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蔡以祥的BLOG

蔡以祥的BLOG (117)

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Saturday, 13 August 2022 23:40

Waikiki SeasideTowers 909, 435 Seaside Ave

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If Waikiki living is what you are looking for, don’t miss this highly desirable larger corner-end unit with a washer/dryer, a covered parking stall, a walk-in closet, and assigned storage.    It is centrally located in Waikiki where there are many restaurants and stores.  With many amenities such as a swimming pool, BBQ area, and surfboard storage, one will enjoy what the building has to offer.  The maintenance fee includes internet, water/sewer, cable tv, and other common expenses.

 

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Larger square footage-one bedroom with a covered parking and storage and is under $460,000 in Waikiki?   This is a preferred corner-unit with a nice view, and well ventilated with natural breezes.

 

 
  • 1 Bedroom

  • 1 Bathroom

  • One Assigned Storage

  • City Skyline, Ala Wai Canal, Mountain, Golf Course views

  • Fob Security Access.

  • 1 Covered Parking Stall

  • Corner unit with views and nice cross ventilation

  • Walk-in closet

  • Standing Shower Area with a Hand bar for easier entry and exit of the shower.

  • Large Sliding Window with Nice Natural Light!

  • The sliding door at the living room yield another Den space for the owner but one can remove it if you want a bigger living room instead.

Year Built1962

Living Area732 sqft

​TMK:1-2-6-021-025-0072

 

New Price Improvement

Now Only $449,000

Best Price Per

Square Foot

only $613 SF

among the active listings in the same building

 

Call Today to Ask For More Info!  or click here to read more  

 

 

Monday, 04 July 2022 22:40

2022 年夏威夷房地产 Update

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2021因为疫情影响,中美旅游目前是非常不方便,2022年虽然已经有些好转不过后来的 Omnicron 情况再次让旅游陷入无法预测。 许多客户也只好先把房产投资搁在一边不过也有很多客户更积极地使用远程看房来购买房子。 2021年底我們看見了夏威夷獨立房產中間價格到了史上最高,以及樓房銷售數據的復甦, 我們知道2021年將會是一個房地產忙碌的一年。事实证明我们的猜测是对的。 2022年许多房产投资人还是会继续寻找适合的房产而因为需求大于供给房产价格不会轻易大幅下降, 大部分房地产专家还是觉得2022年的夏威夷房地产会持续活络,不过市场的价格上会缓慢下来因为利息的升高房产的价格竞争也会大幅降低。 2022 年 5月份 我们已经看到价格有缓慢下来的趋势,不过跟美国本土不同的是价格下降的速度以及力度并不像其他州那么快那么强。 原因还是因为夏威夷土地有限,需求大于供给。 这两个元素会让投资人在夏威夷投资比较安心-这也是为什么许多美国本土的居民卖出手上一些房子改投夏威夷房地产。 大部分的专家认为2008年房地产暴风雨不会再次发生因为经过2008年的事件,贷款方面已经改变成比较严谨。 大部分可以贷款的买家是真的可以还贷款才取得贷款资格。 所以情况跟 2008年前不同。 另外值得一提的是 夏威夷 在 2008年那时 房子价格并没有像 内华达,佛罗里达,加州,德州 等地剧烈跌价。 这个历史事件也让夏威夷投资人更安心地投资在夏威夷房地产。另外就是如果一个地区的在市房产数量突然急升比如像是内华达州,这个情况表示卖家急着想卖也预测了卖家会竞争而不是买家。   夏威夷目前市场的房产数量还是非常的低-  这也是为什么夏威夷的房子价格并还没有看到太大的价格调整。   当然随着利息升高,需要贷款的买家压力的确变大也意味着买家竞价的压力会小一些。 不过如果房产是很不错的您依然会看见房产价格竞争的情况,尤其是夏威夷。

 

许多在美国本土的投资人希望来夏威夷投资一个房地产让他们可以来居住或是短期度假。 2021年我们接待了许多加州的投资人- 也成功协助他们购买房地产。 2022 目前我们看见利息上升到 5% 以上,对于需要贷款买房的投资人的确会有影响, 不过还有许多人觉得既然要买 就在利息还可以负担的情况下购买,以后利息如果降低,可以再做重新贷款。 如果有现金的投资人利息升高对他们来说就没有太大影响 不过他们有可能会有机会买到一些不错的房地产在自己的心里预算范围因为加价竞标的情况会减少许多。 也有许多客户考虑5年固定利率贷款等等其他贷款方式,因为每一位客户不同,选择贷款方式也会有不同。

