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蔡以祥的BLOG

蔡以祥的BLOG (107)

蔡以祥的BLOG- 关于夏威夷房地产买屋卖屋心得, 美国购屋卖屋,Hawaii买房协助

夏威夷房地产网- 最全面的中文协助

有我们协助您可以购房安心

如果您需要其他州的房产服务我们也可以

介绍给您我们 KW 其他州分部的好房产代表

为什么选择夏威夷房产投资?   夏威夷州是美国唯一的群岛州,由太平洋中部的群岛屿组成。歐胡島的首府位于位居太平洋的“十字路口”,歐胡岛是全州最大的政治、经济、文化中心。夏威夷虽地处热带,气候却温和宜人,是人类最理想的居住地。素有“旅游天堂”之美誉。海南岛是中国的夏威夷。然而夏威夷的风光美景和风俗文化在世界上确实是独一无二,这里既有北美的社会文明也有亚洲文化的印记,如果说有人间天堂的话,夏威夷肯定会独领风骚。     夏威夷是非常有名的度假胜地,听着名字都觉得很美,常年都有世界各地游客到访来这里,真的是来了就舍不得离开的地方,这里的空气香甜,曾经就有人在网上售卖瓶装夏威夷空气。如此以来投资者就将眼光放在了这里,那么夏威夷房产到底适合大家投资吗?夏威夷优越的自然环境,文化氛围,城市建设,旅游资源成为海外投资者热门城市之一,而且夏威夷没有重工业高污染的负担,是旅游观光型的城市,所以房价处于稳定的升值状态,投资前景非常不错。而夏威夷稀缺的土地资源、顶级的住宅品质和超高的投资回报率,使得越来越受国际投资者的青睐。其中中国投资者首当其冲。因为国内的房地产投资环境已经开始变化,如果要把贬值越来越快的人民币变成不动产,海外哪里是最佳的投资去处?可以说夏威夷是越来越多中国富人的置业首选。       夏威夷是离中国最近的美国领土。夏威夷是太平洋上一颗明珠。它东距美国旧金山3846公里,西距日本东京6200公里,西距香港8890公里.是太平洋地区海空运输的枢纽。美国著名作家马克·吐温有一句名言:夏威夷是大洋中最美的岛屿,是停泊在海洋中最可爱的岛屿舰队。夏威夷群岛的人口120多万,容积率极低,约为上海的1/70,台湾的1/40。夏威夷岛屿土地资源有限,房产保值升值稳定,投资回报率高,通过北京上海的房价来比较的话。在北京上海买普通公寓的价钱,在夏威夷可以买到全装修拎包入住的中高級的大樓。相同房价,夏威夷租金收益为国内的3-4倍。美国房地产市场成熟,信息透明,几乎无买卖交易风险。而且是永久土地和房屋产权,财产私有绝对受法律严格保护。所以夏威夷房地产是具有强大的升值潜力的。             其次谈谈夏威夷的教育体制,夏威夷的教育发达,是培养子女的理想之地。夏威夷州是美国唯一有统一的教育体系的一州。其中教育局由14位委员组成,其中13位每4年一任,剩下一位为学生代表。教育局主要决定夏威夷州内的教育政策,并聘用监督人来监督教育部。而教育部分为7个学区,其中4个位于欧胡,另外3个分布于其他县。这里拥有最大规模和最先进的教学设施,如夏威夷大学就是一所具备国际水平的研究性大学。夏威夷大學(University of Hawaii System,前稱University of Hawaii,縮寫為UH)建於1907年,是位於美國夏威夷州的一個公立男女大學,提供副學士、學士、碩士和博士學位課程。夏威夷大學,現有3個大學校園、7個社區大學校園、和就業培訓中心,設施都分布在夏威夷的六個小島上,而所有學校受到西部學校和學院協會認可。 夏威夷大學位居全美前列的專業包括:大洋學、海洋科學、地球物理、亞洲戲劇、教師教育、流行病學,也有自己的醫學院。  杨百翰大学BYU夏威夷分校则是著名的私立大学。 另外也有太平洋學院 Mid-Pacific Institute)     夏威夷的治安,天氣,都是外國學生選擇來讀書的原因。   夏威夷治安排名美國前10佳! 美國本土常發生的校園槍擊事件,夏威夷從未發生過。  …
Friday, 22 January 2021 21:02

夏威夷短租相关问题了解

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夏威夷短租相关问题了解

许多投资人不太了解夏威夷的新法案关于短租所以我们来讨论一下这个常见的问题

 

什么时候屋主可以租低于30天?

*如果地区规划是 Resort/Resort Mixed Use 以及大楼的规则没有限制低于30天的短租

 

如果是在规划地区外呢?

