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蔡以祥的BLOG (119)
蔡以祥的BLOG- 关于夏威夷房地产买屋卖屋心得, 美国购屋卖屋,Hawaii买房协助
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夏威夷的OAHU除了是夏威夷的首都外，還是人口最多發展最快的夏威夷島。 以前許多亞洲投資人只知道加州以及紐約等地，不過越來越多的中國以及海外投資人慢慢地了解夏威夷的優勢。 近年來也有許多美國本土的亞洲人計劃搬來夏威夷定居。 以下我們來分析為什麼夏威夷值得列入您的海外投資考慮。
1. 氣候優，人民溫和
來過夏威夷的朋友都知道，夏威夷一年四季如春夏，小雨過後常有彩虹這也是為什麼夏威夷也被稱為彩虹之州就連夏威夷車牌都是以彩虹為背景。 居民們與美國本土相比其性情溫和許多，許多人有提到過，在夏威夷就算是坐公車，也比美國本土感覺安全的多。 由此可見夏威夷的確是一個不錯的居住地方，尤其是那些想帶孩子來讀書生活的家庭。夏威夷也是居民擁有槍支比例比較低的地方。由此可見治安上也算是不錯的。许多客户也有提到最近美国本土的一些抗议情况其中难免有一些暴力的部分甚至抢劫。 在夏威夷目前所有的抗议都是比较温和的，而且也没有所谓的抢劫的情况出现由此可见亚洲人在夏威夷居住其实相比起来安全许多。
2. Covid 19 - 疫情控制
目前夏威夷的Covid19 疫情控制 與其他州相比還是非常不錯的，大部分的民眾都很自覺地戴上口罩。雖然夏威夷是觀光聖地，與Florida，NY,以及加州 相比 夏威夷的疫情控制的非常不錯。
3. 孩子讀書
夏威夷有許多不錯的私立學校可以給來定居的投資人選擇，其中有2個名校是孫中山先生以及前美國總統歐巴馬讀過的. 如果是就讀公立學校，夏威夷東部地區也是很不錯的- Kaiser高中以及 KALANI 高中都是排名不錯的高中學校。 公立與私立不同於，公立學校有地區的分別，也就是看您居住的地方來分配學區。私立學校則沒有這個問題。 夏威夷OAHU雖然是海島，不過其實夏威夷也是很國際化的，有各國來的學生以及居民， 孩子們也可以接觸到不同國家的文化。
4. 生活是否比美國本土貴？
夏威夷許多生活用品需要船運所以貨品的價格可能比本土的貴一些些不過夏威夷的消費稅只是洛杉磯的一半， 油價也不會比洛杉磯來的貴，所以綜合起來就算是有些貨品售價高一些可能也不會高的太多。 另外夏威夷的房地產稅依然是50州內偏低的。 政府估價一百萬以下投資的單位房產稅也不過是0.45% (如果是自住 0.35%) 與加州 超過1% 的房產稅來算也是便宜許多。
5. 雖然目前直飛中國的航班取消因為疫情以及國際關係， 不過台灣的直飛以後還是會繼續，中國買家依然可以轉機日本，韓國，或是台灣 來夏威夷。
6. 租金收入
夏威夷的租金收入不管是短租或是長租其實都是不錯的，比起美國本土許多州來說，租金是很穩定並且是偏高一些的，再加上房產稅比較低，其實對想長期擁有房產的投資人是很不錯的選擇。 在正常情況下，短租的房產有許多觀光客會希望入住。 本地人以及軍人對長租的房產也是會很有興趣。因為租房子的需求是有的。 大約50%的居民是需要租房子的。 夏威夷的房產需求是高於新房子的建設速度的。 在夏威夷買房產出租如果是跟中國，台灣，香港來比較，房子的價格相對的便宜一些，而租金收入卻是比較多的。 所以許多投資人對夏威夷投資是很有信心的。 之前的泛海集團也是在美國很多地方比較後最後投資在OAHU。 因為他們覺得在這裡土地還是很保值的。
隨著越来越多的州開始开放并放宽对企业於人民的限制，這将會影响不同州的Covid 19 的確診数量。 迄今为止，夏威夷的Covid19 情況被控制的出乎意料的好。 就算是黑人平等的抗議遊行而言，在夏威夷也是非常和平。 根据数据，我们看到Covid 19 病例数最高的前5个州是纽约州，新泽西州，加利福尼亚州，伊利诺伊州，马萨诸塞州和德克萨斯州。 在北马里亚纳群岛，美属维尔京群岛，蒙大拿州，夏威夷和阿拉斯加，发现Covid 19的数量最低，（顺序从低到高）。在下面的图片中，您可以看到截至2020年6月17日每个州的案件数量。 这可能也是为什么目前來夏威夷的许多游客們大多来自遭受Covid 19 比較严重打击的州（例如纽约州和加利福尼亚州）。 随着抵押贷款利率再次跌至历史低点，住房需求也大幅增加。我们可能看到更多对夏威夷房地产感兴趣的別州投資者把夏威夷列為未來投資房地產的首選。
