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Saturday, 11 September 2021 12:38

8月份2021 最新數據分享

8 月份瓦胡岛的单户住宅和公寓中位数价格创下历史新高。 中位数价格分别为 105 万美元 (独立房产)和 50 万美元(公寓)—— 单户住宅连续第四个月创下中位数纪录,连续第二个月这两个数字都创下纪录。

在市场的房子库存以及买家竞争正在推高中位数。

 

瓦胡岛单户住宅中位数在 7 月份突破了 100 万美元的门槛。 单户住宅的销售额从 20208 月的 370 套增加到 425 套,增长了 14.9%,销售价格中位数从 839,000 美元上涨了 25.1%105 万美元大关比 7 月创下的纪录高出 5.8%

公寓销售额同比增长 65%,从 409 套增至 675 套,中位数价格从 430,000 美元上涨 16.3%600,000 美元及以上的公寓销售额比去年同期增长了近三倍,而 800,000 美元及以上的范围的销量是其四倍。

重要的是要注意,市场因房产类型而异,价格和社区差异很大,所以購買房子還是要了解每個房子社區以及環境不同在價格上也會有差別。

年初至今,200 万美元及以上的房屋销售额增长了两倍多,为 297 套,而去年同期为 97 套。

 

20208 月相比,20218 月上市的单户住宅和共管公寓的数量分别增长了 18.9%3.6%8 月销售的单户住宅在市场上的中位数为 9 天,公寓为 12. 8 月份,64% 的单户住宅售价高于要价,而公寓的这一比例为 41%

在目前夏威夷还没完全对国际旅游开放期间, 光是美国本土来的投资人以及当地人购买就已经让夏威夷房地产中间价格升到 98万左右, 在需求高于供给的情况下,夏威夷的房地产在保值上是有一定的保障。 这个原因让许多投资人可以放心购买。 许多人觉得目前市场许多竞争的情况下,他们担心是否会买在高点- 不过比较放心的是,夏威夷独立房产价格原本就比一些州来的高些。 在夏威夷Metro 地区 独立房产80万-90万 其实很难看见比较新或是不需要再花钱装修的房产。 相比之下西边 房子比较新而且也有不错的潜力所以许多买家选择在西边地区购买房地产尤其是不需要到市区上班的投资人。 而夏威夷 约13% 的军人也是买房的潜在客户-他们每几年都会有新的军人入驻-这也让夏威夷房地产持续有新的买家除了本地人以及外国投资人。

许多保持观望态度的买家有些是在等待竞价稍微退却后再出手购买- 对于期待房子价格大幅下降,实际上他们知道不太有希望,可是他们仍然期望夏威夷房地产市场会冷却下来。 最近数据报道,市场行情属于竞价激烈的状态,其实对于夏威夷房产,早买早安心,早上车早受益,迟一天买就是增加你的购房成本,时间也耽误了,房价也涨了,心情也越加郁闷和纠结了,其实大家都知道,物以稀为贵,夏威夷的资源的稀缺性和不可复制性,本就是寸土寸金,看到心仪的房产等你还没有犹豫过来,已被其他有眼光的买家捷足先登,到时候望洋兴叹实在可惜。当你抱着志在必得的决心肯定能买到。如果是抱着可有可无的心态去竞标肯定很难。幻想夏威夷房产价格下调也是不太现实的,首先房价的上浮和下调由很多因素决定,最通俗易懂的就是人口净流入,由于疫情大家看到了夏威夷的情况是全美属于比较好的州,而且很多外州的人也陆陆续续出售自己的房产选择来夏威夷定居,如此好的环境房价也会持续坚挺的,所以下调的概率基本不大。 目前建议就是当下决定选择自己喜欢的地段和房产类型,出到符合市场行情的价格,买到称心如意的房产,打消等待的念头。因为区域的房地产价格会在目前在 ESCROW的房子交房后重新设置- 目前西边独立房地产大多是加价购买所以等交房子时也会带动整体区域的中间价格。西边地区新建设的独立房产价格也是上调出售。 在贷款利息还没超过4.5%的情况,许多人还是希望可以购买到房产也有许多人在失败多次后才下定决心要买到,虽然已经付出比之前更大的成本来取得,不过总比没有取得之后在后悔来的好一些。 中间价格意味着50% 成功出售的房产单位价格是在中间价格以上而另外50%是在中间价格之下。 所以有一些不了解的买家可能觉得 如果要加价就表示他们买贵了 其实不然

