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蔡以祥的BLOG (118)
蔡以祥的BLOG- 关于夏威夷房地产买屋卖屋心得, 美国购屋卖屋,Hawaii买房协助
夏威夷房地产网- 最全面的中文协助
有我们协助您可以购房安心
如果您需要其他州的房产服务我们也可以
介绍给您我们 KW 其他州分部的好房产代表
感谢海外朋友的支持以及信赖， 最近有许多投资人来信询问夏威夷房地产相关问题。 我已经陆续一一回复。 夏威夷房地产还是处于一个卖家的市场。 市场上的房子数量比起前几年还是处于偏低的情况，因此每当有新的房源出现，通常都会有许多竞争者，买家以及投资人必须了解这个情况。所以我们能提供您的协助以及建议将会成为您成功购买房地产的一大关键。
许多中国朋友来夏威夷，因为无法长住于此而犹豫不知如何投资才好，如果您也是如此我欢迎您来信询问. 在聆听完您的情况后我会给您最适合的建议。 每个人的意愿以及情况不同，房地产建议不能一概而论。 时常我会看见有些海外的朋友带着家人来玩，在无预警的情况下联系不同房地产公司的AGENT 看房。 如果有缘您在网路看见我们的网页以及这篇文章，对此我想建议您，如果对投资房地产有兴趣您可以先与我联系了解。 提早了解，对您以及家人有利而无害。 我可以对您的需求提供您夏威夷房源最新讯息。 您来夏威夷时也可以对您的喜爱来提早安排。 与我合作过的海外朋友都了解，我回复的速度以及资源都是一等一。 很多人也担心，如果看了喜爱的房子可是需要回去中国了如何继续购买签合约呢？ 对此您大可放心，因为只要您有喜爱的房地产，就可以委托我拟定购房契约以及安排汇款手续。 就算您在远方，我们也可以让您使用您的电脑或是手机进行远端签名的方式。 我们的经验可以帮你完成夏威夷购买房地产的美梦。
一切皆是缘分，如果您有机会在此看见我，我相信我有足够能力帮您取得属于您的夏威夷房地产。如果我可以成功的帮助其他需要购买房地产的朋友，海外或是本地人士，我一定也可以帮助您圆梦。
购屋夏威夷网首席房地产经纪人绝对不失信于您。
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Presented by... I Hsiang Tsai MD, (RA) Office: (808) 738-8916 Mobile: (808) 392-8393 Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. Website: www.gouwuhawaii.com |
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| Click here to view properties | ||
| MLS/REF # | Price | Address | Full/Half Baths | Bedrooms | SQFT Living |
| MLS# 201334769 | $2,650,000 | 4463 Aukai Avenue | 5/0 | 4 | 4770 |
| Listing Courtesy of Coldwell Banker Pacific Prop. | |||||
| MLS# 201400471 | $2,950,000 | 4332 Kahala Avenue | 5/1 | 5 | 6489 |
| Listing Courtesy of Coldwell Banker Pacific Prop. | |||||
| MLS# 201405658 | $3,300,000 | 829 Kealaolu Avenue | 3/1 | 5 | 3651 |
| Listing Courtesy of Choi International | |||||
| MLS# 201400464 | $3,375,000 | 4744 Kahala Avenue | 0/0 | 0 | 0 |
| Listing Courtesy of Coldwell Banker Pacific Prop. | |||||
| MLS# 201406017 | $3,580,000 | 542 Ahina Street | 4/1 | 6 | 3862 |
| Listing Courtesy of Kahala Associates, Inc. | |||||
| MLS# 201402720 | $4,580,000 | 4670 Kahala Avenue | 4/1 | 4 | 5352 |
| Listing Courtesy of Choi International | |||||
| MLS# 201404962 | $4,698,000 | 628 Honua Street | 4/1 | 4 | 4660 |
| Listing Courtesy of Kahala Associates, Inc. | |||||
| MLS# 201401327 | $4,800,000 | 4834 Kahala Avenue | 4/1 | 5 | 5178 |
| Listing Courtesy of Choi International | |||||
| MLS# 201405108 | $4,988,000 | 4567 Aukai Avenue | 5/1 | 5 | 4916 |
| Listing Courtesy of Choi International | |||||
| MLS# 201403029 | $5,500,000 | 4550 Kahala Avenue | 4/1 | 4 | 5102 |
| Listing Courtesy of Prudential Locations, Diamond Head | |||||
| MLS# 201400435 | $6,250,000 | 926 Kealaolu Avenue | 5/2 | 5 | 5225 |
| Listing Courtesy of Sachi Hi Pacific Century Prop. | |||||
| MLS# 201331990 | $16,950,000 | 4461 Kahala Avenue | 5/2 | 4 | 9711 |
| Listing Courtesy of Choi International | |||||
| MLS# 201400308 | $18,500,000 | 4607 Kahala Avenue | 0/0 | 0 | 0 |
| Listing Courtesy of List Sotheby'S Int'L Realty | |||||
| MLS# 201400491 | $22,000,000 | 4663 Kahala Avenue | 9/2 | 10 | 17408 |
| Listing Courtesy of Coldwell Banker Pacific Prop. | |||||
| MLS# 201401467 | $2,380,000 | 1007 Pueo Street | 3/0 | 3 | 2380 |
| Listing Courtesy of Sachi Hi Pacific Century Prop. | |||||
| MLS# 201330245 | $2,490,000 | 1470 Pueo Street | 5/1 | 4 | 4686 |
| Listing Courtesy of Starts International Hi, Inc. | |||||
| MLS# 201331374 | $2,735,000 | 4644 Kolohala Street | 6/0 | 6 | 4237 |
| Listing Courtesy of Kahala Associates, Inc. | |||||
An Independently Owned and Operated Member of The Prudential Real Estate Affiliates, Inc. Above Information Deemed Reliable But Not Guaranteed
For your personal residence:
You can deduct mortgage interest/points and real estate property taxes that you pay at closing.
