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蔡以祥的BLOG (118)
蔡以祥的BLOG- 关于夏威夷房地产买屋卖屋心得, 美国购屋卖屋,Hawaii买房协助
夏威夷房地产网- 最全面的中文协助
有我们协助您可以购房安心
如果您需要其他州的房产服务我们也可以
介绍给您我们 KW 其他州分部的好房产代表
我想目前我可能是唯一的夏威夷房地产经纪人会这样更您解说夏威夷房地产
不过请您了解夏威夷很不错可是不一定合适全部的买家 请看以下原因
您不喜欢四季如春/秋的天气 ： 有些人喜欢寒冷的冬天，那么您可能不适合夏威夷
看海或是吹海风： 如果您不太习惯坐在海岛上面，或是不喜欢有时候去海边与朋友聚餐喝咖啡或是调酒，那么也许您比较适合美国本土.
夏威夷的偏低房地产税： 如果您不介意多付房地产税， 夏威夷偏低的地产税% 可能会让您失望。 因为夏威夷的地产税在美国50州以及一个特区来说是排名倒数的。 （倒数的意思是 比较低的地产税）
您喜欢开车： 如果您喜欢开车，那么夏威夷的行车距离可能让您失望。 如果您喜欢每天开车多过一个小时去逛街或上班，夏威夷可能也不太适合您。 因为夏威夷OAHU岛不算太大，土地有限，生活集中，所以开车时间不需太长。
与亚洲距离近： 北京以及上海等地来夏威夷的飞机时间比去美国洛杉矶以及其他州来的短， 如果您特别喜欢坐飞机，那么夏威夷可能有点太近了。
彩虹之州： 夏威夷下雨的时间比较短，通常是短暂的下雨然后有晴天，所以夏威夷又称为彩或彩虹之州。 如果您喜欢下雨天，或是阴天，西雅图可能比较适合您。
房地产的稳定以及增值性： 夏威夷开发的地方比较少，房地产需求大，在OAHU 大约 140多万的人口， 房产供给上还是非常不足。 除了本地人的需求外，我们还需要面对国际投资人的需求，可想而知为何夏威夷房地产并没有受到之前美国房地产泡沫影响太大。 目前夏威夷在市场的房子以及单位数量在低点，这也是为何夏威夷的房价延续攀升。 如果您觉得这样不够刺激，那么也许其他州的房地产会比较适合您。
读书环境： 夏威夷地灵人杰之地非常适合小孩成长以及读书。 美国总统OBAMA 以及国父孙中山先生都是在夏威夷檀香山读书的。 夏威夷有医学院，法学院，以及著名的饭店管理。 在这里，您会发现孩子读书所面临的人际关系不会太复杂，读书的地方也不至于太危险。 如果您觉得孩子就应该面临比较严格的挑战，那么也许。。。 美国本土是不错的选择。 我之前在洛杉矶读过书，不知为何在学校常常成为外国人喜欢挑战的对象，我在那边读书的时期我发现我的武功底子有显著的成长，而且我在 国中毕业后就有帮派来邀请我参加他们行列。 虽然我欣然婉拒，不过这些流血流泪的经历还是丰富我的人生啊。 也许您也可以让您的孩子尝试看看，不过记得如果他们累了，夏威夷还是不错的读书环境哦。 如果您来过夏威夷也去过其他州您会体会为何夏威夷的人情世故，以及种族分争上面好像比较温和。
如果以上的理由还是无法让您讨厌夏威夷，那么您其实非常适合在夏威夷居住，或是把夏威夷当作一个休闲度假之地。 如果有需要，请与我们联系。 我可以提供您更进一步的资讯，协助您在夏威夷购房以及投资。
房产保险 Home Owner Insurance的重要
by I-Hsiang Tsai RA
这次德州的天灾让我们看见了大自然的力量，10万多的房产受到牵连，很多受到水灾的淹没以及破坏。 您知道吗，如果一个房产它的位置不是在有高淹水危险
区，贷款公司也不一定会要求您一定要买水灾保险。
这次德州的的居民，70% 的房产水灾引起的损失 保险公司不会负责。 为什么呢？ 因为很多人并没有买水灾保险。 如果您买的是暴风保险（Hurricane Insurance）
这个保险只保被巨风破坏的损失并不包括水灾引起的损失。
许多人他们一生的努力在一个天灾就变成一无所有了。 所以我的客人问我关于保险的问题时，我都会建议购买适当的保险。 大楼以及社区公寓，虽然他们自己本身
都有保险不过每个住户也都需要购买自己房产的保险。 很多独立房产并没有社区协会督促您必须买保险，又或者您是现金购买您可能会忘记房产保险这回事，也有
一些人是知道可是拖很久才买。 其实最好是房子交屋那天就有房产的保险。
房产保险是一年一付，而且价格并不是特别贵，所以您不要担心负担过重，我们可以帮您寻找有信誉的保险公司给您估价。
最基本的房屋保险是 漏水，以及火灾 保险。 在大楼以及排楼，我们常常看见漏水相关的损失，有时是 热水器漏水，有时是水管，不过不管是什么漏水，都要第时
间修补避免更严重的损失。
