏威夷的房源库存量的不足- 一直是夏威夷房产稳定攀升以及保值的条件。

数据显示夏威夷的独立房产房源库存 如果没有新的房源 还可以维持 2.7个月, 大楼单位则是 2.8个月。   这个房产库存量已经是一年多都是小于 3个月。跟我出去看房源时,很多的客户也注意到有很多不同国家的买家在看房呢,而且很多也都是 付全现金的。

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买房程序简介

首先请您在 Gouwuhawaii.com    我要购房  (按此进入) 那边填写您的需求, 我们会按照您的需求给您分析以及建议。

我们也会更您说您需要准备什么在看房之前,这样您看房以及买房的程序就会更有效率

 

如果是现金购买, 卖家会要求您提出资金证明 (银行类存款等等 用来证明有足够资金买房)此证明不需要马上就提出,当您的契约被卖家家接受后的3-5天内提出即可- 正确天数 依照合约)

如果是需要贷款, 卖家会要求看 贷款认证许可 (pre-approval letter)    如果您需要贷款又没有此许可证,就算看见喜欢的房产您也不一定可以买到,应为卖家会觉得您贷款上面会有问题。  

以上步骤没问题后再来就是

第一:  相约看房:  如果有适合的房子, 买房可以透过我们房地产经纪人与卖方的委托人进一步的交涉。通常我们会与买家拟定一个合适的价格 (OFFER) 然后 作出 书面的出价 (购屋合同)里面包含购买价格,付款方式,订金,交屋, 托管公司,房屋检查,等等。  买方需要写一个支票来支付订,支票抬头写托管公司然后给我们 (买方经纪人),或是如果没有美国银行账户外国买家也可提议在OFFER接受的3天内汇款订金。  如果卖方接受了我们的出价那么,这个支票(初期订金)就会被送去托管公司开户。  如果最后没有成交,大部分的情况下 托管公司会把支票退还。   {了解更多}   如果是汇款,托管公司也会退款给您。   

契约的拟定 (签名我们可以使用电子签名所以就算您不在夏威夷也可以签)

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微信 QR CODE  (请在讯息内附    - 购屋夏威夷)

 

Wechat ID  :   tianruo1978

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