如果是在规划区域外- 屋主需要有NUC (non-conforming use certificate)才可做低于一个月短租

目前全夏威夷只有793 个此证照    其中34给Bed & Breakfast  其余的都给了 TVU (transient vacation unit)   如果您买的房子屋主有更新他的 NUC 您买房子时可以取得之前的 NUC使用/

Renewal Fee about $250/yr 可能会有更改请以最新的资讯为准。

 

 

如果是屋主自住在房子内,可以申请B&B permit   名额有限(1699个Permits)

如何申请 B&B Permit?   www.honolulu.gov/dppstr

 

申请有什么要求呢?

1.  申请者必须是人 而不是公司

2.   申请者必须要能申请 home exemption  (大部分外国投资人如果不是住在夏威夷是无法申请此豁免)

3.  需要有足够的房产保险

4.  申请费 1000美金- 每年重新申请 需要 2000美金

5.  不可出租超过 2居室

6.  10PM 到 8 AM 必须安静

7.  如果是在一个社区内,你们社区的认同信是需要的

8.  250 英尺内的邻居需要给予他们电话号码- 联系方式 如果有什么问题他们可以找到人

 

for more info you can click here

Tuesday, 12 January 2021 14:44

Months Supply of Homes in Hawaii in 3 yrs

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From This chart we can see that the listings currently on the market is on the low side.  Low supply with higher demand and lower interest rate will drive price higher or at least keep it stable.

Saturday, 09 January 2021 19:44

夏威夷房地产迷思

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Gouwuhawaii.com 的房产经纪人多年接待许多外国买家,我们了解因为文化背景以及买房投资的经验不同,有时候会让准备好的买家错失一些机会,在此我们来讨论一下 我们看过的一些买家遇过的情况,也许这样可以对以后您的购买有所帮助

 

1. 买房靠缘分

是我们常常听见的一句话,事实证明也是如此。 不过我们需要在这一句后面加上 另外一句; 缘分来时,若不把握一样会失去。 其实在所有的房源内您可以找到您想去看的房子这个就是一种缘分,而当您到那房子后感觉有很不错时, 其实那就是缘分的开始。 是否可以成功买到房子,除了缘分外还要看您是否已经准备妥当。 第一不外乎是资金是不是已经准备齐全, 美金是不是已经在海外准备妥当随时可以转账到位, 又或是是否贷款确认已经做出等等。 这些都是非常重要的步骤。 如果没有准备好,就算缘分到您可能也会失去。 所以建议如果您有美国购房的计划可以先跟我们联系了解,这样也许可以省下您许多时间。

 

2. 是否有好的Bargain? 可以买到低于市场价格又好的房子?

夏威夷的房地产保值一直是很不错的,尤其是现在全美国疫情情况,夏威夷的房地产保值的情况还是非常不错。 通常如果有Bargain 的单位, 低于市场价格或是低于政府估价的房产都会被买家或是Agent 注意到。 有些情况是因为卖家急于出手或是有其他房子想买可是必须先卖掉这个房产。 通常如果有这种房产,一般都会受到投资人的注意。 在之前的市场,这样的房产都会很快的卖出。 现在受到疫情以及大环境的影响,外国买家无法轻松地来到夏威夷买房,才让这些房产在市场上多一些时间。 如果价格低于市场, 有时候房子可能并不是在最好的状态。买家有可能需要日后做装修。 抱着捡漏的心态,通常需要更多的时间以及心思,到最后可能失去自己喜欢的房产。 以前我们有听过中国的买家来到夏威夷看了不少于100多套房产最后还是喜欢第一次看到的不過已經失去了購買機會。

3. 压价- 合理压价 VS 不合理压价

买家思想与卖家思想永远是背道而驰的。 亚洲买家购买时喜欢压价,可是当他们自己卖房时,他们却想出高价格让买家去讨价还价。 不过在夏威夷我们发现,其实很多时候卖家会请房产经纪人去了解行情并合理的定价出售,大部分时间不会高的太离谱 不过有时也有特别的情况譬如卖家坚持提高市场价格出售。

 

这就是为什么您需要一位可靠的房产经纪人协助您。

作为您的房产经纪人我们可以使用我们的系统评估出这个房产的市场行情是否跟卖家出价有很大的不同。 我们可以看见RealAVM系统的评估甚至我们可以做一些比较来确认这个系统评估是否无误。 如此一来我们可以给您出价建议。 不合理的压价只会让卖家觉得无诚意,甚至反感。 我们有看过2个买家最后出的是同样价格,不过卖家却偏偏卖给了 B方而不是A方。 原因是因为 B方一次出价就是那个数而A方却偏偏出了一个非常低的价格 然后慢慢才出到像B方的价格。 不难理解为何A方并没有买到心仪的房产。 买家可以多听房产经纪人的建议这样可以增加购买的成功率,不过这也是要看看您的房产经纪人是否像gouwuhawaii.com 上面的一样 秉持着诚信为先的信念协助您。

