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蔡以祥的BLOG

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Friday, 20 November 2020 16:02

來夏威夷之前先檢測 Covid 19

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目前11 月 2020 新夏威夷的规定是 来到夏威夷之前您必须要有阴性确诊的报告- 如果报告还没出来您也是必须要做14天的隔离。

 

夏威夷航空- 会安排 一些检查Covid 19 的地点在加州以及三藩市机场附近。 90 美金- 检测结果36小时内, 或是 150美金 的同日 检测结果。 这样可以缩短来访旅客的隔离时间。 請到航空公司網頁查詢 其他合法地方的檢測也是可以的。

 

夏威夷居民如果需要出国,可以去机场的检测地方- 3-4小时 检测报告即可发出。Baggage Claim 31 of Terminal 2 是检测的地点。 价格$125 美金

Friday, 18 September 2020 01:32

中间价格 VS 平均价格

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通常我们讨论房地产- 我们常常提到中间价格

许多客户问-到底中间价格如何算出的呢?

 

首先我们谈谈 平均价格

当我们把30天内的所有卖出的单位的价格加起来 处于 单位卖出的数量 我们得到的就是 平均价格 Average sale price. 不过这种算法通常会被一些比较高价的房子所影响 尤其是夏威夷的一些豪华房地产。

 

中间价格 Median sale price

把所有成交的单位 最低到最高排列后 我们找寻 排在中间的价格为中间价格。 一半成交的单位在左边,另一半在右边 那么中间那个价格就是我们所谓的中间价格。

 

政府最后把这些数据整合成为 House Price Index (房价指数)

 

我们来看看美国各州的 HPI (房价指数)的浮动 在2020的第2季

 
 
 
 
 
 
 
 

此报表您可以看到 夏威夷排名第7 在这个 房价增值的 数据中

 

夏威夷在20个年增值%最多的城市中 排名第一 请看下图

 
 
 
Thursday, 17 September 2020 12:45

Oahu 2020, 8 月份 房产数据报表

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上次我们分析了7月份的房产数据,我们看见独立房产的中间价格保持的非常不错甚至有上升的趋势。   8月份我们依然看见夏威夷房地产数据表现的很稳定。

独立房产 7 月份 中间价格是 815000   8月份 中间价格 是 839000美金。    去年8月独立房产中间价格 790000美金。

许多人觉得疫情以及其他经济数据应该会影响房地产甚至有可能会有价格戏剧性下跌的情况, 不过如果我们看数据,我们可以知道夏威夷房地产目前的情况还是很稳定。  疫情目前已经迈向近9个月的时间,不过数据上我们看到的是 大部分的房地产还是保值的不错。  很多人来信问 为什么夏威夷的房地产表现的那么稳定, 夏威夷 近3个月的独立房产买卖 43% 的卖家收到100% 他们的要价, 去年8月 只有35% 的独立房产卖家 卖出他们的房地产 取得100% 他们要求的价格。  这个可能是因为需求依然是很强在加上市场的房子与去年相比减少了20%。

也有客户说,如果市场是稳定的为什么我看见一些高价格的豪宅价格有降价的趋势。   是的的确有一些独立豪宅的价格有降价 不过因为他们的价格都是几百万以上所以他们的价格降低并不会对夏威夷独立房产的中间价格有太大的浮动,另外就是大部分的豪宅也并没有降低很多 如果您看的是那个区域的市场行情。  偶尔会有一些卖家急于出手,那是可以理解的。  不过如果您期待大部分的卖家会跳楼大拍卖,您可能要期待很久也不会看见您心仪的房子。  

Lack of inventory-  市场房子的减少 以及 贷款利息的降低 都是稳定夏威夷房产的原因。

目前旅游还没完全开放- 许多国外以及别州买家无法轻易地来夏威夷看房- 这个需求量也是在增加中。 最近有新闻提出夏威夷是50州,对待疫情管制最严格的。  我们希望疫情情况可以变好,日后开启旅游,政府对来夏威夷的访客做出核酸检测的要求可以有效的降低风险 而且 可以让夏威夷的经济复苏。    夏威夷房地产在2007-2008年那次经济风暴中表现的不错,我们相信这一次夏威夷的房地产在保值上依然是会很不错。  

