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蔡以祥的BLOG

蔡以祥的BLOG (113)

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介绍给您我们 KW 其他州分部的好房产代表

夏威夷的DPP (房地产开发规划许可部门) 最近提出的第41号法案,将把短租休假单位(TVU)的定义从不足30天改为180天(6个月)。 本法案将重新定义短租许可。 如果此法案通过,我们将面临以下的问题。
(如果您有兴趣阅读第41号法案的完整版本,请单击此处)
 
1. 房主的权利受损- (原可合法进行1个月短租或6个月以下的单位将受到影响)该法案将禁止任何人租房少于180天。 
2. 希望来夏威夷居住少于180天但超过1个月的租客也会受到影响(现在他们只能预订酒店和那些指定区域的单位,如威基基黄金海岸、Ko Olina,Makaha等 少数的地区) 如此一来租金会贵更多。间接影响到游客来到夏威夷短住的意愿。
3. 原本能够合法提供最低1个月租约的公寓都将受到影响,因为除非租户属于被豁免的人群,否则房产拥有者将无法出租低于6个月: 豁免的租客族群为全日制学生、临时卫生保健工作者、远程工作人员,以及暂时过度期需要买房的租客等。 由于租房者的选择变得比较少,租房者可能会因为成本较高而不在夏威夷停留太久。
4. 影响夏威夷州的经济:  原本一个月的租房者仍然需要支付税 TAT 和 Get就像一般HOTELS, 这反过来将有利于我们的社区。然而如果法案通过这会让想租6个月以下的租客寻找 单位时更加困难以及面临比较少的选择。
5. 酒店公寓单位业主不能将自己的投资用作个人住宅而且不能交给第3方管理者来管理-都需要给HOTEL一同管理并支付更高的费用。
6. 这法案也将影响那些投资新建筑项目的买家,如Sky Ala Moana和 Park at Keeaumoku (这两个项目都允许最低1个月的租金)
 
因此我们的房产协会也是全力反对此法案- 而我也开启了多人联名签署的活动- 让觉得这法令不是特别公平的人有一个发声的管道。
这个联署签名反对 Bill 41 如果人数足够我们可以发给市政府的9位 人民代表以及夏威夷市长
 
该站出来时就站出来才可做出改变- 签名外您还可写一些自己的短评论-说明为何您支持反对此法案
 
如果您也觉得这个法令有问题 请 按此 联署 
 
 
这个法案还没立法- 虽然已经通过第一次的市政府审核, 大家还是有时间发声
我们的反对并不是说全部法案41都不好而是它牵连太多不止是只有防止非法的短租而是影响了合法短租的房主以及投资人。
有许多同业的也许会问我为何我要提到这个法案如果还没正式通过。我觉得就算还没立法通过, 我也需要让来寻找我了解夏威夷房产的客户知道尤其是想买短租房产的客户。
不过因为夏威夷的特殊地理位置以及生活环境- 就算真的无法做一个月短租, 投资夏威夷房地产还是很不错的。
 
 
Saturday, 16 October 2021 14:39

最近成交的夏威夷西南边独立房产

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与大家分享一下我最近协助客户朋友成交的西边独立房产

 

这是一个4居室3卫浴的独立房产在西边Gated 社区 Hoakalei

 

https://youtu.be/4dgb3GP2jOE

 

Saturday, 02 October 2021 16:27

了解夏威夷短租房產市場

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最近很多本土客戶詢問短租所以我把最常見的問題歸類回复來協助您了解夏威夷短租房產市場。

 

  1.  夏威夷租金回報如何

  2. 一個月短租 VS  少於一個月短租

  3. 一個月短租的單位什麼樣的租客比較多?

  4. 是否需要當地人來協助管理

  5. 一般管理收費如何-以及都包含什麼


 

出租回報

 

夏威夷的出租回報% 通常3-5% 是比較常見的 超過 5%的很少。  所以我們通常給客戶比較實際的數據也不想誇大回報率因為畢竟夏威夷房地產除了租金回報率以外 就是這個無法替代的環境以及生活感覺。  另外就是許多低於 30天的短租單位都是Condotels為大多數- 大部分無法簡單貸款,另外就是管理公司的收費通常比較高 因為畢竟管理上時間是比較多的。  如果是HOTEL帶管理可能租金50-60% 都是給HOTEL 管理費了。  例如 Trump Tower 就是一個很好的例子。

 

如果您有 100萬美金,您購買 3套 30萬的美金 您的收益會比一個100萬的收益來的高。   不過 100萬您可能可以買到 獨立房產- 其升值速度可能比大樓單位來的快 不過現金流不會比較多。

 