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Data from https://www.nytimes.com/interactive/2020/us/coronavirus-us-cases.html
| 差異比較 | 中國 | 夏威夷 |
| 付款方式 |
在亞洲買樓花或是預售大樓，買家在購買時通常需要付全款，或是貸款出來才可以買。 也就是說，如果房產在蓋的期間停止建築了， 或是開發商資金鍊出問題， 大部分的買家全部資金都會被卡住， 而貸款的買家還是需要付貸款費用以及利息。 目前中國有一些爛尾樓，就是出現了類似問題， 或是買家買好後，開發商突然降價，讓許多買家上門維權。
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在夏威夷， 預售房通常大部分會收取 20% 的首付。 在此之前，如果是需要貸款的買家，開發商會要求提供貸款資格證明然後才需要您付首付。 也就是說如果您提供的資料無法取得貸款，您是無法購買的。 不需要貸款的買家，如果是計劃全現金購買就不需要貸款認證， 不過開發商會要求您提出資產證明- 證明有足夠資金完成購買。 然後就是按照合約時間付清20% 的 首付。 剩餘的額度您只需要在交房前的規定天數內匯款到 託管公司即可。 這個方式與中國買預售相比相對地安全許多。因為買家只付了 20% 首付。 貸款也是在快交房時才需要申請 所以買家也沒有在交房前有付貸款利息的問題。 |
Looking Back 34 Years Hawaii Oahu Annual Residential Resale Data
October 16, 2019
Oahu Home Purchase Advantages
1. Lower property tax for many investors and residents compared to other states
2. More stable price fluctuation on home purchases
3. Limited land space and strong demand over supplies will buffer the effects on the economic downturns.
今天來討論 如何知道自己的房產賣價太高？
很多賣家心裡是想賣的價格越高越好， 這個是可以理解的 不過什麼情況下賣家可以知道自己的賣價格高於市場行情？
1. 當您的房產在市場上多過一年以上，有人來看房產不過一直沒有人出價的情況下 賣家需要想想是否是物業的價格有點超出市場的需求情況。
2. 當您委託的賣房公司協助您做到了大部分應該做到的廣告，佈置，影片，空拍，網頁，3D 等等， 不過還是沒有人出價？
3. 賣房的Agent通常會把您的房產的情況與附近同地區或同類型的房產做比較，指出優勢以及缺點 然後最後決定有可能的售價範圍 然後設定賣價- 當然最後還是需要賣家同意才可以決定上市價格 （有些客戶並不是特別急要賣，他們通常不會願意價格調整到市場範圍，他們會比較希望給買家殺價；有些比較急需資金的用戶就比較可以接受合理調整價格的建議）。 比較努力的賣家代表，還會使用不同的渠道把您的房地產資訊推廣出去，不過這些都是賣家沒看到的。 賣家通常注重的是結果而不是過程。
4. 賣家也會有賣家心理 這個心理是跟買家剛好相反的。當賣家覺得自己的物業有這個價值時，他會陷入比較主觀而不是客觀的思維。 首先想到的可能是 也許換個房產公司會比較容易賣出房產。 其實在目前網絡發達的情況，如果另外的房產公司真的有買家喜歡這個房產，他們已經帶客戶過來買了。 所以這個是一種賣家迷思。 換房地產公司賣房唯一比較合理的原因是，第一個協助的房產經紀人沒有真的幫忙把房子的訊息分散出去市場。 如果第一家公司提供了數據證明已經有許多其他公司的經紀人把房子的消息提供給他們的買家時 這個意味著 並不是推廣不利而是 房產本身的價格與市場的需求不符.