Other costs of closing are not deductible from current income, instead, you add them to the cost basis of your home and get the benefit when you sell.
You might find it helpful to read IRS Pub. 530, Tax Information for Homeowners
http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p530.pdf
Please consult with your accountant for more details. Advice here should not be held legally liable.
夏威夷的销售税 SALES TAX 基本为 4% ，每个区域或城市可以额外收取 可是最大上限为 0.712%
所以 销售税最大额度 是 4.712% as of 2014 年
目前夏威夷的销售税低于 美国 75%的其他州。
进一步了解房产税
为了让外国投资人更加了解房产税，我觉得有必要把重点列出这样才可以让客户多了解一些。 也许您也听过周围朋友说美国房地产税务很重，所以今天我要跟各位解说一下 美国房产税
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美国50个州都已开征房地产税 。州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估，以此作为征收美国房产税的依据
- 每一州有自主权，设定其房地产税，也就是说每一州的%地产税都不一样
- 夏威夷OAHU的房产税 1000 分之3.5 也就是 每1000 美金的地产评估价值（ASSESSED VALUE) 您付 3.5美金 不过因为每一年会调整，目前我们以最新的标准来计算。 与许多州比起，夏威夷的房产税并不算高。
- 所以当您听见朋友说美国房地产，房产税很高 您的第一个反应应该问 您的朋友 说的是哪一州呢 如果是NY 的话那就很高了
- 房产税是每个屋主都需要付的， 而且不会因为您是外国人就对您收取更多
- 房产税的算法并不是以您的买价格为依据--------- 它的依据是 政府给您的房地产做的 价值评估后所得的价位 （Assessment Value)
- 通常这个 Assessment 的价位会比卖价来的低。 对买家而言，这个意味着您的房产税 不会因为您买的价位而提高。
很高兴我们中国朋友们的询问， 因为有你们的询问我们可以提供大众更好的服务以及解说。您的问题一定也是许多投资人的疑问。
希望以上的回答对各位有一定的帮助。
最新的房产税讯息 Fiscal Year July 1, 2017, to June 30, 2018：夏威夷
- 如果房产估价一百万以上，买家没有申请房产税Exemption，那么房产税的算法改成 $9 / $1000 的估价 = 0.9%
- 一百万的估价就变成 $9000 美金一年， 如果有申请 EXEMPTION 房产税就还是 1000 分之3.5= 0.35%
- 如果是 估价一百万以下 房产税是 0.45% 如果买主无法申请 Exemption
Residential A classification –
military base.