 

通常夏威夷的房子,您会发现政府房地产税的房产评估价格(Assessed Value) 大多数都是低于房地产的售价。有客户就会问如果是这样是不是他们卖太贵了? 其实不然,政府的 房地产评估价格 并没有请专业的 Appraiser来估价, 所以Assessed value 跟 市场价值 是不同的。 真正的买卖看的是市场价格多过 政府房地产评估的价格。 当然如果您刚好遇上卖价低于Assessed Value的房地产,您可以考虑看看是否合适您,因为夏威夷的房子通常价格都是高于政府估价的。 换句话说Assessed value 只能做参考,买卖双方还是以市场地区售价为主要的分析评判方式。专业的Appraiser 也是如此评判而不是看政府的房产税估价评判。

 

4. 购买预售房,自己去接洽购买

购买预售房,最好还是找一个可以协助您了解以后程序的房产经纪人协助。 我们有看过亚洲投资人找了一位外国房产经纪人不过最后因为语言沟通障碍,再之后等待的日子里出现许多问题无法解决。 其实在美国寻找房产经纪人买房并不会需要您买家付费,所以为什么不找一位您可以相信的房产经纪人协助您呢?

我们也听过一些更离谱的情况,有客户寻找到朋友介绍的房产经纪人去买预售房后来发现其实那个人并没有执照而是使用她女儿的执照去带客户购买。 这个情况其实是不被允许的。 最后当然也是问题多多。 我们遇见一些这样的客户后来才来寻找我们协助, 不过那时真的已经太晚, 所以建议各位还是要找可靠的房地产经纪人协助。

 

5. 联系多个房产经纪人,安排看房

我们常常听见一些同行的埋怨为什么亚洲投资人那么的不守信用或是善变。 当我们问到为什么他们会如此想,那些房产经纪人说因为亚洲投资人有时会寻找多个房地产经纪人询问看房,带他们看房产后他们竟然不找他们下单而是其他房产经纪人。 这情况其实是文化的差异以及外国投资人不了解美国买房时什么是不好的行为,因为他们在他们的国家就是如此做的。 所谓入乡随俗,我们会建议您如果您想看看哪位房产经纪人更合适帮助您,您可以约时间跟不同的经纪人交谈不管是当面交谈或是视频交谈,都可以让您了解是否他/她合适协助您。 一旦决定后,除非那位房产经纪人有什么让您不满意的地方, 您应该保持着诚信的态度。 如果您想换人也应该说清楚,这样对您或是对房产经纪人都是好事。 选对房产经纪人除能帮助您购买房产之外还可以给您日后其他的帮助以及建议。

Gouwuhawaii.com 的房产经纪人相信服务不止于交房, 我们有一个帮助客户的网页论坛给我们的客户了解房产情况,新闻,等等。 我们相信与客户保持联系可以让客户放心购房因为他们以后卖房或是对房产有什么疑问时都可以随时提出问题与我们讨论。 我们也可以提供数据给投资人了解各个地区的房地产情况当然也包括他们自己购买的房产。

 

6. 信任問題- 我們了解許多客戶多少都會有一些不信任房產經紀人,這個需要時間去建立信任。 許多客戶常常跟我們說 如果我們早點聽進你的建議我們可以省下很多時間甚至金錢。 沒錯 如果這些客戶一開始就知道 我們與許多房產經紀人不同的地方,的確可以更順利的取得房地產甚至省錢。 對我們來說能有效率地協助客戶是很重要的尤其是在這個非常競爭的房產市場。 如果您可以放開心胸 聽進去我們的建議 我相信 您一定可以事半功倍。 如果您是真心誠意想購買房地產我們100% 是可以協助您的。 如果您是可有可沒有的念想來進行,那麼連神都不一定想幫您 那試問我們再努力又有何用呢? 我們把時間留給真正想投資買房的客戶畢竟我們時間跟您的一樣寶貴。

 

夏威夷买房- 请与我们联系了解

我们相信可以有效率地帮助到您看见的房产,不过那时这个房产已经进入购买手续可是买家不是这位投资人。虽然这个投资人不是我们的客户, 我们觉得如果可以给投资人足够的房产数据以及讯息 也许 投资人可以更事半功倍地买到房产。

 