很多人說德州的房地產很便宜- 是的無可厚非土地大的地方 土地會比較便宜。  不過您投資房產除了便宜房子以外考慮的可能是居住環境,以及保值的能力。   夏威夷土地有限-房產保值有一定的保障。 天氣以及天災來說夏威夷還是蠻安全的。  人與人之間的交流 以及 生活安全感 其實夏威夷是的很高的。  所以只能說不能一概而論,看個人投資需求以及使用方式。


 

一個月短租 VS  少於一個月短租

 

夏威夷的大樓不是每一個都可以做短租。 首先我們來談談短租。  低於6個月的我們都稱為短租。 低於一個月的,大多數屬於Condotel 又或是有特殊的License。  Condotel 通常貸款比較不容易很多都是現金購買。  一個月的短租的大樓可以算是正常大樓而可以比較容易貸款。許多人覺得如果做低於一個月短租會比較多收益- 其實如果您是本身在夏威夷而願意去做一個月短租的單位是的您的收益也許會比一般高。  不過如果您不是在本地而是要HOTEL 或是第3方來託管,那麼其實您的收益也許不如 一個月短租的單位。  


 

一個月短租的單位什麼樣的租客比較多?

 

一個月短租其實在疫情前就已經是非常多了。 日本,韓國,加拿大,美國本土,中國等等,都有一個月短租的需求。  目前疫情情況,大多數租客都是美國本土來的。  不過也讓我們客戶的短租單位有一個非常忙碌的一年。   可想像如果疫情好轉,旅遊恢復這個需求依然會存在畢竟比HOTEL便宜許多。  也有一些客戶是來短期工作的, 也有學生合租的 這些都是一個月短租的客源。  通常我們算收益時 一個月短租的房租回報我們使用10個月來計算。如果需要了解更多可以跟我們聯繫。 我們可以介紹不錯的大樓給您考慮。

是否需要當地人來協助管理/一般管理收費如何-以及都包含什麼

 

因為如果房主不在本地,如果有緊急事件需要有人來協助。因此夏威夷法律規定需要有本地人協助管理。  通常管理公司短租管理收費是 20-30% 不等。  其中包括幫您負責找客源,以及推銷,協助客人入住以及退房,幫助與房客溝通以及安排修理事宜。  修理費用當然還是房主自己負責。很多時候是與大樓管理單位溝通以及做即時處理。  如果是長租 收費 是10% 正常。

 
Saturday, 11 September 2021 12:38

8月份2021 最新數據分享

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8 月份瓦胡岛的单户住宅和公寓中位数价格创下历史新高。 中位数价格分别为 105 万美元 (独立房产)和 50 万美元(公寓)—— 单户住宅连续第四个月创下中位数纪录,连续第二个月这两个数字都创下纪录。

在市场的房子库存以及买家竞争正在推高中位数。

 

瓦胡岛单户住宅中位数在 7 月份突破了 100 万美元的门槛。 单户住宅的销售额从 20208 月的 370 套增加到 425 套,增长了 14.9%,销售价格中位数从 839,000 美元上涨了 25.1%105 万美元大关比 7 月创下的纪录高出 5.8%

公寓销售额同比增长 65%,从 409 套增至 675 套,中位数价格从 430,000 美元上涨 16.3%600,000 美元及以上的公寓销售额比去年同期增长了近三倍,而 800,000 美元及以上的范围的销量是其四倍。

重要的是要注意,市场因房产类型而异,价格和社区差异很大,所以購買房子還是要了解每個房子社區以及環境不同在價格上也會有差別。

年初至今,200 万美元及以上的房屋销售额增长了两倍多,为 297 套,而去年同期为 97 套。

 

20208 月相比,20218 月上市的单户住宅和共管公寓的数量分别增长了 18.9%3.6%8 月销售的单户住宅在市场上的中位数为 9 天,公寓为 12. 8 月份,64% 的单户住宅售价高于要价,而公寓的这一比例为 41%

Wednesday, 30 June 2021 17:25

疫情期间-夏威夷房地产热度不减反增

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在目前夏威夷还没完全对国际旅游开放期间, 光是美国本土来的投资人以及当地人购买就已经让夏威夷房地产中间价格升到 98万左右, 在需求高于供给的情况下,夏威夷的房地产在保值上是有一定的保障。 这个原因让许多投资人可以放心购买。 许多人觉得目前市场许多竞争的情况下,他们担心是否会买在高点- 不过比较放心的是,夏威夷独立房产价格原本就比一些州来的高些。 在夏威夷Metro 地区 独立房产80万-90万 其实很难看见比较新或是不需要再花钱装修的房产。 相比之下西边 房子比较新而且也有不错的潜力所以许多买家选择在西边地区购买房地产尤其是不需要到市区上班的投资人。 而夏威夷 约13% 的军人也是买房的潜在客户-他们每几年都会有新的军人入驻-这也让夏威夷房地产持续有新的买家除了本地人以及外国投资人。

