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Wednesday, 02 October 2019 19:14

2019 夏威夷房地產 重點討論

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最新2019 夏威夷房地產重點討論

 

October 2, 2019

 
 

根據2019 NAR數據顯示 外國投資人在美國的投資 從2018 4月 到  2019 3月已經減少36%

這個數據顯示投資人的投資信心以及全球的經濟情況。  

 

  • 人民幣匯率的調整 以及 政府對於匯款的控制 讓許多原本想投資買房的投資人增加了許多困難而不確定因素。  在過去7年來中國買家在美國購買房產一直保持著領先的地位。  不過在近12個月來, 中國買家的投資的減少也領先其他各國的買家。

  • 經濟緩慢等因素。  中國經濟成長從6.9% 2017 下降 到 6.3% 2019年

  • 美國政治因素- 川普效應-許多針對中國的政策 

  • 除了中國買家在美國的房產投資,我們看見其他國家緊追在後 加拿大,UK, 印度,墨西哥 等地。。  中國與加拿大買家買的房產數量差不多不過中國買家買的房產在價格上相對來的高

  • 跟著貿易戰對中國產品增加關稅-許多跟裝修,蓋房子有關的產品的成本也隨之增加,降低了蓋新房子的意願又或者是提高了蓋房子的成本- 最後買單的也是消費者

  • 中國投資人在中國的房產也變得比較不容易出手- 中國房地產的情況以及調控也對許多房地產投資人有一定的影響。李嘉誠不斷拋售國內與香港房產來看我們可以理解有他的想法畢竟他已經賺了不少在房地產上。  

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以上的論點-都直接與間接影響美國房地產,而每一州的影響情況都不同

我們在來討論一下夏威夷房地產情況

 

夏威夷土地有限以及房產需求大於供給的情況依然存在。  雖然我們看見許多新的建案不過這些建案的價格以及租金對於一般民眾來說,並不是特別親民。  夏威夷租房子的人口還是很多,再加上軍人佔夏威夷人口大約13%,他們也是有住屋以及買房的需求。  美國軍人有政府補助,所以在租房子上是有一定優勢。 他們買房時可以0首付,而且貸款利息低於一般, 這個因素也讓許多來夏威夷的軍人家庭買到他們在夏威夷的第一個房產。  之前我們協助過的軍人買家幾乎100%的買家都是獲利的。  

 

2019年 在夏威夷還是有許多的新建案推出 光是在 Ala Moana 商圈 我們就看見了 Azure,Sky Ala Moana, Ililani, Central Ala Moana, Oriental Mandarin, Koula, Aalii, 以及 Victoria Ward 的建案   這些建案 有些在預售階段 通常也是2-3年才會蓋好交屋-  有些投資人因為匯款的問題會選擇此類的房產做投資 因為不需要馬上付清。  不過也有許多資金充沛的投資人,他們比較喜歡投資現有的房產。  如果是有需求的本地買家,其實也可以考慮購房因為目前的利息已經降低,而市場上購買房產也會少一些競爭。 預售期房的價格上是無法議價的,所以如果您是想租金回報 您可以考慮投資現有的房產不管是市中心或是西邊地區,其實都可以給您一些穩定的回報。  而我們可以幫您分析房產的價格以及回報。如果您在其他州有多過一個房產,您也可以考慮把房產在適合的時間點賣出,而轉投資到夏威夷。  我們可以協助您使用 1031 Exchange的方式轉投資來避免付增值稅。  這樣的做法可以確保您在美國本土房產還沒進一步跌價之前賣出取得利潤然後買夏威夷的房產。  我們KW公司在美國各州都有部門,如果您有計劃賣房您可以跟我聯繫我可以安排其他部門人員協助您賣房,而您在夏威夷的買房或是 1031 Exchange 我們就可以更有效率地協助您完成。

 

 

為何夏威夷房地產?