5. 美國賣房地產，跟亞洲不同的地方是 賣房子的訊息是公開給大眾。 在亞洲，賣房的屋主是可以給許多不同的房地產公司出售然後尋找買家。 在美國是委託一個房地產公司代表您，然後做不同的Marketing來推廣房產。 上市後其實 每一家房地產公司以及Agents 都會看見。 他們也會提供給合適的買家這個房源考慮。 如果在這樣的情況下還是無人出價，那麼很可能的是因為價格在這個市場情況以及需求下並不是特別吸引買家。
6. 賣家的房地產公司，通常不會無緣無故的分析房產價格過高，因為賣家代表其實也是希望可以幫賣家取得比較好的價格。
更換另外一個房產公司時，面臨的情況如下
1. 第一家協助的房地產公司所做的拍照，影片，網頁等等都需要下架 因為不是賣家代表 必須要下架 而新的房地產公司需要重新拍攝 以及佈置，甚至製作網頁 （至少15天時間需要下市場不包括做網頁時間）
2. 軟體改變了 （室內佈置） 不過硬體沒改 （房子本身以及環境） 價格保持一樣 的情況下， 到底對賣房子的幫助有多大益處呢？
這也是為什麼 賣家與賣家的房地產代表之間的信任是很重要的。
根據2019 NAR數據顯示 外國投資人在美國的投資 從2018 4月 到 2019 3月已經減少36%
這個數據顯示投資人的投資信心以及全球的經濟情況。
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人民幣匯率的調整 以及 政府對於匯款的控制 讓許多原本想投資買房的投資人增加了許多困難而不確定因素。 在過去7年來中國買家在美國購買房產一直保持著領先的地位。 不過在近12個月來， 中國買家的投資的減少也領先其他各國的買家。
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經濟緩慢等因素。 中國經濟成長從6.9% 2017 下降 到 6.3% 2019年
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美國政治因素- 川普效應-許多針對中國的政策
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除了中國買家在美國的房產投資，我們看見其他國家緊追在後 加拿大，UK, 印度，墨西哥 等地。。 中國與加拿大買家買的房產數量差不多不過中國買家買的房產在價格上相對來的高
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跟著貿易戰對中國產品增加關稅-許多跟裝修，蓋房子有關的產品的成本也隨之增加，降低了蓋新房子的意願又或者是提高了蓋房子的成本- 最後買單的也是消費者
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中國投資人在中國的房產也變得比較不容易出手- 中國房地產的情況以及調控也對許多房地產投資人有一定的影響。李嘉誠不斷拋售國內與香港房產來看我們可以理解有他的想法畢竟他已經賺了不少在房地產上。
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以上的論點-都直接與間接影響美國房地產，而每一州的影響情況都不同
我們在來討論一下夏威夷房地產情況
夏威夷土地有限以及房產需求大於供給的情況依然存在。 雖然我們看見許多新的建案不過這些建案的價格以及租金對於一般民眾來說，並不是特別親民。 夏威夷租房子的人口還是很多，再加上軍人佔夏威夷人口大約13%，他們也是有住屋以及買房的需求。 美國軍人有政府補助，所以在租房子上是有一定優勢。 他們買房時可以0首付，而且貸款利息低於一般， 這個因素也讓許多來夏威夷的軍人家庭買到他們在夏威夷的第一個房產。 之前我們協助過的軍人買家幾乎100%的買家都是獲利的。