许多保持观望态度的买家有些是在等待竞价稍微退却后再出手购买- 对于期待房子价格大幅下降,实际上他们知道不太有希望,可是他们仍然期望夏威夷房地产市场会冷却下来。 最近数据报道,市场行情属于竞价激烈的状态,其实对于夏威夷房产,早买早安心,早上车早受益,迟一天买就是增加你的购房成本,时间也耽误了,房价也涨了,心情也越加郁闷和纠结了,其实大家都知道,物以稀为贵,夏威夷的资源的稀缺性和不可复制性,本就是寸土寸金,看到心仪的房产等你还没有犹豫过来,已被其他有眼光的买家捷足先登,到时候望洋兴叹实在可惜。当你抱着志在必得的决心肯定能买到。如果是抱着可有可无的心态去竞标肯定很难。幻想夏威夷房产价格下调也是不太现实的,首先房价的上浮和下调由很多因素决定,最通俗易懂的就是人口净流入,由于疫情大家看到了夏威夷的情况是全美属于比较好的州,而且很多外州的人也陆陆续续出售自己的房产选择来夏威夷定居,如此好的环境房价也会持续坚挺的,所以下调的概率基本不大。 目前建议就是当下决定选择自己喜欢的地段和房产类型,出到符合市场行情的价格,买到称心如意的房产,打消等待的念头。因为区域的房地产价格会在目前在 ESCROW的房子交房后重新设置- 目前西边独立房地产大多是加价购买所以等交房子时也会带动整体区域的中间价格。西边地区新建设的独立房产价格也是上调出售。 在贷款利息还没超过4.5%的情况,许多人还是希望可以购买到房产也有许多人在失败多次后才下定决心要买到,虽然已经付出比之前更大的成本来取得,不过总比没有取得之后在后悔来的好一些。 中间价格意味着50% 成功出售的房产单位价格是在中间价格以上而另外50%是在中间价格之下。 所以有一些不了解的买家可能觉得 如果要加价就表示他们买贵了 其实不然

还有一些客户是去年疫情严重时就想投资,不过他们觉得疫情严重想尽量压价购买,却不料压价太多无法取得房产,就算疫情阶段,夏威夷独立房产也没有下调太多,所以他们也失去了最佳投资时机。 结果今年房产持续火爆,他们还在购房旅途上和其他买家竞争,等了大半年,以为房价会掉,不料越来越走高,事与愿违,失去信心,现在疫情越来越好了,夏威夷房产热度也将会越来越好,公寓大楼行情也回温。市场行情一片火热和繁荣。还是建议大家看到喜欢的就尽快入手,等来的只有更高价,高利息,和失望。只有取得自己喜欢的房产你才知道自己的决定是对的。加价情况在美国各州都看见, 不过至少在夏威夷投资您知道保值还是很不错的。 目前夏天过后又是冬季来临,而许多人觉得在气候温和的地方更加安全,以及夏威夷疫苗接种的情况正在迈入70%大关。 选择住在夏威夷我相信您不会后悔。

 

出价时的一时心痛总比没有取得房产的失望之心好。所以很多客户了解到情况后,下定决心后已投资成功,其中也有少数人在我们分析后明白买入就可以有不错的收益以及升值,但因为个人原因而放弃或延后购买。 不过无论如何我们会在合适的时间协助您,重新分析那时行情给您最佳的建议。

 

 

不过很庆幸的是许多客户在 2021年我们协助下最后成功取得房产,他们的房产正在取得租金收益以及房子升值。 夏威夷也有一些不错的大楼单位以及Townhouse 因为买入价格比独立房产便宜许多,就算有物业费您所省下的购入成本也够您付物业费许多年另外您还有房租收入以及升值空间何乐不为?

Thursday, 11 March 2021 18:12

为什么选择夏威夷房产投资?