还有一些客户是去年疫情严重时就想投资,不过他们觉得疫情严重想尽量压价购买,却不料压价太多无法取得房产,就算疫情阶段,夏威夷独立房产也没有下调太多,所以他们也失去了最佳投资时机。 结果今年房产持续火爆,他们还在购房旅途上和其他买家竞争,等了大半年,以为房价会掉,不料越来越走高,事与愿违,失去信心,现在疫情越来越好了,夏威夷房产热度也将会越来越好,公寓大楼行情也回温。市场行情一片火热和繁荣。还是建议大家看到喜欢的就尽快入手,等来的只有更高价,高利息,和失望。只有取得自己喜欢的房产你才知道自己的决定是对的。加价情况在美国各州都看见, 不过至少在夏威夷投资您知道保值还是很不错的。 目前夏天过后又是冬季来临,而许多人觉得在气候温和的地方更加安全,以及夏威夷疫苗接种的情况正在迈入70%大关。 选择住在夏威夷我相信您不会后悔。

 

出价时的一时心痛总比没有取得房产的失望之心好。所以很多客户了解到情况后,下定决心后已投资成功,其中也有少数人在我们分析后明白买入就可以有不错的收益以及升值,但因为个人原因而放弃或延后购买。 不过无论如何我们会在合适的时间协助您,重新分析那时行情给您最佳的建议。

 

 

不过很庆幸的是许多客户在 2021年我们协助下最后成功取得房产,他们的房产正在取得租金收益以及房子升值。 夏威夷也有一些不错的大楼单位以及Townhouse 因为买入价格比独立房产便宜许多,就算有物业费您所省下的购入成本也够您付物业费许多年另外您还有房租收入以及升值空间何乐不为?

Friday, 22 January 2021 21:02

夏威夷短租相关问题了解

夏威夷短租相关问题了解

许多投资人不太了解夏威夷的新法案关于短租所以我们来讨论一下这个常见的问题

 

什么时候屋主可以租低于30天?

*如果地区规划是 Resort/Resort Mixed Use 以及大楼的规则没有限制低于30天的短租

 

如果是在规划地区外呢?

如果是在规划区域外- 屋主需要有NUC (non-conforming use certificate)才可做低于一个月短租

目前全夏威夷只有793 个此证照    其中34给Bed & Breakfast  其余的都给了 TVU (transient vacation unit)   如果您买的房子屋主有更新他的 NUC 您买房子时可以取得之前的 NUC使用/

Renewal Fee about $250/yr 可能会有更改请以最新的资讯为准。

 

 

如果是屋主自住在房子内,可以申请B&B permit   名额有限(1699个Permits)

如何申请 B&B Permit?   www.honolulu.gov/dppstr

 

申请有什么要求呢?

1.  申请者必须是人 而不是公司

2.   申请者必须要能申请 home exemption  (大部分外国投资人如果不是住在夏威夷是无法申请此豁免)

3.  需要有足够的房产保险

4.  申请费 1000美金- 每年重新申请 需要 2000美金

5.  不可出租超过 2居室

6.  10PM 到 8 AM 必须安静

7.  如果是在一个社区内,你们社区的认同信是需要的

8.  250 英尺内的邻居需要给予他们电话号码- 联系方式 如果有什么问题他们可以找到人

 

for more info you can click here

Tuesday, 12 January 2021 14:44

Months Supply of Homes in Hawaii in 3 yrs

From This chart we can see that the listings currently on the market is on the low side.  Low supply with higher demand and lower interest rate will drive price higher or at least keep it stable.

