全美夏威夷买房产夏威夷家庭收入

 在夏威夷一个4人家庭总收入如果低于$83,7000 美金算是低收入家庭.   如果4人家庭总收入是$52300 in 2017, 在夏威夷来说是非常低收入家庭。

如果是一个人生活- 年收入低于$58600就算是低收入了。  低于$3,5200就算是极低收入。

夏威夷的租金虽然不是最高在美国不过一直都是最高中的其中一个。  在三藩市，薪水低于$105,000美金就算是低收入了。

购买预售屋-该注意事项

1. 了解预售房如何购买： 每个开发商可能会有不同的要求在首付的要求上，可能有些需要15% 有些却需要20%
2. 不要自己走进去预售大楼的展示中心：  如果您自己走进去大楼的展示中心，而不是请一位您相信的房产经纪人陪您， 大楼会把您列为 不需要任何地产经纪人代表您的族群。  
3. 如果您一定要自己走入展示中心，不要留下您的名字或电子邮件。  这个原因很简单因为以后如果您再去寻找一个房产经纪人来协助您， 开发商不会给那位经纪人任何佣金。  而那位经纪人可能会跟您收取佣金费用。
4. 不要去开发商网上登记您的名字如果您没有房产经纪人代表您。  如果有的话您可以先问问房产经纪人如果在网上登入为佳。通常上网登记是，它会问您谁是您的房产经纪人代表， 如果您不写- 就当作没有人代表您。
5. 建议您如果想去看新大楼-您可以与我们联系- 我们可以进一步帮您做安排， 我们不收买家任何佣金，所以有一位专业房产经纪人在您身旁协助将会是一个不错的选择。不然如果以后有什么问题，没有房产经纪人协助您，会是一个非常头疼的事情。

最近有买家寻找我协助他们之前所订购的大楼单位，可是因为我不是他之前的房产代表我很难去帮他们争取或是给予应该给予的协助。  他们说之前的房产代表后来并没有协助他们了解情况，而且因为语言问题他们也很难沟通。  所以我建议如果有预算购买预售房的买家可以与我们联系让我们代表您去与开发商沟通， 而且也帮您把关避免不必要的麻烦。  

夏威夷买房是好事，过程要注意， 可靠负责的房产经纪人是您必须要有的    

       很多买家可能听过Home Exemption 这个词句，也常常会问到是否他们也可以申请。

       一下我们来看看-外国买家有没有机会申请这个 部分房产税豁免 

夏威夷房产经纪人： 蔡以祥

专精协助亚洲投资人买卖房产

有资格申请的买家如下

需要是把买的房当作主要的房产 而不是 度假屋
如何证明-房产是作为主要居住地

• 一年 270 天在 此居住
• 申请投票
• 报税
• 当地地址

从以上的审核标准看来， 大部分的外籍买家是无法申请的。  也就是说 您有可能 270天都在夏威夷才可以申请。  大部分中国买家如果没有绿卡身份通常是无法在夏威夷待超过6个月每年。

不过还好 夏威夷的房产税是50州里面最低的，就算无法申请资格优惠，您也会比在其他州来省下许多房产税。再补充一下： 您在其他州也一样无法申请这个 HOME-Exemption 除非您有身份合法留在美国长期居住。

给您一个举例：  如果加州那边房产税是  1.2-2%   而 夏威夷是 0.35%-0.6%    您如果买了政府估价一百万的房产 您可以算出如果您买在夏威夷您每一年可以省下多少税吗 ?         

答案很简单：  省很多   如果需要进一步了解- 请来信  This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. 或是 加我微信  ID:   tianruo1978

Loa Ridge Ocean View

高级海景房

Loa Ridge 目前 556 间房产

这个是其中的一间-   特别不错的海景房

我们协助了这位亚洲投资人取得房产

30天内成交

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售价 270万美金       year of 2016

投资人常常会问到-  最后交屋子的前几天我必须亲自来美国签文件才可以吗？

现金购买的投资人通常有30天的交屋时间在进入购买契约后。  如果投资人可以在交屋前的4-5个工作日抵达夏威夷签最后的交屋文件，Escrow 公司就会有足够时间去办理投资人的地契申请进而完成交屋手续，让您可以在 第30天 取得钥匙以及地契。

如果无法亲自来，或是希望来就可以直接入住新房的投资人， 您可以考虑去 美国在中国的领事馆 办理文件公证步骤。  如果您计划如此，您需要提早跟我们说，让我们协助您与ESCROW公司联系。  Escrow公司会提前把 需要签名的文件 快递给您， 并让您提前去 网上预约认证时间。  为了方便您预约- 以下是北京领事馆的网上预约资料 以及链接。  

