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蔡以祥的BLOG

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介绍给您我们 KW 其他州分部的好房产代表

Tuesday, 21 July 2015 13:09

外国投资者房地产增值税了解

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外国投资人必须要了解, 买卖房地产在美国的税务。

 

在夏威夷如果您是外国投资人, 在卖房子的时候, 成交价的 5% HARPTA (夏威夷政府) 以及 10% FIRPTA(联邦的税) 会在 交易的最后被ESCROW 先扣下预付给 相关单位来付Capital Gained Tax 增值税

 

CAPITAL GAINED  TAX    增值税            州政府 是 7.25% ,  联邦 是 18.6%

 

 

请了解, CAPITAL GAINED 的税 是在 NET PROFIT上面 (净利上面)而不是成交价。

 

也就是说 您之前被扣下的 HARPTA以及 FIRPTA 也许会多过 最后CAPITAL GAINED TAX。

 

其差价 再您报年度税的时后 可以申请 退款 Tax Refund.  如果您发现 HARPTA 所预收的多过 您的 增值税,您可以申报  N288C 在成交之后。
 
 
 
 
您可能会问那如何才可以避免或降低 CAPITAL GAINED  的税呢。。。
 
请您与我们联系, 我们会在我们初步会谈时再度讨论此问题
 

如果还有更多相关问题, 我们建议您与 职业CPA 或是 税务律师 询问。  如果有需要我们808商业联盟里面刚好有可靠的 CPA 可以为您服务。

Monday, 20 July 2015 15:59

手机以及 IPAD 搜寻房产 软体下载

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手机以及 IPAD 搜寻房产 软体下载


为了让客户可以方便搜寻夏威夷房地产,我们提供一个智慧型手机软体免费下载

您可以搜寻您需要的房产以及价位,您也可以看见哪里有新的房产或是星期天看房机会。

下面是安装步骤-   

步骤解说

 

1. 下载手机软体   请按此下载

 2.  按下上面链接后会看见下面的页面

 

您收到下载链接后就可以直接使用我们的手机软体

如果有什么其他问题 请来信询问   email:   This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

 
Wednesday, 15 July 2015 14:00

2015 夏威夷房产市场分析

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2015 夏威夷房产市场分析

by I Hsiang Tsai RA  


越来越多投资人对夏威夷房产感兴趣其原因不外乎与生活环境,天气,种族间的融洽,投资报酬,学习环境,以及低房产税有关。


最近夏威夷新闻有报导, 6月份夏威夷OAHU独栋房地产的中间价大约是70万美金- 这个价格其实对于本地许多第一次买房的民众是困难的。 现在的公寓单位的中间价格也提升到了 33万9千美金。  我们来看看为何夏威夷的房产价格会往上攀升。


 

37年夏威夷房产走势图

 

 

夏威夷的房产在市的数量还是很低


有专家指出夏威夷每年有大约3500 个新房子的需求,可是一年政府只提供1500个盖房许可, 由此可见房子是供不应求。  当需求大过与Supply 时,房子保值是无可厚非,增值也是意料中的事情。  目前夏威夷的房产,我们看见的是许多买家竞争加价来买的。  如果您的计划是想过分地讨价还价您可能会失去许多买到心仪房产的机会哦。  您需要一位敢跟您说实话的房产经纪人来帮您分析市场。  



虽然目前市场上的房源数量还是不多,可是我们发现2015年 与 2013 和 2014 年比起,已经有增加的趋势。  蓝色线是公寓,红色线是独栋房产。  目前夏威夷有许多在建设的大楼,而他们的出现也会增加公寓的单位数量。  不过虽然如此,这些新建设的大楼大多是豪华大楼,许多人还是无法购买。也就是说 这些买家还是会去争取其他可以负担的起的大楼公寓单位,间接地构成了买家购房竞争的情况。




不同价位独栋房产在市场的情形


上图您可看见, 上百万的独栋房产 (2条蓝色线) 有逐渐上升的趋势


豪华住宅在市场上的数量有逐渐上升的地区 经过我们的调查是以下地区

  1. Waialae-Kahala

  2. EAST OAHU

  3. Hawaii Kai


豪华公寓单位数量增加显著的地区则是

  1. Kailua

  2. Hawaii KAI

  3. Ala Moana -Kakaako


-----------------------------

25万以下的公寓单位 以及 低于 50万美金的独立房产  -  在市场的数量也是慢慢减少

这些价格范围是最多第一次买房的客人可以负担的价位


哪些地区有比较多符合这个条件的房源呢?

