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Friday, 22 January 2021 21:02

夏威夷短租相关问题了解

夏威夷短租相关问题了解

许多投资人不太了解夏威夷的新法案关于短租所以我们来讨论一下这个常见的问题

 

什么时候屋主可以租低于30天?

*如果地区规划是 Resort/Resort Mixed Use 以及大楼的规则没有限制低于30天的短租

 

如果是在规划地区外呢?

如果是在规划区域外- 屋主需要有NUC (non-conforming use certificate)才可做低于一个月短租

目前全夏威夷只有793 个此证照    其中34给Bed & Breakfast  其余的都给了 TVU (transient vacation unit)   如果您买的房子屋主有更新他的 NUC 您买房子时可以取得之前的 NUC使用/

Renewal Fee about $250/yr 可能会有更改请以最新的资讯为准。

 

 

如果是屋主自住在房子内,可以申请B&B permit   名额有限(1699个Permits)

如何申请 B&B Permit?   www.honolulu.gov/dppstr

 

申请有什么要求呢?

1.  申请者必须是人 而不是公司

2.   申请者必须要能申请 home exemption  (大部分外国投资人如果不是住在夏威夷是无法申请此豁免)

3.  需要有足够的房产保险

4.  申请费 1000美金- 每年重新申请 需要 2000美金

5.  不可出租超过 2居室

6.  10PM 到 8 AM 必须安静

7.  如果是在一个社区内,你们社区的认同信是需要的

8.  250 英尺内的邻居需要给予他们电话号码- 联系方式 如果有什么问题他们可以找到人

 

for more info you can click here

Published in 蔡以祥的BLOG
Tuesday, 12 January 2021 14:44

Months Supply of Homes in Hawaii in 3 yrs

From This chart we can see that the listings currently on the market is on the low side.  Low supply with higher demand and lower interest rate will drive price higher or at least keep it stable.

Published in 蔡以祥的BLOG
Saturday, 09 January 2021 19:44

夏威夷房地产迷思

Gouwuhawaii.com 的房产经纪人多年接待许多外国买家,我们了解因为文化背景以及买房投资的经验不同,有时候会让准备好的买家错失一些机会,在此我们来讨论一下 我们看过的一些买家遇过的情况,也许这样可以对以后您的购买有所帮助

 

1. 买房靠缘分

是我们常常听见的一句话,事实证明也是如此。 不过我们需要在这一句后面加上 另外一句; 缘分来时,若不把握一样会失去。 其实在所有的房源内您可以找到您想去看的房子这个就是一种缘分,而当您到那房子后感觉有很不错时, 其实那就是缘分的开始。 是否可以成功买到房子,除了缘分外还要看您是否已经准备妥当。 第一不外乎是资金是不是已经准备齐全, 美金是不是已经在海外准备妥当随时可以转账到位, 又或是是否贷款确认已经做出等等。 这些都是非常重要的步骤。 如果没有准备好,就算缘分到您可能也会失去。 所以建议如果您有美国购房的计划可以先跟我们联系了解,这样也许可以省下您许多时间。

 

2. 是否有好的Bargain? 可以买到低于市场价格又好的房子?

夏威夷的房地产保值一直是很不错的,尤其是现在全美国疫情情况,夏威夷的房地产保值的情况还是非常不错。 通常如果有Bargain 的单位, 低于市场价格或是低于政府估价的房产都会被买家或是Agent 注意到。 有些情况是因为卖家急于出手或是有其他房子想买可是必须先卖掉这个房产。 通常如果有这种房产,一般都会受到投资人的注意。 在之前的市场,这样的房产都会很快的卖出。 现在受到疫情以及大环境的影响,外国买家无法轻松地来到夏威夷买房,才让这些房产在市场上多一些时间。 如果价格低于市场, 有时候房子可能并不是在最好的状态。买家有可能需要日后做装修。 抱着捡漏的心态,通常需要更多的时间以及心思,到最后可能失去自己喜欢的房产。 以前我们有听过中国的买家来到夏威夷看了不少于100多套房产最后还是喜欢第一次看到的不過已經失去了購買機會。

3. 压价- 合理压价 VS 不合理压价

买家思想与卖家思想永远是背道而驰的。 亚洲买家购买时喜欢压价,可是当他们自己卖房时,他们却想出高价格让买家去讨价还价。 不过在夏威夷我们发现,其实很多时候卖家会请房产经纪人去了解行情并合理的定价出售,大部分时间不会高的太离谱 不过有时也有特别的情况譬如卖家坚持提高市场价格出售。

 

