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蔡以祥的BLOG

蔡以祥的BLOG (118)

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Sunday, 18 February 2024 00:12

2024 夏威夷房地产预测

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2024年:买家市场还是卖家市场?2024年将是卖家的绝佳市场。(也是买家的!)夏威夷的房价正在上涨,并将继续上涨,直到供需动态发生变化。2023年9月,夏威夷待售房屋数量仅为4,000套。供应量非常有限,无法满足购房者的需求。这也使得现在是夏威夷卖房的最佳时机。事实上,在贷款利率从8%的二十年来最高水平下降至2023年11月的7.35%后,新房源数量增加了。这表明那些因为贷款利率锁定而拒绝出售房屋的人最终正在适应7%的利率。到2024年春天,更多的业主将效仿并在夏威夷MLS上列出房产。随着夏威夷的房屋上市数量增加,观望的购房者也将回归。事实上,最近抵押贷款申请的增加显示购房者正在回归。在2023年找不到价格合理的房屋的购房者也将在2024年开始购房。   夏威夷房屋的需求将增加 - 这就是为什么卖家可能能够主导市场的原因。然而,夏威夷的新建筑也将争夺 买家们的注意力。房屋建筑商有一些也提出按揭减免 30,000美元的方案来推销新建住宅!建筑商将继续在2024年提供让步,这也是卖房者会面临的一些竞争。2024年夏威夷待售房产数量将增加。   2023年10月,抵押贷款利率达到7.79%,为23年来的最高水平。然而,由于劳动力市场疲软和经济放缓,利率在11月下降到7.35%。甚至年通胀率也从3.7%下降到3.2%。我们认为利率在 2024下半年会稳定下来 大约在6%的范围。 在利率降到7.35%时我们看见的贷款申请人数增加,这也表示大家也在慢慢习惯利率的情况。   夏威夷房地产是否有房产泡沫的危机呢?   夏威夷房地产市场抗压性蛮高- 在之前金融风暴期间已经证明了。   夏威夷的就业市场也很强劲。失业率为2.9%。生活在夏威夷郁郁葱葱的雨林和原始海滩中是奢华的。夏威夷也是许多美国以及世界各地有钱人们向往的投资地点!因此,夏威夷的房地产市场不太可能崩溃。     click here to learn more

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位置在Waikiki 中心

可步行到海滩以及商场

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2车位 (很少看到2车位在Waikiki)

美丽的夜景,山景

 

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Monday, 04 July 2022 22:40

2022 年夏威夷房地产 Update

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2021因为疫情影响,中美旅游目前是非常不方便,2022年虽然已经有些好转,不过后来的 Omnicron 情况再次让旅游陷入无法预测。 许多客户也只好先把房产投资搁在一边,不过也有很多客户更积极地使用远程看房来购买房子。 2021年底我們看見了夏威夷獨立房產中間價格達到了史上最高,以及樓房銷售數據的復甦,我們知道2021年將會是一個房地產忙碌的一年。事实证明我们的猜测是对的。 2022年许多房产投资人还是会继续寻找适合的房产而因为需求大于供给房产价格不会轻易大幅下降, 大部分房地产专家还是觉得2022年的夏威夷房地产会持续活络,不过市场的价格上涨会缓慢下来,因为利息的升高房产的价格竞争也会大幅降低。 2022 年 5月份 我们已经看到价格有缓慢下来的趋势,不过跟美国本土不同的是价格下降的速度以及力度并不像其他州那么快那么强。 原因还是因为夏威夷土地有限,需求大于供给。 这两个元素会让投资人在夏威夷投资比较安心-这也是为什么许多美国本土的居民卖出手上的一些房子改投夏威夷房地产。 大部分的专家认为2008年房地产暴风雨不会再次发生,因为经过2008年的事件,贷款方面已经变得比较严谨。 大部分可以贷款的买家是真的可以还贷款才取得贷款资格。 所以情况跟2008年前不同。 另外值得一提的是 夏威夷 在 2008年那时 房子价格并没有像 内华达,佛罗里达,加州,德州 等地剧烈跌价。 这个历史事件也让夏威夷投资人更安心地投资夏威夷房地产。另外就是如果一个地区的在市房产数量突然急升,比如是内华达州,这个情况表示卖家急着想卖也预测了卖家会竞争而不是买家。  夏威夷目前市场的房产数量还是非常的低- 这也是为什么夏威夷的房子价格并没有看到太大的价格调整。  当然随着利息升高,需要贷款的买家压力变大,也意味着买家竞价的压力会小一些。 不过如果房产是很不错的,您依然会看见房产价格竞争的情况,尤其是夏威夷。
许多美国本土的投资人希望来夏威夷投资一个房地产让他们可以居住或是短期度假。 2021年我们接待了许多加州的投资人- 也成功协助他们购买房地产。 2022 目前我们看见利息上升到 5% 以上,对于需要贷款买房的投资人的确会有影响, 不过还有许多人觉得既然要买 就在利息还可以负担的情况下购买,以后利息如果降低,可以再重新贷款。2023年我们看见利息甚至涨到6-7%。  不难想象房地产市场已渐渐走向买家市场。   美国本土房地产j价格已经看见大幅的调整。夏威夷房地产虽然抗压比较强,不过房价还是有些许调整。
利息升高对现金投资人就没有太大影响 不过他们有可能会比之前更容易买到一些不错的房地产,在自己的心里预算范围内,因为加价竞标的情况会减少许多。 也有许多客户考虑5年固定利率贷款等其他贷款方式,因为每一位客户不同,选择的贷款方式也会不同。
有許多美國本土的買家已經開始跟我們聯繫,有一些已經成功購買。 還有許多人給了資金證明以及貸款證明,他們也願意使用Video Live 看房方式來做購買的動作. 这个方式我们已经成功协助了许多客户。 有机会欢迎您来访看房以及提前做好购房准备以及资金汇款。现在因为科技发达就算无法亲自抵达依然可以购买到不错的房地产。 当然首先您需要一位靠谱的房产经纪人来协助您。如果需要贷款请先做好Pre-approval 贷款认证。当然如果您是现金买家,您只需要提供资金证明即可动作。
夏威夷西边的开发依然前景看好,合适做长期投资。 我们也会依照市场情况给您最好的建议。 目前夏威夷房产还是在供给低于需求的情况下,在大约还有2万多个单位不足的情况下,夏威夷的房产投资还是很好的。另外加上夏威夷的房产税是50州平均最低,非常合适买家做豪宅的购买,因为房产税可能只是加州的3分之一. 消費稅則是加州的1/2 上下。從2020年底持續到2023年目前,西邊的獨立房產已經成為許多本地,外州,以及國際買家的考慮地區。 2021-2022 年间我們也看到了許多加價競爭的情況在西边的地区。  
如果您是有興趣投資一個比較小一點的房產來做短租的投資, 建議您來信詢問,我們可以協助您購買正確的房地產,避免購買後不必要的頭痛。
 