 

有許多美國本土的買家已經開始跟我們聯繫,有一些已經成功購買。 還有許多人給了資金證明以及貸款證明,他們也願意使用Video Live 看房方式來做購買的動作. 这个方式我们已经成功协助许多客户。 有机会欢迎您来访看房以及提前做购房准备以及资金汇款。现在因为科技发达就算无法亲自抵达依然可以购买到不错的房地产。 当然首先您需要一位靠谱的房产经纪人来协助您。如果需要贷款请先做好Pre-approval 贷款认证。当然如果您是现金买家,您只需要提供资金证明即可动作。

 

夏威夷西边的开发依然前景看好,合适做长期投资。 我们也会依照市场情况给您最好的建议。 目前夏威夷房产还是在供给低于需求的情况,在大约2万多个个单位不足的情况下,夏威夷的房产投资还是很好的。另外加上夏威夷的房产税是50州平均最低,非常合适豪宅的购买因为房产税可能只是加州的1/3. 消費稅則是加州的 1/2 上下。2020年底持續到 2022年目前,西邊的獨立房產已經成為許多本地,外州,以及國際買家的考慮地區。 我們也看到了許多加價競爭的情況。 我们相信2022年房地产会依然活络. 也许竞价情况会有些好转,价格的上升会缓慢下来,不过如果看到不错的房子也不要太犹豫 可以尝试看看 也许还是有机会买到。我们会尽量给您最好的建议。

 

 

如果您是有興趣投資一個比較小一點的房產來做短租的投資, 建議您來信詢問我們可以協助您購買正確的房地產避免購買後不必要的頭痛。了解更多請來 亞洲投資人討論區 按此 也可也按下一個鏈接了解多一些短租相關問題 了解短租相關問題

 

如果是做短租的,如果您需要贷款 我建议您可以放入多一些首付,这样您所需要付的利息会比较少,而您的租金收益会比较不错。 很多人想是否可以只付20-30% 然后想看到不错的收益,可是就算是收益不错不过大部分也是要付给 银行利息以及本金 您账上的每个月的收入 可能会因为此这些款项而不是那么的优,不过如果您是全现金或是比较低的贷款额度这种投资是会比较合适您 请按此了解更多
 
 
Friday, 11 February 2022 22:19

难得的经济实用单位803 Waimanu #511

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A rare market-priced unit in this boutique condominium can be rented out freely or used as your own residence. The ultra-low maintenance fee will save you money. It comes with covered parking on the 1st level which is a must for your comfortable living. Be the first one to live in this unit. Brand new appliances, vinyl wood plank flooring, in-unit washer/dryer, and marble countertop. What makes this unit stand out is that it has its own large-size outdoor lanai. This makes the space that you can utilize even larger. Imagine that you can go out on the lanai and enjoy the fresh air or just sit there read some newspaper and enjoy your morning coffee or afternoon tea. Air condition will keep you cool through the hot days and opening the lanai will give you even better indoor ventilation. Just a few blocks away from restaurants, Blaisdell concert hall, Kakaako community, and H Mart. Convenience, practicality, and location stand out in this building. It is a studio unit but has a fashionable built-in sliding door to make it a one-bedroom layout. The large lanai is considered the limited common element that only this unit can utilize. The condo is equipped with a fire sprinkler system

 

 

 

 

这间是一个全新公寓中的稀有市场价格单位。  屋主可以自由出租或用作您自己的住所。超低的物业费让您省心省钱。 带有一个室内停车位 这是您舒适生活的必备之选。全新电器、Vinyl 地板、内置一体式洗衣机/烘干机,厨房大理石台面。这个单元的特殊之处在于它有自己的大型户外阳台让您可利用的空间更大。想象一下,您可以在阳台上享受新鲜空气,或者只是坐在那里看报纸,享受早晨的咖啡或下午茶。室内空调会让你在炎热的日子里保持凉爽。 不想吹冷气,随时打开阳台让空气流通。  便捷的地点距餐厅、Blaisdell 音乐厅、Kakaako 社区和 H Mart 仅几个街区。便利性、实用性颇高。  