 

1.  價格保值 比較穩定   (就算在之前的 金融風暴2007-2008年時期 夏威夷房產跌幅並不是很深跟洛杉磯,FLORIDA,或內華達的 跌幅比起 算是很穩定的)

2.  房產稅比較低

3.  環境合適居住

4.  與中國比較近來往也比較方便

5.  比海南相對舒適許多

6.  穩定收租- 獲取美金租金- 比中國,或亞洲的租金收入相比 租金回報好的許多。  現在亞洲的房地產就算是一線的城市價格繼續往上提升的機會已經不會太高,導致有太多房產的投資人想賣多餘的房地產,換取現金。

7.  夏威夷沒有收取豪宅稅 (紐約那邊 如果是100萬-200萬美金的房產有而外的 1% 豪宅稅, 200-300萬美金有1.25% 而外的豪宅稅

 

每一個人需求不同,如果需要專業協助 請來信詢問 或是添加我的微信 掃描下圖2微碼

www.gouwuhawaii.com

www.hawaiifineliving.com

 

Tuesday, 23 July 2019 11:31

夏威夷短租新法令 89-

Written by
最近許多投資人來信詢問關於夏威夷最新法短租的法令-   
Gouwuhawaii.com 為大家歸類以及總結需要注意的事情
 
你是否在瓦胡岛租了你的家的房間不到30天,无论是公寓还是獨立房子?

1.度假区(威基基,Koolina,海龟湾度假村)以外的短期租房不能在没有 合格短租使用证书或简称NUC的情况下进行短期出租。 NUC总计發出了770,并且在1990年9月之后不再发布。

如果您每个租户租用的时间少于30天,则视为短期租赁。

自2019年8月1日起,如果您在网上宣传非法短期度假租赁,您将被罚款。

2020年10月之后,政府將發出1699份短租许可证。

申请将需要1000美元的初始申请费,并且需要在8月30日之前每年续订2000美元的更新费用。许可证不可转让。也就是說賣房後,新房主必須重新申請。

此外,许可证申请人必须居住在單位。
第一次罚款高达1000美元,违规持续每天5000美元。罚款可以高达每天10,000美元加上所有 非法出租的总收入。 可以說是得不償失。

因此我們不難理解威基基的许多酒店公寓将受到有意进行短期出租的外国投资者的青睐。

了解更多 請來  夏威夷生活網

Conveyance Tax 賣房交易稅 了解

BY I-Hsiang Tsai  RA  

很多客戶問到,賣房時是否有其他稅需要付 除了 增值稅?

除了增值稅以外,還有賣房的交易稅 又稱為 Conveyance Tax。  這個稅是如何算出呢?

首先我們把買家分為 2種-  一種是可以申請夏威夷房產稅減免的住家,另外一種是無法申請房產稅減免的住家 (大部分的外國投資人)

如果一個單位賣價在 60萬美金內

可以申請夏威夷房產稅減免的賣家- 每一百美金需要付 $0.1 美金

無法申請房產稅減免的住家 (大部分的外國投資人): 每一百美金的售價需要付0.15 美金   

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賣房交易稅的算法是依照實際售價來收取,而每個價格階段皆有不同的付費%

另外一個Example  我們使用 100萬美金-200萬美金 之內的售價

如果是一百萬美金售價

以申請夏威夷房產稅減免的賣家- 每一百美金需要付 $0.3 美金

無法申請房產稅減免的住家 (大部分的外國投資人): 每一百美金的售價需要付0.4 美金       所以一百萬美金售價的房產,外國投資人需要付的賣房交易稅為 4000美金

由此可見 夏威夷的賣房交易稅 與其他州比起來也是很低的。  

想了解更多請 按這個鏈接了解 不同售價需要付多少房產稅

 

歡迎大家與我們聯繫了解

Tuesday, 15 January 2019 16:13

2019 3房海景單位 Moana Pacific

Written by

Moana Pacific East Tower 3 Bedroom Ocean View Unit

3 房 2 衛浴 2 車位 價格現在 降價後 只需要 $879000 美金 目前的價格非常吸引投資人, 不要等待今天就聯繫

已經進入購買手續 Escow, 估計 9/30/2019 交屋

性價比高,容易出租, 物業費合理

靠近商場, 以及 KAKAAKO 交通便利

附近有 Walmart, Sam's Club, 以及許多餐廳

如果有興趣的投資人請盡快與我們聯繫

請按此了解更多

 

 

 

Saturday, 06 October 2018 15:27

Affordable vs Reserved 有什么不同呢?