这个过渡时期,如果您可以取得您心仪的房地产在一个不错的价格内,对您的投资其实并不会有太大的亏损甚至还有一定的好处。 

 

NOTE: 有客户问 中间价格  与 平均价格的不同- 请参考我们另外一个文章。

 

 

Ward Village 是 开发商 Howard Hughes Corp的大规模豪华大楼社区 也是目前夏威夷唯一的一个豪华大楼社区。  目前正在建设的大楼包括 Aalii 以及  Koula. 另外一个最新的一线海景大楼 Victoria Place正在预售中估计明年年初开工。在今年3月-7月的期间虽然受到疫情的影响,19个单位已经进入购买程序。  在第2季,大多数的购买是在Victoria Place 这个大楼。

Victoria Place从去年12月开始销售目前已经有 225 个单位被购。

Aalii 目前 630个单位已经售出 (大楼总共 750个单位)

 

Koula 目前 429个单位售出 (大楼总共 565个单位)

 

目前已经有4个大楼完工。

 

 

一线海景大楼 目前是 Waiea 以及 Victoria Place.  如果您也希望买到其中的一个单位,入住夏威夷唯一的豪华大楼社区, 请今天就与我们联系了解。  有预售的单位,也有卖家目前出售的单位在市场。 不要等待,预售房是不会因为疫情降价出售- 今天就与我们联系了解。  

Monday, 24 August 2020 14:45

夏威夷买房的迷思探讨

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Gouwuhawaii.com 的房产经纪人多年接待许多外国买家,我们了解因为文化背景以及买房投资的经验不同,有时候会让准备好的买家错失一些机会,在此我们来讨论一下 我们看过的一些买家遇过的情况,也许这样可以对以后您的购买有所帮助。  

 

1.  买房靠缘分

 

是我们常常听见的一句话,事实证明也是如此。 不过我们需要在这一句后面加上 另外一句; 缘分来时,若不把握一样会失去。  其实在所有的房源内您可以找到您想去看的房子这个就是一种缘分,而当您到那房子后感觉有很不错时, 其实那就是缘分的开始。  是否可以成功买到房子,除了缘分外还要看您是否已经准备妥当。  第一不外乎是资金是不是已经准备齐全, 美金是不是已经在海外准备妥当随时可以转账到位, 又或是是否贷款确认已经做出等等。  这些都是非常重要的步骤。  如果没有准备好,就算缘分到您可能也会失去。   所以建议如果您有美国购房的计划可以先跟我们联系了解,这样也许可以省下您许多时间。

 

2.  是否有好的Bargain? 可以买到低于市场价格又好的房子?

夏威夷的房地产保值一直是很不错的,尤其是现在全美国疫情情况,夏威夷的房地产保值的情况还是非常不错。  通常如果有Bargain 的单位, 低于市场价格或是低于政府估价的房产都会被买家或是Agent 注意到。  有些情况是因为卖家急于出手或是有其他房子想买可是必须先卖掉这个房产。  通常如果有这种房产,一般都会受到投资人的注意。  在之前的市场,这样的房产都会很快的卖出。  现在受到疫情以及大环境的影响,外国买家无法轻松地来到夏威夷买房,才让这些房产在市场上多一些时间。  如果价格低于市场, 有时候房子可能并不是在最好的状态。买家有可能需要日后做装修。     抱着捡漏的心态,通常需要更多的时间以及心思,到最后可能失去自己喜欢的房产。  以前我们有听过中国的买家来到夏威夷看了不少于100多套房产最后还是喜欢第一次看见的房产,不过那时这个房产已经进入购买手续可是买家不是这位投资人。虽然这个投资人不是我们的客户, 我们觉得如果可以给投资人足够的房产数据以及讯息 也许 投资人可以更事半功倍地买到房产。

 

3.  压价-  合理压价 VS 不合理压价

买家思想与卖家思想永远是背道而驰的。  亚洲买家购买时喜欢压价,可是当他们自己卖房时,他们却想出高价格让买家去讨价还价。  不过在夏威夷我们发现,其实很多时候卖家会请房产经纪人去了解行情并合理的定价出售,大部分时间不会高的太离谱 不过有时也有特别的情况譬如卖家坚持提高市场价格出售。  这就是为什么您需要一位可靠的房产经纪人协助您。  