Saturday, 09 January 2021 19:44

夏威夷房地产迷思

Gouwuhawaii.com 的房产经纪人多年接待许多外国买家,我们了解因为文化背景以及买房投资的经验不同,有时候会让准备好的买家错失一些机会,在此我们来讨论一下 我们看过的一些买家遇过的情况,也许这样可以对以后您的购买有所帮助

 

1. 买房靠缘分

是我们常常听见的一句话,事实证明也是如此。 不过我们需要在这一句后面加上 另外一句; 缘分来时,若不把握一样会失去。 其实在所有的房源内您可以找到您想去看的房子这个就是一种缘分,而当您到那房子后感觉有很不错时, 其实那就是缘分的开始。 是否可以成功买到房子,除了缘分外还要看您是否已经准备妥当。 第一不外乎是资金是不是已经准备齐全, 美金是不是已经在海外准备妥当随时可以转账到位, 又或是是否贷款确认已经做出等等。 这些都是非常重要的步骤。 如果没有准备好,就算缘分到您可能也会失去。 所以建议如果您有美国购房的计划可以先跟我们联系了解,这样也许可以省下您许多时间。

 

2. 是否有好的Bargain? 可以买到低于市场价格又好的房子?

夏威夷的房地产保值一直是很不错的,尤其是现在全美国疫情情况,夏威夷的房地产保值的情况还是非常不错。 通常如果有Bargain 的单位, 低于市场价格或是低于政府估价的房产都会被买家或是Agent 注意到。 有些情况是因为卖家急于出手或是有其他房子想买可是必须先卖掉这个房产。 通常如果有这种房产,一般都会受到投资人的注意。 在之前的市场,这样的房产都会很快的卖出。 现在受到疫情以及大环境的影响,外国买家无法轻松地来到夏威夷买房,才让这些房产在市场上多一些时间。 如果价格低于市场, 有时候房子可能并不是在最好的状态。买家有可能需要日后做装修。 抱着捡漏的心态,通常需要更多的时间以及心思,到最后可能失去自己喜欢的房产。 以前我们有听过中国的买家来到夏威夷看了不少于100多套房产最后还是喜欢第一次看到的不過已經失去了購買機會。

3. 压价- 合理压价 VS 不合理压价

买家思想与卖家思想永远是背道而驰的。 亚洲买家购买时喜欢压价,可是当他们自己卖房时,他们却想出高价格让买家去讨价还价。 不过在夏威夷我们发现,其实很多时候卖家会请房产经纪人去了解行情并合理的定价出售,大部分时间不会高的太离谱 不过有时也有特别的情况譬如卖家坚持提高市场价格出售。

 

这就是为什么您需要一位可靠的房产经纪人协助您。

作为您的房产经纪人我们可以使用我们的系统评估出这个房产的市场行情是否跟卖家出价有很大的不同。 我们可以看见RealAVM系统的评估甚至我们可以做一些比较来确认这个系统评估是否无误。 如此一来我们可以给您出价建议。 不合理的压价只会让卖家觉得无诚意,甚至反感。 我们有看过2个买家最后出的是同样价格,不过卖家却偏偏卖给了 B方而不是A方。 原因是因为 B方一次出价就是那个数而A方却偏偏出了一个非常低的价格 然后慢慢才出到像B方的价格。 不难理解为何A方并没有买到心仪的房产。 买家可以多听房产经纪人的建议这样可以增加购买的成功率,不过这也是要看看您的房产经纪人是否像gouwuhawaii.com 上面的一样 秉持着诚信为先的信念协助您。

 

通常夏威夷的房子,您会发现政府房地产税的房产评估价格(Assessed Value) 大多数都是低于房地产的售价。有客户就会问如果是这样是不是他们卖太贵了? 其实不然,政府的 房地产评估价格 并没有请专业的 Appraiser来估价, 所以Assessed value 跟 市场价值 是不同的。 真正的买卖看的是市场价格多过 政府房地产评估的价格。 当然如果您刚好遇上卖价低于Assessed Value的房地产,您可以考虑看看是否合适您,因为夏威夷的房子通常价格都是高于政府估价的。 换句话说Assessed value 只能做参考,买卖双方还是以市场地区售价为主要的分析评判方式。专业的Appraiser 也是如此评判而不是看政府的房产税估价评判。

 

4. 购买预售房,自己去接洽购买

购买预售房,最好还是找一个可以协助您了解以后程序的房产经纪人协助。 我们有看过亚洲投资人找了一位外国房产经纪人不过最后因为语言沟通障碍,再之后等待的日子里出现许多问题无法解决。 其实在美国寻找房产经纪人买房并不会需要您买家付费,所以为什么不找一位您可以相信的房产经纪人协助您呢?

