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夏威夷房地產34年的走勢
Looking Back 34 Years Hawaii Oahu Annual Residential Resale Data
October 16, 2019
Oahu Home Purchase Advantages
1. Lower property tax for many investors and residents compared to other states
2. More stable price fluctuation on home purchases
3. Limited land space and strong demand over supplies will buffer the effects on the economic downturns.
如何知道自己賣價高於市場行情？
今天來討論 如何知道自己的房產賣價太高？
很多賣家心裡是想賣的價格越高越好， 這個是可以理解的 不過什麼情況下賣家可以知道自己的賣價格高於市場行情？
1. 當您的房產在市場上多過一年以上，有人來看房產不過一直沒有人出價的情況下 賣家需要想想是否是物業的價格有點超出市場的需求情況。
2. 當您委託的賣房公司協助您做到了大部分應該做到的廣告，佈置，影片，空拍，網頁，3D 等等， 不過還是沒有人出價？
3. 賣房的Agent通常會把您的房產的情況與附近同地區或同類型的房產做比較，指出優勢以及缺點 然後最後決定有可能的售價範圍 然後設定賣價- 當然最後還是需要賣家同意才可以決定上市價格 （有些客戶並不是特別急要賣，他們通常不會願意價格調整到市場範圍，他們會比較希望給買家殺價；有些比較急需資金的用戶就比較可以接受合理調整價格的建議）。 比較努力的賣家代表，還會使用不同的渠道把您的房地產資訊推廣出去，不過這些都是賣家沒看到的。 賣家通常注重的是結果而不是過程。
4. 賣家也會有賣家心理 這個心理是跟買家剛好相反的。當賣家覺得自己的物業有這個價值時，他會陷入比較主觀而不是客觀的思維。 首先想到的可能是 也許換個房產公司會比較容易賣出房產。 其實在目前網絡發達的情況，如果另外的房產公司真的有買家喜歡這個房產，他們已經帶客戶過來買了。 所以這個是一種賣家迷思。 換房地產公司賣房唯一比較合理的原因是，第一個協助的房產經紀人沒有真的幫忙把房子的訊息分散出去市場。 如果第一家公司提供了數據證明已經有許多其他公司的經紀人把房子的消息提供給他們的買家時 這個意味著 並不是推廣不利而是 房產本身的價格與市場的需求不符.
5. 美國賣房地產，跟亞洲不同的地方是 賣房子的訊息是公開給大眾。 在亞洲，賣房的屋主是可以給許多不同的房地產公司出售然後尋找買家。 在美國是委託一個房地產公司代表您，然後做不同的Marketing來推廣房產。 上市後其實 每一家房地產公司以及Agents 都會看見。 他們也會提供給合適的買家這個房源考慮。 如果在這樣的情況下還是無人出價，那麼很可能的是因為價格在這個市場情況以及需求下並不是特別吸引買家。
6. 賣家的房地產公司，通常不會無緣無故的分析房產價格過高，因為賣家代表其實也是希望可以幫賣家取得比較好的價格。
更換另外一個房產公司時，面臨的情況如下
1. 第一家協助的房地產公司所做的拍照，影片，網頁等等都需要下架 因為不是賣家代表 必須要下架 而新的房地產公司需要重新拍攝 以及佈置，甚至製作網頁 （至少15天時間需要下市場不包括做網頁時間）
2. 軟體改變了 （室內佈置） 不過硬體沒改 （房子本身以及環境） 價格保持一樣 的情況下， 到底對賣房子的幫助有多大益處呢？
這也是為什麼 賣家與賣家的房地產代表之間的信任是很重要的。
2019 夏威夷房地產 重點討論
根據2019 NAR數據顯示 外國投資人在美國的投資 從2018 4月 到 2019 3月已經減少36%
這個數據顯示投資人的投資信心以及全球的經濟情況。
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人民幣匯率的調整 以及 政府對於匯款的控制 讓許多原本想投資買房的投資人增加了許多困難而不確定因素。 在過去7年來中國買家在美國購買房產一直保持著領先的地位。 不過在近12個月來， 中國買家的投資的減少也領先其他各國的買家。