Residential A
Tier 1: Home assessed valued less than 1 million
Tier 2: Home assessed valued more than 1 million
我有30万美金可以在夏威夷买房投资吗？
许多人看见我们的网页误以为如果资金不过百万就无法在夏威夷投资。 所以我们在此澄清其实夏威夷买房投资-30万美金以下也是有机会。
也许30万美金您无法买独栋房子，不过买一个公寓出租也不是问题。 请参考下面一个房源您就可以理解其实30万美金也是可以投资夏威夷房地产的。
下面这个房源接近WAIKIKI以及 Ala Moana。 租金收入 1000-1500美金/一个月
1房1卫浴。
Hawaii Kai Home Prices Overview
夏威夷 HAWAII KAI 社区的房子价格走向
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简介： Hawaii Kai 属于 夏威夷 东部，不仅学区好，有山有海非常适合居住
去WAIKIKi 开车需要 30-40 分塞车情况，如果没塞车 15分钟即可
这是一个非常合适投资的社区- 这里的新建案非常稀少
因此房子的价格从图看得出来一直
维持一定的水平。
另外 Hahaione 区也是不错的住宅区域
如何购买预售屋-Hawaii Real Estate Purchase Pre-Sale Condo Unit
Written by Super User如何购买预售屋-Hawaii Real Estate Purchase Pre-Sale Condo Unit
步骤
请与我们联系-- 完成此表格 按此 我们会给您跟多資料 （如果对特别大楼有兴趣请注明)
购买预售屋不失为一个好的投资机会在夏威夷。 因为购买投资人的一开始资金投入是 15%，等大楼成功盖好后复出余款交屋。
买家需要有银行或是不动产证明，确认买家的购买实力。
我们提供您的协助- 国外买家通常会回去他们的国家，在夏威夷购房最好有一个好的房地产经纪人帮您联系确保您的权益。 等您来看房子时，我们可以带您去看更多地房源以及多了解夏威夷。
More...
外国人贷款讯息参考 （根据每个买家信用评价等综合情况的不同，在这里我们给予每位一个比较适用的情况参考，让各位可以简单的了解到贷款的方式及部分信息。如果有兴趣，需要进一步的了解咨询，请与我们联系！）
Loan amount （贷款额度） Maximum Combined Loan to Value （贷款额度：房屋的购价）
请与我们联系- 我们会提供您更进一步的資料
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Wishing the best for everyone and thank you for supporting us in the past and the future.
中国商品房70年土地使用权到期之后，房子该怎么办？是自动续约再延长几十年的使用权，还是根据当时的地价补缴土地出让金，或是还有其他新办法？在“以房养老”政策开始在一些地区试点时，“房子70年后怎么办”的问题再次变得迫切和现实起来。
最近我的中國朋友分享了一篇關於中國房地產的文章，我覺得寫的不錯所以在此與大家分享。
“房屋产权”只有70年
媒 体报导，刚刚在北京买下一套商品房的陈卓原本并没有去想70年之后的事，直到她无意中看到《北京市国有建设用地供应办法（试行）》，在这部2005年颁布 的地方法规中明确规定：“土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请 未获批准的，期满后的土地使用权由政府无偿收回。”
“届满”“未获批准”“无偿收回”这些字眼让陈卓开始担心自己房子未来的命运。一想到有一天自己倾全家之财买下的房子可能会不属于自己，陈卓心有惴惴。“70年后，我的房子还是我的吗？或者说，要怎样它才能继续属于我呢？”
这是每一个商品房拥有者都要面对的问题。
70年到 房子属于谁？
官方长期以来没有明确的规定。比如，“1990年暂行条例”第四十条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其它附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”
在 城市里，任何单位和个人进行建设，使用土地，必须申请使用国有土地，向政府购买国有土地的建设用地使用权。政府垄断了住宅建设用地供应，房地产商垄断着商 品住宅供应。而在现行法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年。
中国房主的金融损失
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买房程序简介
首先请您在 Gouwuhawaii.com 我要购房 （按此进入） 那边填写您的需求， 我们会按照您的需求给您分析以及建议。
我们也会更您说您需要准备什么在看房之前，这样您看房以及买房的程序就会更有效率
如果是现金购买， 卖家会要求您提出资金证明 （银行类存款等等 用来证明有足够资金买房）此证明不需要马上就提出，当您的契约被卖家家接受后的3-5天内提出即可- 正确天数 依照合约）
如果是需要贷款， 卖家会要求看 贷款认证许可 （pre-approval letter) 如果您需要贷款又没有此许可证，就算看见喜欢的房产您也不一定可以买到，应为卖家会觉得您贷款上面会有问题。
以上步骤没问题后再来就是
第一： 相约看房： 如果有适合的房子， 买房可以透过我们房地产经纪人与卖方的委托人进一步的交涉。通常我们会与买家拟定一个合适的价格 （OFFER) 然后 作出 书面的出价 （购屋合同）里面包含购买价格，付款方式，订金，交屋， 托管公司，房屋检查，等等。 买方需要写一个支票来支付订，支票抬头写托管公司然后给我们 （买方经纪人），或是如果没有美国银行账户外国买家也可提议在OFFER接受的3天内汇款订金。 如果卖方接受了我们的出价那么，这个支票（初期订金）就会被送去托管公司开户。 如果最后没有成交，大部分的情况下 托管公司会把支票退还。 {了解更多} 如果是汇款，托管公司也会退款给您。
契约的拟定 （签名我们可以使用电子签名所以就算您不在夏威夷也可以签）
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