我们也听过一些更离谱的情况,有客户寻找到朋友介绍的房产经纪人去买预售房后来发现其实那个人并没有执照而是使用她女儿的执照去带客户购买。 这个情况其实是不被允许的。 最后当然也是问题多多。 我们遇见一些这样的客户后来才来寻找我们协助, 不过那时真的已经太晚, 所以建议各位还是要找可靠的房地产经纪人协助。

 

5. 联系多个房产经纪人,安排看房

我们常常听见一些同行的埋怨为什么亚洲投资人那么的不守信用或是善变。 当我们问到为什么他们会如此想,那些房产经纪人说因为亚洲投资人有时会寻找多个房地产经纪人询问看房,带他们看房产后他们竟然不找他们下单而是其他房产经纪人。 这情况其实是文化的差异以及外国投资人不了解美国买房时什么是不好的行为,因为他们在他们的国家就是如此做的。 所谓入乡随俗,我们会建议您如果您想看看哪位房产经纪人更合适帮助您,您可以约时间跟不同的经纪人交谈不管是当面交谈或是视频交谈,都可以让您了解是否他/她合适协助您。 一旦决定后,除非那位房产经纪人有什么让您不满意的地方, 您应该保持着诚信的态度。 如果您想换人也应该说清楚,这样对您或是对房产经纪人都是好事。 选对房产经纪人除能帮助您购买房产之外还可以给您日后其他的帮助以及建议。

Gouwuhawaii.com 的房产经纪人相信服务不止于交房, 我们有一个帮助客户的网页论坛给我们的客户了解房产情况,新闻,等等。 我们相信与客户保持联系可以让客户放心购房因为他们以后卖房或是对房产有什么疑问时都可以随时提出问题与我们讨论。 我们也可以提供数据给投资人了解各个地区的房地产情况当然也包括他们自己购买的房产。

 

6. 信任問題- 我們了解許多客戶多少都會有一些不信任房產經紀人,這個需要時間去建立信任。 許多客戶常常跟我們說 如果我們早點聽進你的建議我們可以省下很多時間甚至金錢。 沒錯 如果這些客戶一開始就知道 我們與許多房產經紀人不同的地方,的確可以更順利的取得房地產甚至省錢。 對我們來說能有效率地協助客戶是很重要的尤其是在這個非常競爭的房產市場。 如果您可以放開心胸 聽進去我們的建議 我相信 您一定可以事半功倍。 如果您是真心誠意想購買房地產我們100% 是可以協助您的。 如果您是可有可沒有的念想來進行,那麼連神都不一定想幫您 那試問我們再努力又有何用呢? 我們把時間留給真正想投資買房的客戶畢竟我們時間跟您的一樣寶貴。

 

夏威夷买房- 请与我们联系了解

我们相信可以有效率地帮助到您看见的房产,不过那时这个房产已经进入购买手续可是买家不是这位投资人。虽然这个投资人不是我们的客户, 我们觉得如果可以给投资人足够的房产数据以及讯息 也许 投资人可以更事半功倍地买到房产。

 

