蔡以祥的BLOG- 关于夏威夷房地产买屋卖屋心得, 美国购屋卖屋,Hawaii买房协助
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Taiwan 最近的 的#房產新聞
“張金鶚指出,這份長期調查結果顯示,此時房價已達到高點反轉之際,值得後續觀察。從去年第4季開始到現在,房價下跌更趨明顯,而這股下跌趨勢也才剛開始展開,尤其在賣方口袋還夠深,且長期不合理房價上漲到極點,都使得房價下跌還要經過相當一段時間發酵蔓延才會更明確。
張金鶚再三提醒購屋者必須要審慎觀察,千萬要多方判斷,不要買到相對高點,屆時不但「損人」(支撐了不合理房價)而且「不利己」(自己買貴了)。”
-----------------------------------請看下面夏威夷房產分析
購屋夏威夷網-首席房產經紀人推薦投資人可以考慮來夏威夷購買房地產。
夏威夷OAHU 是一個聚集各國投資人的房產樂土,除了天氣以及環境好之外,房產的活絡以及穩定也是有目共睹。 在美國房產泡沫時,夏威夷的房地產依然保持非常好。 夏威夷的土地有限,開發管制也比較嚴格,加上來自各國的投資人加持以及本地人的需求,夏威夷房地產將會是您不錯的投資。
或許您在台灣有買房計劃或是您已經擁有許多房產, 在台灣房產巔峰的時間,您可考慮分散投資來夏威夷。 如果您預算比較低,您可考慮酒店管理的套房。 譬如19萬的Ala Moana 酒店的海景套房,租金的報酬率(依照2013 與2014 年的收入)也有 3-4%。 19萬美金如果是以 1比30.95 大約是 588萬台幣。 您可想想588萬台幣您可以買到什麼房產可以給您 3-4% 的 租金報酬率呢? 酒店管理的單位另外一個好處是 當您或家人朋友來度假時可以有地方住。 您不需再付昂貴的Hawaii 旅館費用了。
與其他許多州相比,房產稅在夏威夷依然是非常的低。 如果有興趣了解可以與我們聯繫
這個就是 Ala Moana Hotel
夏威夷的獨立房產別墅平均 67萬美金,公寓則是 35萬美金 (都有跟地)夏威夷OAHU 的東邊以及市區房產價格一直往上升,可開發土地有限。 OAHU 的西邊相反地還有許多土地可興建。 西邊社區目前是夏威夷第2開發城市,如果不需要常常去Downtown的朋友,也可以考慮西邊社區來投資。 大部分的亞洲投資人如果資金允許還是喜歡投資夏威夷市區附近因為其方便性性。 Townhome 是屬於在獨立房產與公寓大樓之間的房型。 Townhome 也是一個不錯的選擇如果您購買房產的預算資金有限。
亞洲投資人是否可以貸款呢? 答案是YES。 除了一些酒店管理大樓的單位外,大部分的房產您是可以貸款的。 許多銀行會貸款給您只要您可以證明您的收入以及財產。 許多中國投資人來美國買房都是現金購買因為畢竟貸款是比較多手續的。 不過這不代表您無法貸款。
如果您有夏威夷投資房產的需求請您來 Gouwuhawaii.com 與我們聯繫
欧胡岛,人口数量逐漸增加
2002和2012年间人口成長大約 0.9%,或 平均大約 8562 居民 的哦增長 每年
而住房单位数量在過去5年內的年增长率是 3200 單位每年。 隨著人口成長以及房子單位成長差异的增加,现有的
住房不足将继续扩大,推动租赁住房更高的要求。租金很可能会繼續往上增加。
2010 的人口調查顯示, 96萬的夏威夷人口 44.1% 正在租房子。
最新資料顯示夏威夷的人口已經增加到 130多萬人, 這個表示之前的人口成長估計是低估了人口成長的速度。
最新數據顯示
夏威夷的人口比例
亞洲人38%
白人 24%
夏威夷人 14%
美國黑人 1%
西班牙/墨西哥 8%
Nohona Kahala
一个55栋住宅的社区,位于著名KAHALA地区,接近KAHALA MALL,24小时当地连锁餐厅,银行,加油站,小学。 建于1991年,目前的社区管理费 $450 每月。 这是一个非常隐秘的社区,进去参观并不容易除非您有朋友住里面。 此区域的交通很便利, 不远处就可上高速公路 往东西2方行驶。
周边环境
Kahala 是著名的豪华住宅地区,其地理位置非常好 离 Waikiki 开车只需 15-20分钟