2019年 在夏威夷還是有許多的新建案推出 光是在 Ala Moana 商圈 我們就看見了 Azure，Sky Ala Moana, Ililani, Central Ala Moana, Oriental Mandarin, Koula, Aalii, 以及 Victoria Ward 的建案 這些建案 有些在預售階段 通常也是2-3年才會蓋好交屋- 有些投資人因為匯款的問題會選擇此類的房產做投資 因為不需要馬上付清。 不過也有許多資金充沛的投資人，他們比較喜歡投資現有的房產。 如果是有需求的本地買家，其實也可以考慮購房因為目前的利息已經降低，而市場上購買房產也會少一些競爭。 預售期房的價格上是無法議價的，所以如果您是想租金回報 您可以考慮投資現有的房產不管是市中心或是西邊地區，其實都可以給您一些穩定的回報。 而我們可以幫您分析房產的價格以及回報。如果您在其他州有多過一個房產，您也可以考慮把房產在適合的時間點賣出，而轉投資到夏威夷。 我們可以協助您使用 1031 Exchange的方式轉投資來避免付增值稅。 這樣的做法可以確保您在美國本土房產還沒進一步跌價之前賣出取得利潤然後買夏威夷的房產。 我們KW公司在美國各州都有部門，如果您有計劃賣房您可以跟我聯繫我可以安排其他部門人員協助您賣房，而您在夏威夷的買房或是 1031 Exchange 我們就可以更有效率地協助您完成。
為何夏威夷房地產？
1. 價格保值 比較穩定 （就算在之前的 金融風暴2007-2008年時期 夏威夷房產跌幅並不是很深跟洛杉磯，FLORIDA,或內華達的 跌幅比起 算是很穩定的）
2. 房產稅比較低
3. 環境合適居住
4. 與中國比較近來往也比較方便
5. 比海南相對舒適許多
6. 穩定收租- 獲取美金租金- 比中國，或亞洲的租金收入相比 租金回報好的許多。 現在亞洲的房地產就算是一線的城市價格繼續往上提升的機會已經不會太高，導致有太多房產的投資人想賣多餘的房地產，換取現金。
7. 夏威夷沒有收取豪宅稅 （紐約那邊 如果是100萬-200萬美金的房產有而外的 1% 豪宅稅， 200-300萬美金有1.25% 而外的豪宅稅
每一個人需求不同，如果需要專業協助 請來信詢問 或是添加我的微信 掃描下圖2微碼
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最近許多投資人來信詢問關於夏威夷最新法短租的法令-
Gouwuhawaii.com 為大家歸類以及總結需要注意的事情
你是否在瓦胡岛租了你的家的房間不到30天，无论是公寓还是獨立房子？
1.度假区（威基基，Koolina，海龟湾度假村）以外的短期租房不能在没有 合格短租使用证书或简称NUC的情况下进行短期出租。 NUC总计發出了770，并且在1990年9月之后不再发布。
如果您每个租户租用的时间少于30天，则视为短期租赁。
自2019年8月1日起，如果您在网上宣传非法短期度假租赁，您将被罚款。
2020年10月之后，政府將發出1699份短租许可证。
申请将需要1000美元的初始申请费，并且需要在8月30日之前每年续订2000美元的更新费用。许可证不可转让。也就是說賣房後，新房主必須重新申請。
此外，许可证申请人必须居住在單位。
第一次罚款高达1000美元，违规持续每天5000美元。罚款可以高达每天10,000美元加上所有 非法出租的总收入。 可以說是得不償失。
因此我們不難理解威基基的许多酒店公寓将受到有意进行短期出租的外国投资者的青睐。
Conveyance Tax 賣房交易稅 了解
BY I-Hsiang Tsai RA
很多客戶問到，賣房時是否有其他稅需要付 除了 增值稅？
除了增值稅以外，還有賣房的交易稅 又稱為 Conveyance Tax。 這個稅是如何算出呢？
首先我們把買家分為 2種- 一種是可以申請夏威夷房產稅減免的住家，另外一種是無法申請房產稅減免的住家 （大部分的外國投資人）
如果一個單位賣價在 60萬美金內
可以申請夏威夷房產稅減免的賣家- 每一百美金需要付 $0.1 美金
無法申請房產稅減免的住家 （大部分的外國投資人）： 每一百美金的售價需要付0.15 美金
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賣房交易稅的算法是依照實際售價來收取，而每個價格階段皆有不同的付費%