这是一个实用的单位,虽然是套房,它有一个时尚的内置推拉门,使其成为一居室布局。大阳台是只有这个单位可以利用的有限公共地区。公寓配有消防喷淋系统

 

夏威夷的DPP (房地产开发规划许可部门) 最近提出的第41号法案,将把短租休假单位(TVU)的定义从不足30天改为180天(6个月)。 本法案将重新定义短租许可。 如果此法案通过,我们将面临以下的问题。
(如果您有兴趣阅读第41号法案的完整版本,请单击此处)
 
1. 房主的权利受损- (原可合法进行1个月短租或6个月以下的单位将受到影响)该法案将禁止任何人租房少于180天。 
2. 希望来夏威夷居住少于180天但超过1个月的租客也会受到影响(现在他们只能预订酒店和那些指定区域的单位,如威基基黄金海岸、Ko Olina,Makaha等 少数的地区) 如此一来租金会贵更多。间接影响到游客来到夏威夷短住的意愿。
3. 原本能够合法提供最低1个月租约的公寓都将受到影响,因为除非租户属于被豁免的人群,否则房产拥有者将无法出租低于6个月: 豁免的租客族群为全日制学生、临时卫生保健工作者、远程工作人员,以及暂时过度期需要买房的租客等。 由于租房者的选择变得比较少,租房者可能会因为成本较高而不在夏威夷停留太久。
4. 影响夏威夷州的经济:  原本一个月的租房者仍然需要支付税 TAT 和 Get就像一般HOTELS, 这反过来将有利于我们的社区。然而如果法案通过这会让想租6个月以下的租客寻找 单位时更加困难以及面临比较少的选择。
5. 酒店公寓单位业主不能将自己的投资用作个人住宅而且不能交给第3方管理者来管理-都需要给HOTEL一同管理并支付更高的费用。
6. 这法案也将影响那些投资新建筑项目的买家,如Sky Ala Moana和 Park at Keeaumoku (这两个项目都允许最低1个月的租金)
 
因此我们的房产协会也是全力反对此法案- 而我也开启了多人联名签署的活动- 让觉得这法令不是特别公平的人有一个发声的管道。
这个联署签名反对 Bill 41 如果人数足够我们可以发给市政府的9位 人民代表以及夏威夷市长
 
该站出来时就站出来才可做出改变- 签名外您还可写一些自己的短评论-说明为何您支持反对此法案
 
如果您也觉得这个法令有问题 请 按此 联署 
 
 
这个法案还没立法- 虽然已经通过第一次的市政府审核, 大家还是有时间发声
我们的反对并不是说全部法案41都不好而是它牵连太多不止是只有防止非法的短租而是影响了合法短租的房主以及投资人。
有许多同业的也许会问我为何我要提到这个法案如果还没正式通过。我觉得就算还没立法通过, 我也需要让来寻找我了解夏威夷房产的客户知道尤其是想买短租房产的客户。
不过因为夏威夷的特殊地理位置以及生活环境- 就算真的无法做一个月短租, 投资夏威夷房地产还是很不错的。
 
 
Saturday, 16 October 2021 14:39

最近成交的夏威夷西南边独立房产

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与大家分享一下我最近协助客户朋友成交的西边独立房产

 

这是一个4居室3卫浴的独立房产在西边Gated 社区 Hoakalei

 

https://youtu.be/4dgb3GP2jOE

 

Saturday, 02 October 2021 16:27

了解夏威夷短租房產市場

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最近很多本土客戶詢問短租所以我把最常見的問題歸類回复來協助您了解夏威夷短租房產市場。

 

  1.  夏威夷租金回報如何

  2. 一個月短租 VS  少於一個月短租

  3. 一個月短租的單位什麼樣的租客比較多?

  4. 是否需要當地人來協助管理

  5. 一般管理收費如何-以及都包含什麼


 

出租回報

 

夏威夷的出租回報% 通常3-5% 是比較常見的 超過 5%的很少。  所以我們通常給客戶比較實際的數據也不想誇大回報率因為畢竟夏威夷房地產除了租金回報率以外 就是這個無法替代的環境以及生活感覺。  另外就是許多低於 30天的短租單位都是Condotels為大多數- 大部分無法簡單貸款,另外就是管理公司的收費通常比較高 因為畢竟管理上時間是比較多的。  如果是HOTEL帶管理可能租金50-60% 都是給HOTEL 管理費了。  例如 Trump Tower 就是一個很好的例子。

