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Saturday, 16 October 2021 14:39

最近成交的夏威夷西南边独立房产

与大家分享一下我最近协助客户朋友成交的西边独立房产

 

这是一个4居室3卫浴的独立房产在西边Gated 社区 Hoakalei

 

https://youtu.be/4dgb3GP2jOE

 

Published in 蔡以祥的BLOG
Saturday, 02 October 2021 16:27

了解夏威夷短租房產市場

最近很多本土客戶詢問短租所以我把最常見的問題歸類回复來協助您了解夏威夷短租房產市場。

 

  1.  夏威夷租金回報如何

  2. 一個月短租 VS  少於一個月短租

  3. 一個月短租的單位什麼樣的租客比較多?

  4. 是否需要當地人來協助管理

  5. 一般管理收費如何-以及都包含什麼


 

出租回報

 

夏威夷的出租回報% 通常3-5% 是比較常見的 超過 5%的很少。  所以我們通常給客戶比較實際的數據也不想誇大回報率因為畢竟夏威夷房地產除了租金回報率以外 就是這個無法替代的環境以及生活感覺。  另外就是許多低於 30天的短租單位都是Condotels為大多數- 大部分無法簡單貸款,另外就是管理公司的收費通常比較高 因為畢竟管理上時間是比較多的。  如果是HOTEL帶管理可能租金50-60% 都是給HOTEL 管理費了。  例如 Trump Tower 就是一個很好的例子。

 

如果您有 100萬美金,您購買 3套 30萬的美金 您的收益會比一個100萬的收益來的高。   不過 100萬您可能可以買到 獨立房產- 其升值速度可能比大樓單位來的快 不過現金流不會比較多。

 

很多人說德州的房地產很便宜- 是的無可厚非土地大的地方 土地會比較便宜。  不過您投資房產除了便宜房子以外考慮的可能是居住環境,以及保值的能力。   夏威夷土地有限-房產保值有一定的保障。 天氣以及天災來說夏威夷還是蠻安全的。  人與人之間的交流 以及 生活安全感 其實夏威夷是的很高的。  所以只能說不能一概而論,看個人投資需求以及使用方式。


 

一個月短租 VS  少於一個月短租

 

夏威夷的大樓不是每一個都可以做短租。 首先我們來談談短租。  低於6個月的我們都稱為短租。 低於一個月的,大多數屬於Condotel 又或是有特殊的License。  Condotel 通常貸款比較不容易很多都是現金購買。  一個月的短租的大樓可以算是正常大樓而可以比較容易貸款。許多人覺得如果做低於一個月短租會比較多收益- 其實如果您是本身在夏威夷而願意去做一個月短租的單位是的您的收益也許會比一般高。  不過如果您不是在本地而是要HOTEL 或是第3方來託管,那麼其實您的收益也許不如 一個月短租的單位。  


 

一個月短租的單位什麼樣的租客比較多?

 

一個月短租其實在疫情前就已經是非常多了。 日本,韓國,加拿大,美國本土,中國等等,都有一個月短租的需求。  目前疫情情況,大多數租客都是美國本土來的。  不過也讓我們客戶的短租單位有一個非常忙碌的一年。   可想像如果疫情好轉,旅遊恢復這個需求依然會存在畢竟比HOTEL便宜許多。  也有一些客戶是來短期工作的, 也有學生合租的 這些都是一個月短租的客源。  通常我們算收益時 一個月短租的房租回報我們使用10個月來計算。如果需要了解更多可以跟我們聯繫。 我們可以介紹不錯的大樓給您考慮。

是否需要當地人來協助管理/一般管理收費如何-以及都包含什麼

 

因為如果房主不在本地,如果有緊急事件需要有人來協助。因此夏威夷法律規定需要有本地人協助管理。  通常管理公司短租管理收費是 20-30% 不等。  其中包括幫您負責找客源,以及推銷,協助客人入住以及退房,幫助與房客溝通以及安排修理事宜。  修理費用當然還是房主自己負責。很多時候是與大樓管理單位溝通以及做即時處理。  如果是長租 收費 是10% 正常。

 
Published in 蔡以祥的BLOG
Wednesday, December 01, 2021