这就是为什么您需要一位可靠的房产经纪人协助您。

作为您的房产经纪人我们可以使用我们的系统评估出这个房产的市场行情是否跟卖家出价有很大的不同。 我们可以看见RealAVM系统的评估甚至我们可以做一些比较来确认这个系统评估是否无误。 如此一来我们可以给您出价建议。 不合理的压价只会让卖家觉得无诚意,甚至反感。 我们有看过2个买家最后出的是同样价格,不过卖家却偏偏卖给了 B方而不是A方。 原因是因为 B方一次出价就是那个数而A方却偏偏出了一个非常低的价格 然后慢慢才出到像B方的价格。 不难理解为何A方并没有买到心仪的房产。 买家可以多听房产经纪人的建议这样可以增加购买的成功率,不过这也是要看看您的房产经纪人是否像gouwuhawaii.com 上面的一样 秉持着诚信为先的信念协助您。

 

通常夏威夷的房子,您会发现政府房地产税的房产评估价格(Assessed Value) 大多数都是低于房地产的售价。有客户就会问如果是这样是不是他们卖太贵了? 其实不然,政府的 房地产评估价格 并没有请专业的 Appraiser来估价, 所以Assessed value 跟 市场价值 是不同的。 真正的买卖看的是市场价格多过 政府房地产评估的价格。 当然如果您刚好遇上卖价低于Assessed Value的房地产,您可以考虑看看是否合适您,因为夏威夷的房子通常价格都是高于政府估价的。 换句话说Assessed value 只能做参考,买卖双方还是以市场地区售价为主要的分析评判方式。专业的Appraiser 也是如此评判而不是看政府的房产税估价评判。

 

4. 购买预售房,自己去接洽购买

购买预售房,最好还是找一个可以协助您了解以后程序的房产经纪人协助。 我们有看过亚洲投资人找了一位外国房产经纪人不过最后因为语言沟通障碍,再之后等待的日子里出现许多问题无法解决。 其实在美国寻找房产经纪人买房并不会需要您买家付费,所以为什么不找一位您可以相信的房产经纪人协助您呢?

我们也听过一些更离谱的情况,有客户寻找到朋友介绍的房产经纪人去买预售房后来发现其实那个人并没有执照而是使用她女儿的执照去带客户购买。 这个情况其实是不被允许的。 最后当然也是问题多多。 我们遇见一些这样的客户后来才来寻找我们协助, 不过那时真的已经太晚, 所以建议各位还是要找可靠的房地产经纪人协助。

 

5. 联系多个房产经纪人,安排看房

我们常常听见一些同行的埋怨为什么亚洲投资人那么的不守信用或是善变。 当我们问到为什么他们会如此想,那些房产经纪人说因为亚洲投资人有时会寻找多个房地产经纪人询问看房,带他们看房产后他们竟然不找他们下单而是其他房产经纪人。 这情况其实是文化的差异以及外国投资人不了解美国买房时什么是不好的行为,因为他们在他们的国家就是如此做的。 所谓入乡随俗,我们会建议您如果您想看看哪位房产经纪人更合适帮助您,您可以约时间跟不同的经纪人交谈不管是当面交谈或是视频交谈,都可以让您了解是否他/她合适协助您。 一旦决定后,除非那位房产经纪人有什么让您不满意的地方, 您应该保持着诚信的态度。 如果您想换人也应该说清楚,这样对您或是对房产经纪人都是好事。 选对房产经纪人除能帮助您购买房产之外还可以给您日后其他的帮助以及建议。

Gouwuhawaii.com 的房产经纪人相信服务不止于交房, 我们有一个帮助客户的网页论坛给我们的客户了解房产情况,新闻,等等。 我们相信与客户保持联系可以让客户放心购房因为他们以后卖房或是对房产有什么疑问时都可以随时提出问题与我们讨论。 我们也可以提供数据给投资人了解各个地区的房地产情况当然也包括他们自己购买的房产。

 

6. 信任問題- 我們了解許多客戶多少都會有一些不信任房產經紀人,這個需要時間去建立信任。 許多客戶常常跟我們說 如果我們早點聽進你的建議我們可以省下很多時間甚至金錢。 沒錯 如果這些客戶一開始就知道 我們與許多房產經紀人不同的地方,的確可以更順利的取得房地產甚至省錢。 對我們來說能有效率地協助客戶是很重要的尤其是在這個非常競爭的房產市場。 如果您可以放開心胸 聽進去我們的建議 我相信 您一定可以事半功倍。 如果您是真心誠意想購買房地產我們100% 是可以協助您的。 如果您是可有可沒有的念想來進行,那麼連神都不一定想幫您 那試問我們再努力又有何用呢? 我們把時間留給真正想投資買房的客戶畢竟我們時間跟您的一樣寶貴。

 

夏威夷买房- 请与我们联系了解

我们相信可以有效率地帮助到您看见的房产,不过那时这个房产已经进入购买手续可是买家不是这位投资人。虽然这个投资人不是我们的客户, 我们觉得如果可以给投资人足够的房产数据以及讯息 也许 投资人可以更事半功倍地买到房产。

 

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Published in 蔡以祥的BLOG
Wednesday, December 01, 2021