另外一個Example 我們使用 100萬美金-200萬美金 之內的售價
如果是一百萬美金售價
以申請夏威夷房產稅減免的賣家- 每一百美金需要付 $0.3 美金
無法申請房產稅減免的住家 （大部分的外國投資人）： 每一百美金的售價需要付0.4 美金 所以一百萬美金售價的房產，外國投資人需要付的賣房交易稅為 4000美金
由此可見 夏威夷的賣房交易稅 與其他州比起來也是很低的。
歡迎大家與我們聯繫了解
Moana Pacific East Tower 3 Bedroom Ocean View Unit
3 房 2 衛浴 2 車位 價格現在 降價後 只需要 $879000 美金 目前的價格非常吸引投資人， 不要等待今天就聯繫
已經進入購買手續 Escow, 估計 9/30/2019 交屋
性價比高，容易出租， 物業費合理
靠近商場， 以及 KAKAAKO 交通便利
附近有 Walmart， Sam's Club, 以及許多餐廳
如果有興趣的投資人請盡快與我們聯繫
很多人可能不太了解 Affordable Housing 和 Reserved Housing 的不同。 Reserved Housing 收入规定不可多过 一个区域中间收入的140% 而 Affordable Housing 是规定在 120% 内。
Affordable Housing 需求
1. 美国身份或是永久居民
2. 18岁以上
3. 夏威夷的居民
4. 自住
5. 在其他地没有拥有超过50%的房产产权
6. 可以贷款出来购买
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请参考 120% 的区域中间收入是多少呢？
所以其实还是很多家庭是可以购买的。
如上图指示 如果一家是2人 要入住那么一起的收入不能超过 111960美金一年。 以此类推。
Share Appreciation Equity
买Affordable 单位的买家- 因为价格比市场价格还低， 以后要卖时，会需要分一部分的增值给 HHFDC 机构 让他们以后继续提供类似的单位给社会。 通常这个增值分享的数字会在交房前拟定好 而且 不会再更改。
Buyback program
如果在10年内，屋主想卖Affordable 单位，屋主必须先给HHFDC机构优先购买权。 自住10内后这个条款也将终止。
首付要求？ 通常是5%
需要了解更多？ 或是想知道更多有关 新大楼的动向？ 请按此联系
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我们也会更您说您需要准备什么在看房之前，这样您看房以及买房的程序就会更有效率
如果是现金购买， 卖家会要求您提出资金证明 （银行类存款等等 用来证明有足够资金买房）此证明不需要马上就提出，当您的契约被卖家家接受后的3-5天内提出即可- 正确天数 依照合约）
如果是需要贷款， 卖家会要求看 贷款认证许可 （pre-approval letter) 如果您需要贷款又没有此许可证，就算看见喜欢的房产您也不一定可以买到，应为卖家会觉得您贷款上面会有问题。
以上步骤没问题后再来就是
第一： 相约看房： 如果有适合的房子， 买房可以透过我们房地产经纪人与卖方的委托人进一步的交涉。通常我们会与买家拟定一个合适的价格 （OFFER) 然后 作出 书面的出价 （购屋合同）里面包含购买价格，付款方式，订金，交屋， 托管公司，房屋检查，等等。 买方需要写一个支票来支付订，支票抬头写托管公司然后给我们 （买方经纪人），或是如果没有美国银行账户外国买家也可提议在OFFER接受的3天内汇款订金。 如果卖方接受了我们的出价那么，这个支票（初期订金）就会被送去托管公司开户。 如果最后没有成交，大部分的情况下 托管公司会把支票退还。 {了解更多} 如果是汇款，托管公司也会退款给您。
契约的拟定 （签名我们可以使用电子签名所以就算您不在夏威夷也可以签）
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