蔡以祥的BLOG- 关于夏威夷房地产买屋卖屋心得, 美国购屋卖屋,Hawaii买房协助
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如果您需要其他州的房产服务我们也可以
介绍给您我们 KW 其他州分部的好房产代表
A-1 Low Density Apartment
A-2 Medium Density Apartment
A-3 High Density Apartment
AG-1 Restricted Agricultural District
AG-2 General Agricultural District
AMX-1 Low Density Apt Mixed Use
AMX-2 Medium Density Apt Mixed Use
AMX-3 High Density Apt Mixed Use
AMX-ALL Apt Mixed Use
APART Apartment Precinct
B-1 Neighborhood Business District
B-2 Community Business District
BMX-3 Community Business Mixed Use
BMX-4 Central Business Mixed Use
BMX-ALL Business Mixed Use
COUNTRY Country District
F-1 Military and Federal Preservation
I-1 Limited Industrial District
I-2 General Industrial District
I-3 Waterfront Industrial District
I-4 Waterfront Industrial Precinct
IMX-1 Industrial – commercial mixed use
HAWAII Hawaii Community Development
Authority
MARINE Marine Precinct
P-1 Restricted Preservation
P-2 General Preservation
PUBLIC Publ ic Precinct
R-3.5R-3.5 Residential District
R-5 R-5 Residential District
R- 7.5 R-7.5Residential District
R-10 R-10 Residential District
R-20 R-20 Residential District
RES-CML Resort Commercial Precinct
RES-HTL Resort Hotel Precinct
RESORT Resort District
STATE State Jurisdiction
上面这个图片代表了各州一个家庭平均需要赚多少一个小时才可以承担 一个 2房的公寓单位。
换句话说也就是 需要越高的时薪的州, 它的平均房产的租金收入比较高。
从上图可以理解, 夏威夷对每小时的时薪收入要求最高,也就是说同样2房单位,夏威夷的房地产租金收入比较高。
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如果您再将夏威夷房产税是全五十州最低的事实列入考量,夏威夷房地产不管是在保值或是升值,甚至是租金收入, 都是值得您考虑的地方。
2016 四月份的报告上显示
中间价格 独立房产 比去年 同月上升了 6.7% 在市场的天数 大约 15天
公寓则是上升了 5.1% 在市场的天数 大约 19 天
比较全美的房产税, 中间的房产税在 1.31%
也就是说如果一个家价值在 20万美金, 您要付 $2620 房产税。
Illinois 的中间房产税 最高 2.67 %
夏威夷的中间房产税 最低 0.31 %
美国东北部, 房产税通常是比较高的。
从下图您可以看见 阿拉斯加 中间房产税也要 1.31%
加州的则是 1.12% New York 2.53%
在低于1% 房产税的州里面, 夏威夷可以说是非常突出的 无论是生活品质,居住环境,以及低犯罪率都是很不错的。
所以如果您真的是想买几百万的房产做投资, 夏威夷会是您值得考虑的地方 除了保值没问题外, 您每年的支出也是减少许多啊。
2016 Hawaii 房地产市场指标显示继续增加销量,价格上涨,降低剩余的房产库存,以及更多超过要价的购买。这表明 夏威夷房产持续强劲的销售和 销售价格持续上涨想突破新高。
第一季度2016年中间价格独立住宅是$ 725,000 ,同比增长5 % 和公寓房中间价格 38万 ,同比增长3 %
销售的速度,单户住宅增加了 14 %, 公寓房增加到17%。
公寓二手房市场 中低价市场销售加快,包括Leeward,Salt Lake and Makiki
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许多还在观望的买家因该需要加紧脚步,在利息还是很低的时间进场
现金购买的买家,一直期待房产价格会跌的,您可能需要重新想想是否观望对您是最好的方式了
不然您可能就是追着房价走。
上面的图可以看出 最常见的公寓售价是30万-40万, 独立房产 50万-60万, 不过大部分的房产还是在70多万的范围比较常见
Zillow 房产公司最近对6个城市的房产市场做出了评估,调查了 108 名 房产专家意见, 最后提出了 6个城市 已经出现房产泡沫的迹象。原因是这些城市有许多中国投资人炒房地产,所以价格偏高。 如果明年加息, 许多本地民众就无法贷款买,所以可能会影响到房产。1. 旧金山: 中间价格以及抵达 一百一十一万七千三百美金, 专家认为 未来 12个月此地区可能进入泡沫化状态2. 纽约3. 休斯顿4. 西雅图5. 圣地亚哥6. 洛杉矶--------------------------------------------------相对的 夏威夷 的房产 因为不是完全靠中国人,而且中国人买家还算少数 所以相对地稳定,另外夏威夷的土地实在有限, 需求大于供给- 房产依然稳定上升
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降价了 ! 非常不错的地点,优美幽静,一眼望去可以看见夏威夷沿海美景
著名建筑师设计的豪华住宅别墅- 设计理念让房子每处都有美丽风景
占地面积 2万五千多平方英尺
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FICO SCORE 信用分数
如果您想贷款那么除了您的2年正常报税外,您还需要不错的信用分数。
美国非常注重信誉 所以以下是给您的一些建议
1. 准时付款 : 这项占据您信用评分的35% 每个月准时付款就算是付最低的要求数目都可以,如果迟交也不要超过30天
2. 使用30%的信用额度: 如果您有三张信用卡 信用额度 1万美金 你们建议您不要使用超过30%您的信用额度
3. 使用信用卡; 如果您不使用信用卡,您将没有信用历史。 没有信用历史,对于贷款来说绝对也不是好事情。 使用信用卡的时间越长,信用历史也越长
4. 申请太多信用卡: 尽量避免申请太多信用卡,或是每个月申请一张
5. 车子贷款,或之前的房产贷款 都可以给您 信用历史
对于外国投资人来说,贷款的确不易,而且有诸多证明需要提出 所以很多人还是选择现金购买房产
如果一定需要贷款,你们也可与我们联系 我们可以请其他贷款专员与你们联系
谢谢
买房程序简介
首先请您在 Gouwuhawaii.com 我要购房 (按此进入) 那边填写您的需求, 我们会按照您的需求给您分析以及建议。
我们也会更您说您需要准备什么在看房之前,这样您看房以及买房的程序就会更有效率
如果是现金购买, 卖家会要求您提出资金证明 (银行类存款等等 用来证明有足够资金买房)此证明不需要马上就提出,当您的契约被卖家家接受后的3-5天内提出即可- 正确天数 依照合约)
如果是需要贷款, 卖家会要求看 贷款认证许可 (pre-approval letter) 如果您需要贷款又没有此许可证,就算看见喜欢的房产您也不一定可以买到,应为卖家会觉得您贷款上面会有问题。
以上步骤没问题后再来就是
第一: 相约看房: 如果有适合的房子, 买房可以透过我们房地产经纪人与卖方的委托人进一步的交涉。通常我们会与买家拟定一个合适的价格 (OFFER) 然后 作出 书面的出价 (购屋合同)里面包含购买价格,付款方式,订金,交屋, 托管公司,房屋检查,等等。 买方需要写一个支票来支付订,支票抬头写托管公司然后给我们 (买方经纪人),或是如果没有美国银行账户外国买家也可提议在OFFER接受的3天内汇款订金。 如果卖方接受了我们的出价那么,这个支票(初期订金)就会被送去托管公司开户。 如果最后没有成交,大部分的情况下 托管公司会把支票退还。 {了解更多} 如果是汇款,托管公司也会退款给您。
契约的拟定 (签名我们可以使用电子签名所以就算您不在夏威夷也可以签)
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