附近除了有KAHALA 商场外,还有KAHALA MANDARIN 5星HOTEL以及SONY OPEN 使用的GOLF 球场。
Kahala 豪华住宅区 也在不远处,那边的房子都在 200万以上。 所以如果您是想要在KAHALA 地区居住,而且您的预算在2百万美金以下,而且想要住在一个安全以及房屋状况好的房子那么您可考虑此房源。 此房源还有一个小型游泳池
KAHALA 地带 大部分的豪华住宅是没有海景的。 有带海景或连着海滩的 大部分接近或超过千万。
KAHALA 地区距离有名的钻石山区域也很近。
4099 Keanu Street | ||
Honolulu, HI 96816 | ||
List Price: $1,350,000 | 房间: 3 | 卫浴: 2/1 |
居住面积: 2146 |
Water Front: N | |
Open Lanai Area: 0 | Year Built: 1991 | |
Roofed Other Area: 36 | Listing Date: 01/25/2015 | |
Land Sq FT 土地面积: 4,124 | DOM: 11 | |
Tenure: Fee Simple 跟地 | Close Date: | |
Furnished: None |
来看看室内实地拍摄的图片
3房均在楼上
温馨的主卧
主卫浴
第2间房间 孩子房
第2间卫浴
第3房间 (此住户拿来当运动间 以及书房)
出口处 自动铁门以及管理员管理
如果有兴趣的朋友请尽快与我们联系 今天是 2月4号 2015年
Project Type: | Market |
Location: | Ala Moana |
Developer: |
The MacNaughton Group, Kobayashi Group, |
Current Status: | 目前销售中 |
Total Units: | 215 |
Price Range: | 起价 $1,192,000 |
共 215 单位
单位尺寸 850 square feet to 6,000 square feet
2层停车场
Pricing:
房型
请看上面这个图来了解夏威夷不同地区的房产趋势
这个图代表着如果没有新的房产上市,每个区域现有的房源会在几个月内卖光。
左边的数字代表 需要多少月 而 底下 则是不同区域的名字
4个月以下的地区表示 目前非常热门
5-7个月的算是正常
7个月以上的可能就表示是买家市场
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由此可见 Aina Haina (接近Hawaii kai) , Mililani 以及 Ewa Beach 都是非常热门的区域
Kapolei (夏威夷的第2城市开发) 也是很受欢迎
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2014 年 无论是 独立房产 或是 公寓单位的价格都持续上升
独立房产的Median价格升高到 70万美金 上下
公寓的单位也是升高在 35万美金 上下
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你必须填写一份表格W- 7 (中英文)或表格W- 7 要求提供您的应用程序的正当理由。您可能还需要一个有效的外国护照,签证和两个或多个照片的标识,如驾驶执照。
Kakaako 社区 是夏威夷2014年的热门开发地区。 因为地理位置在Downtown 以及 Ala Moana 商圈之间而且靠近海边以及公园,开发商 Hughes Corp 计划陆续推出不同的大楼计划。 估计 在12-15年内依照房屋需求,22 栋新大楼将陆续推出。
了解KAKAAKO 地区
Kakaako 目前有 4753 大楼 有些是在1968年就盖好,超过一半的大楼是在近9年内建造的。 2014,目前大概有 十三万人口住在KAKAAKO. 在不久的20年内,大概会有15-20个建案陆续图推出。
400 Keawe by Castle & Cooke
Howard Hughes Corp. 今年推出了 Waiea 以及 Anaha 二栋 高级大楼的建案.