微信了解 请加入 Tianruo1978 微信ID

Friday, 04 December 2020 00:46

夏威夷房地产中间价格 2019 VS 2020

尽管2020年有很多投资者正在寻找合适的夏威夷房地产-许多人都在期待房价会大幅下降因为疫情以及经济情况。  但是夏威夷房地产在2020年仍然相当稳定,的确有一些房产的卖家降价格卖出, 不过这些投资人还是在旁观一直到了2020年底也没等到他们所谓的房价大跌的情况。  他们对于低价格的期待以及错误的判断让他们错过了一些不错的买房机会。    不过一切也还不算晚,因为夏威夷的旅游也是在慢慢地复苏,买家还是有时间寻找机会购买。   许多加州的投资人因为山火造成的空气污染以及疫情的严重,对夏威夷投资或是移居的意愿也是增加许多。  我们看见有一些一居室Waikiki 的单位也有许多进入购买手续的例子,另外也有许多豪华独立房产进入了购买手续。  我们建议如果您对夏威夷房地产有兴趣,您可以早点与我们联系了解-并尽快地来访选择房产投资毕竟现在还是买家市场而且如果可以贷款买房的美国人现在的低利息正是买房的好时机。

 

如果我们查看瓦胡岛上的独立屋和公寓的中位数房价,我们实际上可以看到波动并不大。请参见下表

 

 

绿色线是 独立房产中间价格 2019 到目前 2020 10月份的记录

黄色则是 大楼以及 排房 的中间价格。

 

您可以看见其实幅度并不是特大,独立房产的中间价格甚至比2019年时还要高。

因此不要期待夏威夷的房产会大幅降价,看见合适的房产 可以跟我们了解 我们可以帮您分析合适的价格购入。 无期地等待只会等到自己心仪的房地产被其他买家买走。

Friday, 20 November 2020 16:02

來夏威夷之前先檢測 Covid 19

 

 

 

 

目前11 月 2020 新夏威夷的规定是 来到夏威夷之前您必须要有阴性确诊的报告- 如果报告还没出来您也是必须要做14天的隔离。

 

夏威夷航空- 会安排 一些检查Covid 19 的地点在加州以及三藩市机场附近。 90 美金- 检测结果36小时内, 或是 150美金 的同日 检测结果。 这样可以缩短来访旅客的隔离时间。 請到航空公司網頁查詢 其他合法地方的檢測也是可以的。

 

夏威夷居民如果需要出国,可以去机场的检测地方- 3-4小时 检测报告即可发出。Baggage Claim 31 of Terminal 2 是检测的地点。 价格$125 美金

Saturday, 07 November 2020 16:44

Sky Ala Moana- New Midtown Condo Project 2019

Sky Ala Moana project consists of 2 condos- one for residential (Sky West)

and one for hotel also known as Sky East.

 

Amenity Deck is also known as Sky Terrace: over an acre of amenity deck: Hotel guest won't be able to go over to the residential area while the residents will be able to go and enjoy hotel side's facilities.

 

The very same designer also designed Waihonua, Azure, Central Ala Moana, Kapiolani Residence.

 

Possible 30 days rental

Over an acre of recreation space

400 Bike stalls

 

2 regular size parking covered stalls for most of the 2 bedroom units.

 

 

Sky West (Residential)

176 One Bed with Lanai Units (starting high 500,000 usd)

214 Two Bed with Lanai Units (Starting 700,000 usd)

Total: 390 Units

 

Sky East (4-Star Hotel)

225 Studio Units

50 One bed Units

25 two bed units

Friday, 18 September 2020 01:32

中间价格 VS 平均价格

通常我们讨论房地产- 我们常常提到中间价格

许多客户问-到底中间价格如何算出的呢?

 

首先我们谈谈 平均价格

当我们把30天内的所有卖出的单位的价格加起来 处于 单位卖出的数量 我们得到的就是 平均价格 Average sale price. 不过这种算法通常会被一些比较高价的房子所影响 尤其是夏威夷的一些豪华房地产。

 

中间价格 Median sale price

把所有成交的单位 最低到最高排列后 我们找寻 排在中间的价格为中间价格。 一半成交的单位在左边,另一半在右边 那么中间那个价格就是我们所谓的中间价格。

 

政府最后把这些数据整合成为 House Price Index (房价指数)

 

我们来看看美国各州的 HPI (房价指数)的浮动 在2020的第2季

 
 
 
 
 
 
 
 

此报表您可以看到 夏威夷排名第7 在这个 房价增值的 数据中

 

夏威夷在20个年增值%最多的城市中 排名第一 请看下图

 
 
 
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Thursday, September 23, 2021