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为什么选择夏威夷房产投资?   夏威夷州是美国唯一的群岛州,由太平洋中部的群岛屿组成。歐胡島的首府位于位居太平洋的“十字路口”,歐胡岛是全州最大的政治、经济、文化中心。夏威夷虽地处热带,气候却温和宜人,是人类最理想的居住地。素有“旅游天堂”之美誉。海南岛是中国的夏威夷。然而夏威夷的风光美景和风俗文化在世界上确实是独一无二,这里既有北美的社会文明也有亚洲文化的印记,如果说有人间天堂的话,夏威夷肯定会独领风骚。     夏威夷是非常有名的度假胜地,听着名字都觉得很美,常年都有世界各地游客到访来这里,真的是来了就舍不得离开的地方,这里的空气香甜,曾经就有人在网上售卖瓶装夏威夷空气。如此以来投资者就将眼光放在了这里,那么夏威夷房产到底适合大家投资吗?夏威夷优越的自然环境,文化氛围,城市建设,旅游资源成为海外投资者热门城市之一,而且夏威夷没有重工业高污染的负担,是旅游观光型的城市,所以房价处于稳定的升值状态,投资前景非常不错。而夏威夷稀缺的土地资源、顶级的住宅品质和超高的投资回报率,使得越来越受国际投资者的青睐。其中中国投资者首当其冲。因为国内的房地产投资环境已经开始变化,如果要把贬值越来越快的人民币变成不动产,海外哪里是最佳的投资去处?可以说夏威夷是越来越多中国富人的置业首选。       夏威夷是离中国最近的美国领土。夏威夷是太平洋上一颗明珠。它东距美国旧金山3846公里,西距日本东京6200公里,西距香港8890公里.是太平洋地区海空运输的枢纽。美国著名作家马克·吐温有一句名言:夏威夷是大洋中最美的岛屿,是停泊在海洋中最可爱的岛屿舰队。夏威夷群岛的人口120多万,容积率极低,约为上海的1/70,台湾的1/40。夏威夷岛屿土地资源有限,房产保值升值稳定,投资回报率高,通过北京上海的房价来比较的话。在北京上海买普通公寓的价钱,在夏威夷可以买到全装修拎包入住的中高級的大樓。相同房价,夏威夷租金收益为国内的3-4倍。美国房地产市场成熟,信息透明,几乎无买卖交易风险。而且是永久土地和房屋产权,财产私有绝对受法律严格保护。所以夏威夷房地产是具有强大的升值潜力的。             其次谈谈夏威夷的教育体制,夏威夷的教育发达,是培养子女的理想之地。夏威夷州是美国唯一有统一的教育体系的一州。其中教育局由14位委员组成,其中13位每4年一任,剩下一位为学生代表。教育局主要决定夏威夷州内的教育政策,并聘用监督人来监督教育部。而教育部分为7个学区,其中4个位于欧胡,另外3个分布于其他县。这里拥有最大规模和最先进的教学设施,如夏威夷大学就是一所具备国际水平的研究性大学。夏威夷大學(University of Hawaii System,前稱University of Hawaii,縮寫為UH)建於1907年,是位於美國夏威夷州的一個公立男女大學,提供副學士、學士、碩士和博士學位課程。夏威夷大學,現有3個大學校園、7個社區大學校園、和就業培訓中心,設施都分布在夏威夷的六個小島上,而所有學校受到西部學校和學院協會認可。 夏威夷大學位居全美前列的專業包括:大洋學、海洋科學、地球物理、亞洲戲劇、教師教育、流行病學,也有自己的醫學院。  杨百翰大学BYU夏威夷分校则是著名的私立大学。 另外也有太平洋學院 Mid-Pacific Institute)     夏威夷的治安,天氣,都是外國學生選擇來讀書的原因。   夏威夷治安排名美國前10佳! 美國本土常發生的校園槍擊事件,夏威夷從未發生過。  …
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首先请您在 Gouwuhawaii.com    我要购房  (按此进入) 那边填写您的需求, 我们会按照您的需求给您分析以及建议。

我们也会更您说您需要准备什么在看房之前,这样您看房以及买房的程序就会更有效率

 

如果是现金购买, 卖家会要求您提出资金证明 (银行类存款等等 用来证明有足够资金买房)此证明不需要马上就提出,当您的契约被卖家家接受后的3-5天内提出即可- 正确天数 依照合约)

如果是需要贷款, 卖家会要求看 贷款认证许可 (pre-approval letter)    如果您需要贷款又没有此许可证,就算看见喜欢的房产您也不一定可以买到,应为卖家会觉得您贷款上面会有问题。  

以上步骤没问题后再来就是

第一:  相约看房:  如果有适合的房子, 买房可以透过我们房地产经纪人与卖方的委托人进一步的交涉。通常我们会与买家拟定一个合适的价格 (OFFER) 然后 作出 书面的出价 (购屋合同)里面包含购买价格,付款方式,订金,交屋, 托管公司,房屋检查,等等。  买方需要写一个支票来支付订,支票抬头写托管公司然后给我们 (买方经纪人),或是如果没有美国银行账户外国买家也可提议在OFFER接受的3天内汇款订金。  如果卖方接受了我们的出价那么,这个支票(初期订金)就会被送去托管公司开户。  如果最后没有成交,大部分的情况下 托管公司会把支票退还。   {了解更多}   如果是汇款,托管公司也会退款给您。   

契约的拟定 (签名我们可以使用电子签名所以就算您不在夏威夷也可以签)

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Friday, January 28, 2022