作为您的房产经纪人我们可以使用我们的系统评估出这个房产的市场行情是否跟卖家出价有很大的不同。  我们可以看见RealAVM系统的评估甚至我们可以做一些比较来确认这个系统评估是否无误。  如此一来我们可以给您出价建议。 不合理的压价只会让卖家觉得无诚意,甚至反感。  我们有看过2个买家最后出的是同样价格,不过卖家却偏偏卖给了 B方而不是A方。  原因是因为 B方一次出价就是那个数而A方却偏偏出了一个非常低的价格 然后慢慢才出到像B方的价格。  不难理解为何A方并没有买到心仪的房产。 买家可以多听房产经纪人的建议这样可以增加购买的成功率,不过这也是要看看您的房产经纪人是否像gouwuhawaii.com  上面的一样 秉持着诚信为先的信念协助您。

 

通常夏威夷的房子,您会发现政府房地产税的房产评估价格(Assessed Value) 大多数都是低于房地产的售价。有客户就会问如果是这样是不是他们卖太贵了?  其实不然,政府的 房地产评估价格  并没有请专业的 Appraiser来估价, 所以Assessed value  跟 市场价值 是不同的。  真正的买卖看的是市场价格多过 政府房地产评估的价格。  当然如果您刚好遇上卖价低于Assessed Value的房地产,您可以考虑看看是否合适您,因为夏威夷的房子通常价格都是高于政府估价的。  换句话说Assessed value 只能做参考,买卖双方还是以市场地区售价为主要的分析评判方式。专业的Appraiser 也是如此评判而不是看政府的房产税估价评判。

 

4.  购买预售房,自己去接洽购买

购买预售房,最好还是找一个可以协助您了解以后程序的房产经纪人协助。  我们有看过亚洲投资人找了一位外国房产经纪人不过最后因为语言沟通障碍,再之后等待的日子里出现许多问题无法解决。  其实在美国寻找房产经纪人买房并不会需要您买家付费,所以为什么不找一位您可以相信的房产经纪人协助您呢?

我们也听过一些更离谱的情况,有客户寻找到朋友介绍的房产经纪人去买预售房后来发现其实那个人并没有执照而是使用她女儿的执照去带客户购买。  这个情况其实是不被允许的。  最后当然也是问题多多。  我们遇见一些这样的客户后来才来寻找我们协助, 不过那时真的已经太晚, 所以建议各位还是要找可靠的房地产经纪人协助。

 

5.  联系多个房产经纪人,安排看房

我们常常听见一些同行的埋怨为什么亚洲投资人那么的不守信用或是善变。 当我们问到为什么他们会如此想,那些房产经纪人说因为亚洲投资人有时会寻找多个房地产经纪人询问看房,带他们看房产后他们竟然不找他们下单而是其他房产经纪人。  这情况其实是文化的差异以及外国投资人不了解美国买房时什么是不好的行为,因为他们在他们的国家就是如此做的。  所谓入乡随俗,我们会建议您如果您想看看哪位房产经纪人更合适帮助您,您可以约时间跟不同的经纪人交谈不管是当面交谈或是视频交谈,都可以让您了解是否他/她合适协助您。   一旦决定后,除非那位房产经纪人有什么让您不满意的地方, 您应该保持着诚信的态度。  如果您想换人也应该说清楚,这样对您或是对房产经纪人都是好事。  选对房产经纪人除能帮助您购买房产之外还可以给您日后其他的帮助以及建议。

 Gouwuhawaii.com 的房产经纪人相信服务不止于交房, 我们有一个帮助客户的网页论坛给我们的客户了解房产情况,新闻,等等。 我们相信与客户保持联系可以让客户放心购房因为他们以后卖房或是对房产有什么疑问时都可以随时提出问题与我们讨论。 我们也可以提供数据给投资人了解各个地区的房地产情况当然也包括他们自己购买的房产。  

 

夏威夷买房- 请与我们联系了解

我们相信可以有效率地帮助到您

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Wednesday, 19 August 2020 23:42