（记住不要漏签部分文件- 如有遗漏您可能还要重新再签一次 而您的交屋的时间也将延后。）

认证签名完毕后，需要快递回来给 ESCROW公司，完成手续。     

美国大使馆有在以下各地设服务处

• 北京
• 上海
• 成都
• 武汉
• 沈阳
• 广州

公证服务

公民服务处已经实行预约服务。申请公民处的各项服务，必须通过上述网址进行预约。如需预约，请点这里。

领事官员可以履行公证职责。公证服务只在使馆办公时间由领事处的官员提供。 请注意，任何一位领事官员都无法见证任何一种意愿、目的； 无法证实任何一种文件的真伪或者某一声明的可靠性，官员们只能证明被公证人是否宣誓、是否作出声明以及是否出具文件等。

为确保服务质量，请您确认： 

• 您完全理解您须要签署的文件；
• 您了解这份文件中确切的签字的位置；您的文件可能有很多地方需要签字，但是，只有那些需要公证的签字，才需要在领事官员面前签署；
• 您了解在这份文件签字的确切位置。

请注意，如果您没有按照上述要求准备好您的文件，您可能被要求重新预约服务时间。美国公民服务处的工作人员不能给您解释您的文件的内容，也不能告诉您应该签字的位置。

公证时所需物品

-需要公证的文件；
-带照片的证件，如护照、身份证或驾照；
-如文件有要求，请自行安排见证人到场。

公证费用

每一份公证收取50美元。美元或等值人民币现金支付，我们也接受旅行支票或带Visa, MasterCard, AmericanExpress, Discover, Diner's Club标志的信用卡以美元支付。

Oahu Hawaii Land Zoning 

A-1 Low Density Apartment

A-2 Medium Density Apartment
A-3 High Density Apartment
AG-1 Restricted Agricultural District
AG-2 General Agricultural District
AMX-1 Low Density Apt Mixed Use
AMX-2 Medium Density Apt Mixed Use
AMX-3 High Density Apt Mixed Use
AMX-ALL Apt Mixed Use
APART Apartment Precinct
B-1 Neighborhood Business District
B-2 Community Business District
BMX-3 Community Business Mixed Use
BMX-4 Central Business Mixed Use
BMX-ALL Business Mixed Use
COUNTRY Country District
F-1 Military and Federal Preservation
I-1 Limited Industrial District
I-2 General Industrial District
I-3 Waterfront Industrial District
I-4 Waterfront Industrial Precinct
IMX-1 Industrial – commercial mixed use
HAWAII Hawaii Community Development
Authority
MARINE Marine Precinct
P-1 Restricted Preservation
P-2 General Preservation
PUBLIC Publ ic Precinct
R-3.5R-3.5 Residential District
R-5 R-5 Residential District
R- 7.5 R-7.5Residential District
R-10 R-10 Residential District
R-20 R-20 Residential District
RES-CML Resort Commercial Precinct
RES-HTL Resort Hotel Precinct
RESORT Resort District
STATE State Jurisdiction

上面这个图片代表了各州一个家庭平均需要赚多少一个小时才可以承担 一个 2房的公寓单位。

换句话说也就是 需要越高的时薪的州， 它的平均房产的租金收入比较高。

从上图可以理解， 夏威夷对每小时的时薪收入要求最高，也就是说同样2房单位，夏威夷的房地产租金收入比较高。

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如果您再将夏威夷房产税是全五十州最低的事实列入考量，夏威夷房地产不管是在保值或是升值，甚至是租金收入, 都是值得您考虑的地方。

2016 四月份的报告上显示 

中间价格 独立房产  比去年 同月上升了 6.7%   在市场的天数 大约 15天

公寓则是上升了 5.1%   在市场的天数 大约 19 天

比较全美的房产税， 中间的房产税在 1.31%

也就是说如果一个家价值在 20万美金， 您要付 $2620 房产税。

Illinois 的中间房产税 最高 2.67 %

夏威夷的中间房产税 最低 0.31 %

美国东北部， 房产税通常是比较高的。

从下图您可以看见   阿拉斯加 中间房产税也要 1.31%  

加州的则是 1.12%    New York  2.53%

在低于1% 房产税的州里面， 夏威夷可以说是非常突出的   无论是生活品质，居住环境，以及低犯罪率都是很不错的。 

所以如果您真的是想买几百万的房产做投资， 夏威夷会是您值得考虑的地方  除了保值没问题外， 您每年的支出也是减少许多啊。