如果您是有興趣投資一個比較小一點的房產來做短租的投資, 建議您來信詢問,我們可以協助您購買正確的房地產,避免購買後不必要的頭痛。如果是做短租的然后您也需要贷款 我建议如果情况允许,您可以放多一些首付,这样您所需要付的利息会比较少,而您的租金收益会不错。 很多人想是否可以只付20-30% 然后想看到不错的收益,可是就算是收益不错不过大部分也是要付给 银行利息以及本金 您账上的每个月的收入可能会因为这些款项而看起来不是那么的优,不过如果您是全现金或是使用比较低的贷款额度来购买,这种投资是会比较合适您。2023 年如果您有房地产相关问题想了解 请与我们联系
 
请加我们房地产经纪人微信 tianruo1978

 

 

如果您是有興趣投資一個比較小一點的房產來做短租的投資, 建議您來信詢問我們可以協助您購買正確的房地產避免購買後不必要的頭痛。了解更多請來 亞洲投資人討論區 按此 也可也按下一個鏈接了解多一些短租相關問題 了解短租相關問題

 

如果是做短租的,如果您需要贷款 我建议您可以放入多一些首付,这样您所需要付的利息会比较少,而您的租金收益会比较不错。 很多人想是否可以只付20-30% 然后想看到不错的收益,可是就算是收益不错不过大部分也是要付给 银行利息以及本金 您账上的每个月的收入 可能会因为此这些款项而不是那么的优,不过如果您是全现金或是比较低的贷款额度这种投资是会比较合适您 请按此了解更多
 
 
Friday, 11 February 2022 22:19

难得的经济实用单位803 Waimanu #511

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A rare market-priced unit in this boutique condominium can be rented out freely or used as your own residence. The ultra-low maintenance fee will save you money. It comes with covered parking on the 1st level which is a must for your comfortable living. Be the first one to live in this unit. Brand new appliances, vinyl wood plank flooring, in-unit washer/dryer, and marble countertop. What makes this unit stand out is that it has its own large-size outdoor lanai. This makes the space that you can utilize even larger. Imagine that you can go out on the lanai and enjoy the fresh air or just sit there read some newspaper and enjoy your morning coffee or afternoon tea. Air condition will keep you cool through the hot days and opening the lanai will give you even better indoor ventilation. Just a few blocks away from restaurants, Blaisdell concert hall, Kakaako community, and H Mart. Convenience, practicality, and location stand out in this building. It is a studio unit but has a fashionable built-in sliding door to make it a one-bedroom layout. The large lanai is considered the limited common element that only this unit can utilize. The condo is equipped with a fire sprinkler system

 

 

 

 

这间是一个全新公寓中的稀有市场价格单位。  屋主可以自由出租或用作您自己的住所。超低的物业费让您省心省钱。 带有一个室内停车位 这是您舒适生活的必备之选。全新电器、Vinyl 地板、内置一体式洗衣机/烘干机,厨房大理石台面。这个单元的特殊之处在于它有自己的大型户外阳台让您可利用的空间更大。想象一下,您可以在阳台上享受新鲜空气,或者只是坐在那里看报纸,享受早晨的咖啡或下午茶。室内空调会让你在炎热的日子里保持凉爽。 不想吹冷气,随时打开阳台让空气流通。  便捷的地点距餐厅、Blaisdell 音乐厅、Kakaako 社区和 H Mart 仅几个街区。便利性、实用性颇高。  