今天新闻报道到，虽然很多人觉得住在夏威夷的成本比较高一些，不过它确是140个全球城市的前17名最适合生活的城市。 在美国的城市里面排名第一！ 华盛顿DC 是排名美国第2的城市 世界排名第 30. #夏威夷房产#夏威夷房产投资#
我们也可以来探讨一下何谓生活成本比较高
专家有研究过夏威夷的生活成本- 的确是比美国本土的一般城市来说高一些， 他们说 在美国本土花一百美金买生活用品在夏威夷可能需要付 115 美金。
虽然物资可能比较贵一些因为许多东西需要海运， 不过夏威夷的消费税却比很多地方来的低- 夏威夷在吃饭或购物时 需要付 消费税 4.712%， 不过这个数字却是加州的一半左右。
另外 夏威夷的房产税也是很低的 很多地方是夏威夷房产税的2-4倍不等。 所以投资房产，以及生活 夏威夷其实还是很不错的选择。 尤其是如果有孩子想读书，夏威夷的人文，以及人的友善程度其实也是好过许多地方。
大家都了解美国房产税是每年需要付款的，如果有一个一百万的政府估价房产， 在加州您可能每年付 1万2- 2万多不等， 如果是投资人的房产在夏威夷却只需要付 9000美金左右 如果是自住的 更低。
如果需要了解更多 请来信询问哦
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夏威夷的房产价格的保持以及攀升其实与其房产需求大于供给有很大的关系。
低房源库存是房产价格上升以及下降的一个关键。 如果一个州它的房源库存极高，您觉得他们的房价会不会受到影响呢？
Trulia 报告指出- 投资人购房增加1%, 房源库存降低 2.8% 可见如果一个区域房产拥有者是投资人的%上升而不是第一次买房或是自住的， 其地区的房源库存就会下降比较快速，进而影响 房源供给。因为投资人通常买来出租而且不会那么快放上市场去卖。
在Oahu Honolulu 46% 的房源是投资买家所拥有，这个数据 高于 NY，洛杉矶，以及三藩市. 换句话说，夏威夷的房源库存量的不足- 一直是夏威夷房产稳定攀升以及保值的条件。
数据显示夏威夷的独立房产房源库存 如果没有新的房源 还可以维持 2.7个月， 大楼单位则是 2.8个月。 这个房产库存量已经是一年多都是小于 3个月。跟我出去看房源时，很多的客户也注意到有很多不同国家的买家在看房呢，而且很多也都是 付全现金的。
2016 March Newsletter
Unemployment Rate & Home Prices
Photo by I Hsiang Tsai MD RA
Looking Back Into History
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Unemployment Rate (失业率指标） |
Home Prices （房价） |
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8.5%-10% |
2009-2011 Stable Home Prices |
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8%-8.5% |
2012 Beginning of home price increase 初期房价成长 |
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7.5%-8% |
2013 Period of obvious rising of home price 明显房价成长期 |
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7%-7.5% |
2014 Home price drastically increases 房产价格加速成长 |
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6.5%-7% |
2015 Catalyst of Home Price Effect 房产竞争-房价加速成长 |
Unemployment rate may decrease to 6.5% in the year 2016
With interest rate still at its historic low, and low inventory of homes in Hawaii, we are likely to see increase competitions and bid ups.