微信了解 请加入 Tianruo1978 微信ID

Friday, 04 December 2020 00:46

夏威夷房地产中间价格 2019 VS 2020

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尽管2020年有很多投资者正在寻找合适的夏威夷房地产-许多人都在期待房价会大幅下降因为疫情以及经济情况。  但是夏威夷房地产在2020年仍然相当稳定,的确有一些房产的卖家降价格卖出, 不过这些投资人还是在旁观一直到了2020年底也没等到他们所谓的房价大跌的情况。  他们对于低价格的期待以及错误的判断让他们错过了一些不错的买房机会。    不过一切也还不算晚,因为夏威夷的旅游也是在慢慢地复苏,买家还是有时间寻找机会购买。   许多加州的投资人因为山火造成的空气污染以及疫情的严重,对夏威夷投资或是移居的意愿也是增加许多。  我们看见有一些一居室Waikiki 的单位也有许多进入购买手续的例子,另外也有许多豪华独立房产进入了购买手续。  我们建议如果您对夏威夷房地产有兴趣,您可以早点与我们联系了解-并尽快地来访选择房产投资毕竟现在还是买家市场而且如果可以贷款买房的美国人现在的低利息正是买房的好时机。

 

如果我们查看瓦胡岛上的独立屋和公寓的中位数房价,我们实际上可以看到波动并不大。请参见下表

 

 

绿色线是 独立房产中间价格 2019 到目前 2020 10月份的记录

黄色则是 大楼以及 排房 的中间价格。

 

您可以看见其实幅度并不是特大,独立房产的中间价格甚至比2019年时还要高。

因此不要期待夏威夷的房产会大幅降价,看见合适的房产 可以跟我们了解 我们可以帮您分析合适的价格购入。 无期地等待只会等到自己心仪的房地产被其他买家买走。

Friday, 20 November 2020 16:02

來夏威夷之前先檢測 Covid 19

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        目前11 月 2020 新夏威夷的规定是 来到夏威夷之前您必须要有阴性确诊的报告- 如果报告还没出来您也是必须要做14天的隔离。   夏威夷航空- 会安排 一些检查Covid 19 的地点在加州以及三藩市机场附近。 90 美金- 检测结果36小时内, 或是 150美金 的同日 检测结果。 这样可以缩短来访旅客的隔离时间。 請到航空公司網頁查詢 其他合法地方的檢測也是可以的。   夏威夷居民如果需要出国,可以去机场的检测地方- 3-4小时 检测报告即可发出。Baggage…
Friday, 18 September 2020 01:32

中间价格 VS 平均价格

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通常我们讨论房地产- 我们常常提到中间价格

许多客户问-到底中间价格如何算出的呢?

 

首先我们谈谈 平均价格

当我们把30天内的所有卖出的单位的价格加起来 处于 单位卖出的数量 我们得到的就是 平均价格 Average sale price. 不过这种算法通常会被一些比较高价的房子所影响 尤其是夏威夷的一些豪华房地产。

 

中间价格 Median sale price

把所有成交的单位 最低到最高排列后 我们找寻 排在中间的价格为中间价格。 一半成交的单位在左边,另一半在右边 那么中间那个价格就是我们所谓的中间价格。

 

政府最后把这些数据整合成为 House Price Index (房价指数)

 

我们来看看美国各州的 HPI (房价指数)的浮动 在2020的第2季

 
 
 
 
 
 
 
 

此报表您可以看到 夏威夷排名第7 在这个 房价增值的 数据中

 

夏威夷在20个年增值%最多的城市中 排名第一 请看下图

 
 
 
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买房程序简介

首先请您在 Gouwuhawaii.com    我要购房  (按此进入) 那边填写您的需求, 我们会按照您的需求给您分析以及建议。

我们也会更您说您需要准备什么在看房之前,这样您看房以及买房的程序就会更有效率

 

如果是现金购买, 卖家会要求您提出资金证明 (银行类存款等等 用来证明有足够资金买房)此证明不需要马上就提出,当您的契约被卖家家接受后的3-5天内提出即可- 正确天数 依照合约)

如果是需要贷款, 卖家会要求看 贷款认证许可 (pre-approval letter)    如果您需要贷款又没有此许可证,就算看见喜欢的房产您也不一定可以买到,应为卖家会觉得您贷款上面会有问题。  

以上步骤没问题后再来就是

第一:  相约看房:  如果有适合的房子, 买房可以透过我们房地产经纪人与卖方的委托人进一步的交涉。通常我们会与买家拟定一个合适的价格 (OFFER) 然后 作出 书面的出价 (购屋合同)里面包含购买价格,付款方式,订金,交屋, 托管公司,房屋检查,等等。  买方需要写一个支票来支付订,支票抬头写托管公司然后给我们 (买方经纪人),或是如果没有美国银行账户外国买家也可提议在OFFER接受的3天内汇款订金。  如果卖方接受了我们的出价那么,这个支票(初期订金)就会被送去托管公司开户。  如果最后没有成交,大部分的情况下 托管公司会把支票退还。   {了解更多}   如果是汇款,托管公司也会退款给您。   

契约的拟定 (签名我们可以使用电子签名所以就算您不在夏威夷也可以签)

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微信 QR CODE  (请在讯息内附    - 购屋夏威夷)

 

Wechat ID  :   tianruo1978

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Tuesday, May 18, 2021