这是一个实用的单位,虽然是套房,它有一个时尚的内置推拉门,使其成为一居室布局。大阳台是只有这个单位可以利用的有限公共地区。公寓配有消防喷淋系统

 

夏威夷的DPP (房地产开发规划许可部门) 最近提出的第41号法案,将把短租休假单位(TVU)的定义从不足30天改为180天(6个月)。 本法案将重新定义短租许可。 如果此法案通过,我们将面临以下的问题。
(如果您有兴趣阅读第41号法案的完整版本,请单击此处)
 
1. 房主的权利受损- (原可合法进行1个月短租或6个月以下的单位将受到影响)该法案将禁止任何人租房少于180天。 
2. 希望来夏威夷居住少于180天但超过1个月的租客也会受到影响(现在他们只能预订酒店和那些指定区域的单位,如威基基黄金海岸、Ko Olina,Makaha等 少数的地区) 如此一来租金会贵更多。间接影响到游客来到夏威夷短住的意愿。
3. 原本能够合法提供最低1个月租约的公寓都将受到影响,因为除非租户属于被豁免的人群,否则房产拥有者将无法出租低于6个月: 豁免的租客族群为全日制学生、临时卫生保健工作者、远程工作人员,以及暂时过度期需要买房的租客等。 由于租房者的选择变得比较少,租房者可能会因为成本较高而不在夏威夷停留太久。
4. 影响夏威夷州的经济:  原本一个月的租房者仍然需要支付税 TAT 和 Get就像一般HOTELS, 这反过来将有利于我们的社区。然而如果法案通过这会让想租6个月以下的租客寻找 单位时更加困难以及面临比较少的选择。
5. 酒店公寓单位业主不能将自己的投资用作个人住宅而且不能交给第3方管理者来管理-都需要给HOTEL一同管理并支付更高的费用。
6. 这法案也将影响那些投资新建筑项目的买家,如Sky Ala Moana和 Park at Keeaumoku (这两个项目都允许最低1个月的租金)
 
因此我们的房产协会也是全力反对此法案- 而我也开启了多人联名签署的活动- 让觉得这法令不是特别公平的人有一个发声的管道。
这个联署签名反对 Bill 41 如果人数足够我们可以发给市政府的9位 人民代表以及夏威夷市长
 
该站出来时就站出来才可做出改变- 签名外您还可写一些自己的短评论-说明为何您支持反对此法案
 
如果您也觉得这个法令有问题 请 按此 联署 
 
 
这个法案还没立法- 虽然已经通过第一次的市政府审核, 大家还是有时间发声
我们的反对并不是说全部法案41都不好而是它牵连太多不止是只有防止非法的短租而是影响了合法短租的房主以及投资人。
有许多同业的也许会问我为何我要提到这个法案如果还没正式通过。我觉得就算还没立法通过, 我也需要让来寻找我了解夏威夷房产的客户知道尤其是想买短租房产的客户。
不过因为夏威夷的特殊地理位置以及生活环境- 就算真的无法做一个月短租, 投资夏威夷房地产还是很不错的。
 
 
Saturday, 16 October 2021 14:39

最近成交的夏威夷西南边独立房产

Written by

与大家分享一下我最近协助客户朋友成交的西边独立房产

 

这是一个4居室3卫浴的独立房产在西边Gated 社区 Hoakalei

 

https://youtu.be/4dgb3GP2jOE

 

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我们也会更您说您需要准备什么在看房之前,这样您看房以及买房的程序就会更有效率

 

如果是现金购买, 卖家会要求您提出资金证明 (银行类存款等等 用来证明有足够资金买房)此证明不需要马上就提出,当您的契约被卖家家接受后的3-5天内提出即可- 正确天数 依照合约)

如果是需要贷款, 卖家会要求看 贷款认证许可 (pre-approval letter)    如果您需要贷款又没有此许可证,就算看见喜欢的房产您也不一定可以买到,应为卖家会觉得您贷款上面会有问题。  

以上步骤没问题后再来就是

第一:  相约看房:  如果有适合的房子, 买房可以透过我们房地产经纪人与卖方的委托人进一步的交涉。通常我们会与买家拟定一个合适的价格 (OFFER) 然后 作出 书面的出价 (购屋合同)里面包含购买价格,付款方式,订金,交屋, 托管公司,房屋检查,等等。  买方需要写一个支票来支付订,支票抬头写托管公司然后给我们 (买方经纪人),或是如果没有美国银行账户外国买家也可提议在OFFER接受的3天内汇款订金。  如果卖方接受了我们的出价那么,这个支票(初期订金)就会被送去托管公司开户。  如果最后没有成交,大部分的情况下 托管公司会把支票退还。   {了解更多}   如果是汇款,托管公司也会退款给您。   

契约的拟定 (签名我们可以使用电子签名所以就算您不在夏威夷也可以签)

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Tuesday, March 19, 2024