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經濟緩慢等因素。 中國經濟成長從6.9% 2017 下降 到 6.3% 2019年
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美國政治因素- 川普效應-許多針對中國的政策
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除了中國買家在美國的房產投資，我們看見其他國家緊追在後 加拿大，UK, 印度，墨西哥 等地。。 中國與加拿大買家買的房產數量差不多不過中國買家買的房產在價格上相對來的高
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跟著貿易戰對中國產品增加關稅-許多跟裝修，蓋房子有關的產品的成本也隨之增加，降低了蓋新房子的意願又或者是提高了蓋房子的成本- 最後買單的也是消費者
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中國投資人在中國的房產也變得比較不容易出手- 中國房地產的情況以及調控也對許多房地產投資人有一定的影響。李嘉誠不斷拋售國內與香港房產來看我們可以理解有他的想法畢竟他已經賺了不少在房地產上。
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以上的論點-都直接與間接影響美國房地產，而每一州的影響情況都不同
我們在來討論一下夏威夷房地產情況
夏威夷土地有限以及房產需求大於供給的情況依然存在。 雖然我們看見許多新的建案不過這些建案的價格以及租金對於一般民眾來說，並不是特別親民。 夏威夷租房子的人口還是很多，再加上軍人佔夏威夷人口大約13%，他們也是有住屋以及買房的需求。 美國軍人有政府補助，所以在租房子上是有一定優勢。 他們買房時可以0首付，而且貸款利息低於一般， 這個因素也讓許多來夏威夷的軍人家庭買到他們在夏威夷的第一個房產。 之前我們協助過的軍人買家幾乎100%的買家都是獲利的。
2019年 在夏威夷還是有許多的新建案推出 光是在 Ala Moana 商圈 我們就看見了 Azure，Sky Ala Moana, Ililani, Central Ala Moana, Oriental Mandarin, Koula, Aalii, 以及 Victoria Ward 的建案 這些建案 有些在預售階段 通常也是2-3年才會蓋好交屋- 有些投資人因為匯款的問題會選擇此類的房產做投資 因為不需要馬上付清。 不過也有許多資金充沛的投資人，他們比較喜歡投資現有的房產。 如果是有需求的本地買家，其實也可以考慮購房因為目前的利息已經降低，而市場上購買房產也會少一些競爭。 預售期房的價格上是無法議價的，所以如果您是想租金回報 您可以考慮投資現有的房產不管是市中心或是西邊地區，其實都可以給您一些穩定的回報。 而我們可以幫您分析房產的價格以及回報。如果您在其他州有多過一個房產，您也可以考慮把房產在適合的時間點賣出，而轉投資到夏威夷。 我們可以協助您使用 1031 Exchange的方式轉投資來避免付增值稅。 這樣的做法可以確保您在美國本土房產還沒進一步跌價之前賣出取得利潤然後買夏威夷的房產。 我們KW公司在美國各州都有部門，如果您有計劃賣房您可以跟我聯繫我可以安排其他部門人員協助您賣房，而您在夏威夷的買房或是 1031 Exchange 我們就可以更有效率地協助您完成。
為何夏威夷房地產？
1. 價格保值 比較穩定 （就算在之前的 金融風暴2007-2008年時期 夏威夷房產跌幅並不是很深跟洛杉磯，FLORIDA,或內華達的 跌幅比起 算是很穩定的）
2. 房產稅比較低
3. 環境合適居住
4. 與中國比較近來往也比較方便
5. 比海南相對舒適許多
6. 穩定收租- 獲取美金租金- 比中國，或亞洲的租金收入相比 租金回報好的許多。 現在亞洲的房地產就算是一線的城市價格繼續往上提升的機會已經不會太高，導致有太多房產的投資人想賣多餘的房地產，換取現金。
7. 夏威夷沒有收取豪宅稅 （紐約那邊 如果是100萬-200萬美金的房產有而外的 1% 豪宅稅， 200-300萬美金有1.25% 而外的豪宅稅
每一個人需求不同，如果需要專業協助 請來信詢問 或是添加我的微信 掃描下圖2微碼
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