2020 7月 夏威夷房产情报讨论

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今天我们来讨论 7月份的房产数据

与去年 2019年相比 我们可以看见 2020年 独立房产以及公寓的中间价格 起伏变动

我们先讨论 独立房产

独立房产的中间价格 7月份与去年相比跌了2.4% 目前中间价格是 815000美金

虽然独立房产售出的数量降低3% 与去年7月份相比, 不过房地产售出的数目却超过了 2019年每个月的平均数量 15.3%。  独立房产价格在 70万到 89万的范围 售出数量增加了 19.4%。 独立房产在市场的中间天数13天也是非常的不错。

 

公寓单位的中间价格降低了4.7%跟去年7月相比, 我们看到了公寓销售的数量降低在各种不同的价格范围 除了 40 到50万美金范围的公寓。

40-50万美金价格的公寓销售数量成长了 20.7% 与去年相比。

新的上市单位数量降低了 15.6% 不过却比6月份高出 9.9%。也就是说如果在市场的单位继续降低那么比较优的单位就会有一些竞争。

 

如果您需要一位可以帮助您了解夏威夷房地产市场以及以后成功投资房地产的房产经纪人

请来信联系, 我会尽力帮助您成功购买房地产以及分析市场行情。

 

 

夏威夷的OAHU除了是夏威夷的首都外,還是人口最多發展最快的夏威夷島。  以前許多亞洲投資人只知道加州以及紐約等地,不過越來越多的中國以及海外投資人慢慢地了解夏威夷的優勢。  近年來也有許多美國本土的亞洲人也計劃搬來夏威夷定居。  以下我們來分析為什麼夏威夷值得您列入海外投資的考慮
 
夏威夷的OAHU除了是夏威夷的首都外,還是人口最多發展最快的夏威夷島。  以前許多亞洲投資人只知道加州以及紐約等地,不過越來越多的中國以及海外投資人慢慢地了解夏威夷的優勢。  近年來也有許多美國本土的亞洲人計劃搬來夏威夷定居。  以下我們來分析為什麼夏威夷值得列入您的海外投資考慮。

 

1.  氣候優,人民溫和

來過夏威夷的朋友都知道,夏威夷一年四季如春夏,小雨過後常有彩虹這也是為什麼夏威夷也被稱為彩虹之州就連夏威夷車牌都是以彩虹為背景。  居民們與美國本土相比其性情溫和許多,許多人有提到過,在夏威夷就算是坐公車,也比美國本土感覺安全的多。  由此可見夏威夷的確是一個不錯的居住地方,尤其是那些想帶孩子來讀書生活的家庭。夏威夷也是居民擁有槍支比例比較低的地方。由此可見治安上也算是不錯的。许多客户也有提到最近美国本土的一些抗议情况其中难免有一些暴力的部分甚至抢劫。  在夏威夷目前所有的抗议都是比较温和的,而且也没有所谓的抢劫的情况出现由此可见亚洲人在夏威夷居住其实相比起来安全许多。

 

2.  Covid 19 - 疫情控制

目前夏威夷的Covid19 疫情控制 與其他州相比還是非常不錯的,大部分的民眾都很自覺地戴上口罩。雖然夏威夷是觀光聖地,與Florida,NY,以及加州 相比 夏威夷的疫情控制的非常不錯。  

 

3.  孩子讀書

夏威夷有許多不錯的私立學校可以給來定居的投資人選擇,其中有2個名校是孫中山先生以及前美國總統歐巴馬讀過的.  如果是就讀公立學校,夏威夷東部地區也是很不錯的- Kaiser高中以及 KALANI 高中都是排名不錯的高中學校。 公立與私立不同於,公立學校有地區的分別,也就是看您居住的地方來分配學區。私立學校則沒有這個問題。  夏威夷OAHU雖然是海島,不過其實夏威夷也是很國際化的,有各國來的學生以及居民,  孩子們也可以接觸到不同國家的文化。

 

4.  生活是否比美國本土貴?