失业率可能在2016年降低到 6.5%，加上夏威夷房产的需求高过与供给，夏威夷的房产还是会稳定上升。
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如果您要卖房或是有考虑买卖房产
您可以与 我们的首席代表联系
上面那个房地产是他在总统节日放上市场的房产
在他尽心尽力的安排下，在市场一个礼拜就帮卖家寻找到合适买家成功进入购买程序
买房卖房您需要一个聪明的房产代表
一位善于分析房产以及使用现代科技的房产经纪人
www.Gouwuhawaii.com
全美夏威夷买房产夏威夷家庭收入
在夏威夷一个4人家庭总收入如果低于$83,7000 美金算是低收入家庭. 如果4人家庭总收入是$52300 in 2017, 在夏威夷来说是非常低收入家庭。
如果是一个人生活- 年收入低于$58600就算是低收入了。 低于$3,5200就算是极低收入。
夏威夷的租金虽然不是最高在美国不过一直都是最高中的其中一个。 在三藩市，薪水低于$105,000美金就算是低收入了。
More...
购买预售屋-该注意事项
- 了解预售房如何购买： 每个开发商可能会有不同的要求在首付的要求上，可能有些需要15% 有些却需要20%
- 不要自己走进去预售大楼的展示中心： 如果您自己走进去大楼的展示中心，而不是请一位您相信的房产经纪人陪您， 大楼会把您列为 不需要任何地产经纪人代表您的族群。
- 如果您一定要自己走入展示中心，不要留下您的名字或电子邮件。 这个原因很简单因为以后如果您再去寻找一个房产经纪人来协助您， 开发商不会给那位经纪人任何佣金。 而那位经纪人可能会跟您收取佣金费用。
- 不要去开发商网上登记您的名字如果您没有房产经纪人代表您。 如果有的话您可以先问问房产经纪人如果在网上登入为佳。通常上网登记是，它会问您谁是您的房产经纪人代表， 如果您不写- 就当作没有人代表您。
- 建议您如果想去看新大楼-您可以与我们联系- 我们可以进一步帮您做安排， 我们不收买家任何佣金，所以有一位专业房产经纪人在您身旁协助将会是一个不错的选择。不然如果以后有什么问题，没有房产经纪人协助您，会是一个非常头疼的事情。
最近有买家寻找我协助他们之前所订购的大楼单位，可是因为我不是他之前的房产代表我很难去帮他们争取或是给予应该给予的协助。 他们说之前的房产代表后来并没有协助他们了解情况，而且因为语言问题他们也很难沟通。 所以我建议如果有预算购买预售房的买家可以与我们联系让我们代表您去与开发商沟通， 而且也帮您把关避免不必要的麻烦。
夏威夷买房是好事，过程要注意， 可靠负责的房产经纪人是您必须要有的
很多买家可能听过Home Exemption 这个词句，也常常会问到是否他们也可以申请。
一下我们来看看-外国买家有没有机会申请这个 部分房产税豁免
夏威夷房产经纪人： 蔡以祥
专精协助亚洲投资人买卖房产
有资格申请的买家如下
需要是把买的房当作主要的房产 而不是 度假屋
如何证明-房产是作为主要居住地
- 一年 270 天在 此居住
- 申请投票
- 报税
- 当地地址
从以上的审核标准看来， 大部分的外籍买家是无法申请的。 也就是说 您有可能 270天都在夏威夷才可以申请。 大部分中国买家如果没有绿卡身份通常是无法在夏威夷待超过6个月每年。
不过还好 夏威夷的房产税是50州里面最低的，就算无法申请资格优惠，您也会比在其他州来省下许多房产税。再补充一下： 您在其他州也一样无法申请这个 HOME-Exemption 除非您有身份合法留在美国长期居住。
给您一个举例： 如果加州那边房产税是 1.2-2% 而 夏威夷是 0.35%-0.6% 您如果买了政府估价一百万的房产 您可以算出如果您买在夏威夷您每一年可以省下多少税吗 ?