Waiea 已经售出了 83.6% 估计价值$ 516 million; Anaha 售出了 71% 估计价值 $267 million。
其公司代表表示此结果已经超过了他们之前的预期。 Waiea 总共 171 单位;Anaha 全部311 单位。 因为这2栋都算是高级大楼其售价也是比较高,此销售的结果表示许多投资人对夏威夷的房地产还是非常有信心的。
夏威夷房地产的热络其实在前2年的建筑项目就可以看见。 One Ala Moana 建筑项目 在2012年年底对外销售的2天之内就卖出了 206 个单位。 里面有一个单位 卖了 9 百万美金。
如果您对购买预售屋也有兴趣请马上与我们联系,我们可以提供您最新的资讯。
夏威夷的房产持续蓬勃发展的原因有很多其中最容易理解的如下: 贷款利息低,地方加盖有限,在市场的房子有限,本地以及国外投资人多,宜人海景以及天气。 夏威夷Kakaako区域有许多新建筑计划陆续展开,而许多本地以及外国投资人通常会想要多了解如何可以购买预售单位。 所以我想在此进一步解释购买方式好让各位投资人多了解情况。
每个新建案都不一样所以要求也可能不一样不过方式很类似只是首付的金额不同而已
贷款的利率:
一般贷款机构会以比目前高的利率来计算是否可以贷款给买家。 目前一般贷款% 是 4% 左右, 贷款机构可能会以6% 来审核一个买家的贷款额度。 不过这不表示您最后的利率。 您最后的利率会以交房那时的利率为准或是有些贷款机构可以在 交屋前的一年或半年 提供您 锁住 利率的选择。
PS: 给您Pre-approval 认证的贷款公司,您到最后不一定需要跟他们贷款。 如果有贷款公司愿意给您更好的条件您也可以换贷款公司。
贷款:
外国投资人申请贷款需要提供收入证明。 如果现金购买 需要有资金的证明。
如果需要了解外国人贷款需要哪些资料 请参考我之前的 文章。
如果有其他问题欢迎您随时与我们联系
与去年5月-7月份的房产数据资料相比, 夏威夷独栋房产在市场的买卖增加8.8%,公寓的买卖增加了1.7%。
中间价格来说独栋房产的价格增加 5.4%, 公寓的中间价格则增加了8.2%
由这些数据看来,夏威夷房产整体来说还是再持续攀升。
8月2014
买房程序简介
首先请您在 Gouwuhawaii.com 我要购房 (按此进入) 那边填写您的需求, 我们会按照您的需求给您分析以及建议。
我们也会更您说您需要准备什么在看房之前,这样您看房以及买房的程序就会更有效率
如果是现金购买, 卖家会要求您提出资金证明 (银行类存款等等 用来证明有足够资金买房)此证明不需要马上就提出,当您的契约被卖家家接受后的3-5天内提出即可- 正确天数 依照合约)
如果是需要贷款, 卖家会要求看 贷款认证许可 (pre-approval letter) 如果您需要贷款又没有此许可证,就算看见喜欢的房产您也不一定可以买到,应为卖家会觉得您贷款上面会有问题。
以上步骤没问题后再来就是
第一: 相约看房: 如果有适合的房子, 买房可以透过我们房地产经纪人与卖方的委托人进一步的交涉。通常我们会与买家拟定一个合适的价格 (OFFER) 然后 作出 书面的出价 (购屋合同)里面包含购买价格,付款方式,订金,交屋, 托管公司,房屋检查,等等。 买方需要写一个支票来支付订,支票抬头写托管公司然后给我们 (买方经纪人),或是如果没有美国银行账户外国买家也可提议在OFFER接受的3天内汇款订金。 如果卖方接受了我们的出价那么,这个支票(初期订金)就会被送去托管公司开户。 如果最后没有成交,大部分的情况下 托管公司会把支票退还。 {了解更多} 如果是汇款,托管公司也会退款给您。
契约的拟定 (签名我们可以使用电子签名所以就算您不在夏威夷也可以签)
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