 

如果您有 100萬美金,您購買 3套 30萬的美金 您的收益會比一個100萬的收益來的高。   不過 100萬您可能可以買到 獨立房產- 其升值速度可能比大樓單位來的快 不過現金流不會比較多。

 

很多人說德州的房地產很便宜- 是的無可厚非土地大的地方 土地會比較便宜。  不過您投資房產除了便宜房子以外考慮的可能是居住環境,以及保值的能力。   夏威夷土地有限-房產保值有一定的保障。 天氣以及天災來說夏威夷還是蠻安全的。  人與人之間的交流 以及 生活安全感 其實夏威夷是的很高的。  所以只能說不能一概而論,看個人投資需求以及使用方式。


 

一個月短租 VS  少於一個月短租

 

夏威夷的大樓不是每一個都可以做短租。 首先我們來談談短租。  低於6個月的我們都稱為短租。 低於一個月的,大多數屬於Condotel 又或是有特殊的License。  Condotel 通常貸款比較不容易很多都是現金購買。  一個月的短租的大樓可以算是正常大樓而可以比較容易貸款。許多人覺得如果做低於一個月短租會比較多收益- 其實如果您是本身在夏威夷而願意去做一個月短租的單位是的您的收益也許會比一般高。  不過如果您不是在本地而是要HOTEL 或是第3方來託管,那麼其實您的收益也許不如 一個月短租的單位。  


 

一個月短租的單位什麼樣的租客比較多?

 

一個月短租其實在疫情前就已經是非常多了。 日本,韓國,加拿大,美國本土,中國等等,都有一個月短租的需求。  目前疫情情況,大多數租客都是美國本土來的。  不過也讓我們客戶的短租單位有一個非常忙碌的一年。   可想像如果疫情好轉,旅遊恢復這個需求依然會存在畢竟比HOTEL便宜許多。  也有一些客戶是來短期工作的, 也有學生合租的 這些都是一個月短租的客源。  通常我們算收益時 一個月短租的房租回報我們使用10個月來計算。如果需要了解更多可以跟我們聯繫。 我們可以介紹不錯的大樓給您考慮。

是否需要當地人來協助管理/一般管理收費如何-以及都包含什麼

 

因為如果房主不在本地,如果有緊急事件需要有人來協助。因此夏威夷法律規定需要有本地人協助管理。  通常管理公司短租管理收費是 20-30% 不等。  其中包括幫您負責找客源,以及推銷,協助客人入住以及退房,幫助與房客溝通以及安排修理事宜。  修理費用當然還是房主自己負責。很多時候是與大樓管理單位溝通以及做即時處理。  如果是長租 收費 是10% 正常。

 
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首先请您在 Gouwuhawaii.com    我要购房  (按此进入) 那边填写您的需求, 我们会按照您的需求给您分析以及建议。

我们也会更您说您需要准备什么在看房之前,这样您看房以及买房的程序就会更有效率

 

如果是现金购买, 卖家会要求您提出资金证明 (银行类存款等等 用来证明有足够资金买房)此证明不需要马上就提出,当您的契约被卖家家接受后的3-5天内提出即可- 正确天数 依照合约)

如果是需要贷款, 卖家会要求看 贷款认证许可 (pre-approval letter)    如果您需要贷款又没有此许可证,就算看见喜欢的房产您也不一定可以买到,应为卖家会觉得您贷款上面会有问题。  

以上步骤没问题后再来就是

第一:  相约看房:  如果有适合的房子, 买房可以透过我们房地产经纪人与卖方的委托人进一步的交涉。通常我们会与买家拟定一个合适的价格 (OFFER) 然后 作出 书面的出价 (购屋合同)里面包含购买价格,付款方式,订金,交屋, 托管公司,房屋检查,等等。  买方需要写一个支票来支付订,支票抬头写托管公司然后给我们 (买方经纪人),或是如果没有美国银行账户外国买家也可提议在OFFER接受的3天内汇款订金。  如果卖方接受了我们的出价那么,这个支票(初期订金)就会被送去托管公司开户。  如果最后没有成交,大部分的情况下 托管公司会把支票退还。   {了解更多}   如果是汇款,托管公司也会退款给您。   

契约的拟定 (签名我们可以使用电子签名所以就算您不在夏威夷也可以签)

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Wechat ID  :   tianruo1978

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Thursday, October 06, 2022