夏威夷許多生活用品需要船運所以貨品的價格可能比本土的貴一些些不過夏威夷的消費稅只是洛杉磯的一半, 油價也不會比洛杉磯來的貴,所以綜合起來就算是有些貨品售價高一些可能也不會高的太多。  另外夏威夷的房地產稅依然是50州內偏低的。  政府估價一百萬以下投資的單位房產稅也不過是0.45% (如果是自住 0.35%) 與加州 超過1% 的房產稅來算也是便宜許多。

 

5.  雖然目前直飛中國的航班取消因為疫情以及國際關係, 不過台灣的直飛以後還是會繼續,中國買家依然可以轉機日本,韓國,或是台灣 來夏威夷。  

 

6.  租金收入

夏威夷的租金收入不管是短租或是長租其實都是不錯的,比起美國本土許多州來說,租金是很穩定並且是偏高一些的,再加上房產稅比較低,其實對想長期擁有房產的投資人是很不錯的選擇。  在正常情況下,短租的房產有許多觀光客會希望入住。  本地人以及軍人對長租的房產也是會很有興趣。因為租房子的需求是有的。  大約50%的居民是需要租房子的。  夏威夷的房產需求是高於新房子的建設速度的。 在夏威夷買房產出租如果是跟中國,台灣,香港來比較,房子的價格相對的便宜一些,而租金收入卻是比較多的。  所以許多投資人對夏威夷投資是很有信心的。  之前的泛海集團也是在美國很多地方比較後最後投資在OAHU。  因為他們覺得在這裡土地還是很保值的。

 
目前許多中國投資人,並不是那麼方便可以來到夏威夷投資,這個對許多資金已經在美國或其他國家的投資人是個非常不錯的機會進入夏威夷市場。  因為您會面對比較少的競爭買家,而給予您比較優勢的議價空間。
 
所以雖然2020年是一個全球災難的一年,不過有方法的投資人可以利用這個情況來做他們對未來的一些投資,進入夏威夷房地產市場。
 
如果您有其他關於夏威夷房地產的問題,請隨時與我們聯繫   
Wednesday, 15 July 2020 16:44

Covid 19 July 14th Update

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一個禮拜內全美有5萬個確診病例。 在夏威夷,我们也看到最近报告的病例数量有所增加,尽管不如其他州的確診來的多。雖然夏威夷有14天的隔离要求,但仍有许多美國本土游客进入夏威夷。夏威夷推迟了原定8月1日重新开放夏威夷旅游的计划因為本土的病情數據增加。 如果夏威夷可以将確診病例案件控制在最低的限度,那么将来投资者购买夏威夷房地产的兴趣可能会大幅增加。房地产税仍然是美国最低的,在加上贷款利率处于历史最低点,投資人可能會希望在仍处于买方市场的情况下购买房屋。危機有可能也是機會,對於有資金的投資者,這可能也是另外一種投資的機會。
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首先请您在 Gouwuhawaii.com    我要购房  (按此进入) 那边填写您的需求, 我们会按照您的需求给您分析以及建议。

我们也会更您说您需要准备什么在看房之前,这样您看房以及买房的程序就会更有效率

 

如果是现金购买, 卖家会要求您提出资金证明 (银行类存款等等 用来证明有足够资金买房)此证明不需要马上就提出,当您的契约被卖家家接受后的3-5天内提出即可- 正确天数 依照合约)

如果是需要贷款, 卖家会要求看 贷款认证许可 (pre-approval letter)    如果您需要贷款又没有此许可证,就算看见喜欢的房产您也不一定可以买到,应为卖家会觉得您贷款上面会有问题。  

以上步骤没问题后再来就是

第一:  相约看房:  如果有适合的房子, 买房可以透过我们房地产经纪人与卖方的委托人进一步的交涉。通常我们会与买家拟定一个合适的价格 (OFFER) 然后 作出 书面的出价 (购屋合同)里面包含购买价格,付款方式,订金,交屋, 托管公司,房屋检查,等等。  买方需要写一个支票来支付订,支票抬头写托管公司然后给我们 (买方经纪人),或是如果没有美国银行账户外国买家也可提议在OFFER接受的3天内汇款订金。  如果卖方接受了我们的出价那么,这个支票(初期订金)就会被送去托管公司开户。  如果最后没有成交,大部分的情况下 托管公司会把支票退还。   {了解更多}   如果是汇款,托管公司也会退款给您。   

契约的拟定 (签名我们可以使用电子签名所以就算您不在夏威夷也可以签)

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Wechat ID  :   tianruo1978

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Wednesday, December 02, 2020