答案很简单： 省很多 如果需要进一步了解- 请来信 This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. 或是 加我微信 ID: tianruo1978
投资人常常会问到- 最后交屋子的前几天我必须亲自来美国签文件才可以吗？
现金购买的投资人通常有30天的交屋时间在进入购买契约后。 如果投资人可以在交屋前的4-5个工作日抵达夏威夷签最后的交屋文件，Escrow 公司就会有足够时间去办理投资人的地契申请进而完成交屋手续，让您可以在 第30天 取得钥匙以及地契。
如果无法亲自来，或是希望来就可以直接入住新房的投资人， 您可以考虑去 美国在中国的领事馆 办理文件公证步骤。 如果您计划如此，您需要提早跟我们说，让我们协助您与ESCROW公司联系。 Escrow公司会提前把 需要签名的文件 快递给您， 并让您提前去 网上预约认证时间。 为了方便您预约- 以下是北京领事馆的网上预约资料 以及链接。
（记住不要漏签部分文件- 如有遗漏您可能还要重新再签一次 而您的交屋的时间也将延后。）
认证签名完毕后，需要快递回来给 ESCROW公司，完成手续。
美国大使馆有在以下各地设服务处
- 北京
- 上海
- 成都
- 武汉
- 沈阳
- 广州
公证服务
公民服务处已经实行预约服务。申请公民处的各项服务，必须通过上述网址进行预约。如需预约，请点这里。
领事官员可以履行公证职责。公证服务只在使馆办公时间由领事处的官员提供。 请注意，任何一位领事官员都无法见证任何一种意愿、目的； 无法证实任何一种文件的真伪或者某一声明的可靠性，官员们只能证明被公证人是否宣誓、是否作出声明以及是否出具文件等。
为确保服务质量，请您确认：
- 您完全理解您须要签署的文件；
- 您了解这份文件中确切的签字的位置；您的文件可能有很多地方需要签字，但是，只有那些需要公证的签字，才需要在领事官员面前签署；
- 您了解在这份文件签字的确切位置。
请注意，如果您没有按照上述要求准备好您的文件，您可能被要求重新预约服务时间。美国公民服务处的工作人员不能给您解释您的文件的内容，也不能告诉您应该签字的位置。
公证时所需物品
-需要公证的文件；
-带照片的证件，如护照、身份证或驾照；
-如文件有要求，请自行安排见证人到场。
公证费用
每一份公证收取50美元。美元或等值人民币现金支付，我们也接受旅行支票或带Visa, MasterCard, AmericanExpress, Discover, Diner's Club标志的信用卡以美元支付。
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买房程序简介
首先请您在 Gouwuhawaii.com 我要购房 （按此进入） 那边填写您的需求， 我们会按照您的需求给您分析以及建议。
我们也会更您说您需要准备什么在看房之前，这样您看房以及买房的程序就会更有效率
如果是现金购买， 卖家会要求您提出资金证明 （银行类存款等等 用来证明有足够资金买房）此证明不需要马上就提出，当您的契约被卖家家接受后的3-5天内提出即可- 正确天数 依照合约）
如果是需要贷款， 卖家会要求看 贷款认证许可 （pre-approval letter) 如果您需要贷款又没有此许可证，就算看见喜欢的房产您也不一定可以买到，应为卖家会觉得您贷款上面会有问题。
以上步骤没问题后再来就是
第一： 相约看房： 如果有适合的房子， 买房可以透过我们房地产经纪人与卖方的委托人进一步的交涉。通常我们会与买家拟定一个合适的价格 （OFFER) 然后 作出 书面的出价 （购屋合同）里面包含购买价格，付款方式，订金，交屋， 托管公司，房屋检查，等等。 买方需要写一个支票来支付订，支票抬头写托管公司然后给我们 （买方经纪人），或是如果没有美国银行账户外国买家也可提议在OFFER接受的3天内汇款订金。 如果卖方接受了我们的出价那么，这个支票（初期订金）就会被送去托管公司开户。 如果最后没有成交，大部分的情况下 托管公司会把支票退还。 {了解更多} 如果是汇款，托管公司也会退款给您。
契约的拟定 （签名我们可以使用电子签名所以就算您不在夏威夷也可以签）
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