Written by

很多人可能不太了解 Affordable Housing 和 Reserved Housing 的不同。  Reserved Housing 收入规定不可多过 一个区域中间收入的140% 而 Affordable Housing 是规定在 120% 内。

 

Affordable Housing 需求

 

1.  美国身份或是永久居民

2.  18岁以上

3.  夏威夷的居民

4.  自住

5.  在其他地没有拥有超过50%的房产产权

6.  可以贷款出来购买

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请参考 120% 的区域中间收入是多少呢?

 

所以其实还是很多家庭是可以购买的。

如上图指示    如果一家是2人 要入住那么一起的收入不能超过 111960美金一年。 以此类推。

 

 

Share Appreciation Equity

 

买Affordable 单位的买家- 因为价格比市场价格还低, 以后要卖时,会需要分一部分的增值给 HHFDC 机构 让他们以后继续提供类似的单位给社会。  通常这个增值分享的数字会在交房前拟定好 而且 不会再更改。

 

Buyback program

 

如果在10年内,屋主想卖Affordable 单位,屋主必须先给HHFDC机构优先购买权。  自住10内后这个条款也将终止。

 

 

首付要求?  通常是5%

 

需要了解更多? 或是想知道更多有关 新大楼的动向? 请按此联系

 

 

 

 

Saturday, 06 October 2018 15:24

Central Ala Moana New Project Coming Up

Written by

Central Ala Moana

 

September 20, 2018

 
 

 

Samkoo Pacific LLC is planing on building its 2nd residential condominium building in Honolulu.  It is at the current Taste Tea Store location, located closely to Ala Moana Center as well as the new project Azure Ala Moana. 

 

Samkoo's Kapiolani Residence is about to be completed this year.  Central Ala Moana units will have larger floor plan as followed

 

Studios ~389-440 sq. ft.   may start about $280k
1-Bedrooms ~690-700 sq. ft.
2-Bedrooms ~990-1,100 sq. ft.
3-Bedrooms ~1,240 and 1,540 sq. ft.

 

The actual square footage is subject to changes by the developer.

 

It also has the affordable housing component to it so many people who desire the neighborhood has been quite excited about this project.

 

Amenities: Pool, Whirlpool, Children's Pool, Gym, BBQs, Party Room

 

contact us for more info today

Sunday, 05 August 2018 21:26

700 Hawaii Kai Dr. Halekalae大楼单位 出售

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7000 Hawaii Kai Dr.

2 房- 4房 单位, 位置优, 地理环境特别好, 学区优

本来这个大楼是不卖的, 不过现在单位已经在Pre-Sale阶段

如果有兴趣的朋友可以与我联系了解   已经有100多个单位 被预订咯

Email us today This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.   今天就与我们联系

 

Are you interested in this building in Hawaii Kai?  Hawaii Kai: The Best of Everything in the Best Place for Everything

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如果是现金购买, 卖家会要求您提出资金证明 (银行类存款等等 用来证明有足够资金买房)此证明不需要马上就提出,当您的契约被卖家家接受后的3-5天内提出即可- 正确天数 依照合约)

如果是需要贷款, 卖家会要求看 贷款认证许可 (pre-approval letter)    如果您需要贷款又没有此许可证,就算看见喜欢的房产您也不一定可以买到,应为卖家会觉得您贷款上面会有问题。  

以上步骤没问题后再来就是

第一:  相约看房:  如果有适合的房子, 买房可以透过我们房地产经纪人与卖方的委托人进一步的交涉。通常我们会与买家拟定一个合适的价格 (OFFER) 然后 作出 书面的出价 (购屋合同)里面包含购买价格,付款方式,订金,交屋, 托管公司,房屋检查,等等。  买方需要写一个支票来支付订,支票抬头写托管公司然后给我们 (买方经纪人),或是如果没有美国银行账户外国买家也可提议在OFFER接受的3天内汇款订金。  如果卖方接受了我们的出价那么,这个支票(初期订金)就会被送去托管公司开户。  如果最后没有成交,大部分的情况下 托管公司会把支票退还。   {了解更多}   如果是汇款,托管公司也会退款给您。   

契约的拟定 (签名我们可以使用电子签名所以就算您不在夏威夷也可以签)

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Thursday, October 29, 2020