  1. Kaneohe

  2. Ewa

  3. West Honolulu  



虽然许多人会说夏威夷的房价比许多地方来的高, 不过同时夏威夷的租金的报酬也是比许多地方来的高。  在过去10年,夏威夷的 租金与房价的成长是成正比的。  房价升高, 租金也自然涨价。  土地有限,盖房有限, 全球投资人持续增加,等等因素是许多地方看不到的。  另外投资人也应该了解夏威夷的房产税是很低的,也就是说长远的看来您的夏威夷房产投资还是很不错的哦


(千万房产)


如果您还有其他问题,请随时与我联系

也希望这篇文章可以对您在了解夏威夷房产上有一定程度上的帮助。

如果需要在夏威夷买房或投资- 我相信我可以帮您圆梦

           

   

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        Gouwuhawaii.com   I-Hsiang Tsai, MD RA  值得您信赖

Tuesday, 09 June 2015 14:00

Hawaii Kai 地图 以及周遭环境一览

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这个地图说标志的是Hawaii Kai 的环境,您可看这个地图了解附近有什么, 标志按下后还有图片或资料可以了解。

Monday, 01 June 2015 14:00

房屋检查 HOME INSPECTION

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在房地产交易中房屋检查是一个很重要的环节 (通常我们建议在卖方接受您的价格后的一个礼拜内就开始安排检查)在亚洲许多地方,房屋检查可能不是个必须的步骤不过为了买家的权益我强烈建议您做这个检查。目前许多卖家会在合约上面注明 “AS IS" 也即是说您买的就是您看见的 (卖家不负责修理)我看过的卖家也都是如此,原因也很简单理解。不过房屋检查可以让您了解房屋是否有重大的问题。  老实说房子如果有几年的历史,通常都会有一些损坏,不过我们现在讨论的是重大问题譬如漏水等等,或安全上面的考量。  如果发现重大问题,买家有权取消合约这也是为何我极力推荐检查。

虽然卖家没有义务一定要帮您修理一些小的问题,不过您还是可以合理要求卖家处理一些问题。 通常我会为顾客介绍一些有执照以及有经验的检查人员。  他们了解房子的类型以及大小后会给您一个报价。 

 

 

 

Proof of Funds 资金证明 and Pre-approval Letter 核准贷款证明

by I Hsiang Tsai  MD  RA

     我遇见的买房客户简单地分为: 可以贷款/不可贷或不需贷款(现金)

 

使用现金买房的客户

  • 在看房之前应该先准备好给卖家资金证明的准备 (因为当您准备提交出价的时后,如果您可以提供资金证明会提升您的优势以及购买的机会)  当然您也可以在他们接受您的出价后的3天内提供资金证明。 
  • 在卖家接受您的出价后,您需要准备一份订金 (Earnest Money) 来表示您的诚意。  这份订金是可以汇款过来给之后第三方托管公司所成立的账户。 

需要贷款/以及可以贷款的买家

  • 在准备提交出价之前就应该与贷款公司或银行取得 “核准贷款证明”  此证明极为重要,因为目前房产在夏威夷非常竞争,如果没有此证明就算您看见合适的房产您也无法购买到。  (注意: 取得此证明需要时间因为您需要提供贷款公司所要求的证明)
  • 所以我建议提早做准备,不然看见合适房产再去取得“核准贷款证明” 实在是太浪费时间,这些时间您可能会失去一个不错的房产。  如果您是国外朋友,您可以与我联系我会帮您介绍合适贷款公司协助您完成资料提供。

如果需要了解 贷款所需的资料请按这里

 

 

Monday, 18 May 2015 14:00

Hoopili 开发建设案 专题 EWA 地区

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檀香山市议会一致批准了开发商DR霍顿 的土地更改申请 Hoopili跨越1289英亩,将在瓦胡岛西部增加11750实惠的和多户住宅德克萨斯州的开发商D.R.霍顿 - 舒勒通过听取居民的需求提供量身定制的长期解决方案来取得社会的支持。

D.R.霍顿 - 舒勒计划资助H1高速公路扩建,以缓解该地区的交通 另外一个车道将在H1Kunia路与Waiawa交汇处之E间的两侧增加。 

 

 

Monday, 06 April 2015 14:00

Taiwan 房產投資 VS 夏威夷

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Taiwan 最近的 的#房產新聞
“張金鶚指出,這份長期調查結果顯示,此時房價已達到高點反轉之際,值得後續觀察。從去年第4季開始到現在,房價下跌更趨明顯,而這股下跌趨勢也才剛開始展開,尤其在賣方口袋還夠深,且長期不合理房價上漲到極點,都使得房價下跌還要經過相當一段時間發酵蔓延才會更明確。
張金鶚再三提醒購屋者必須要審慎觀察,千萬要多方判斷,不要買到相對高點,屆時不但「損人」(支撐了不合理房價)而且「不利己」(自己買貴了)。”
-----------------------------------請看下面夏威夷房產分析

‪#‎Hawaii房地產‬ ‪#‎夏威夷房地產‬

購屋夏威夷網-首席房產經紀人推薦投資人可以考慮來夏威夷購買房地產。

夏威夷OAHU 是一個聚集各國投資人的房產樂土,除了天氣以及環境好之外,房產的活絡以及穩定也是有目共睹。 在美國房產泡沫時,夏威夷的房地產依然保持非常好。 夏威夷的土地有限,開發管制也比較嚴格,加上來自各國的投資人加持以及本地人的需求,夏威夷房地產將會是您不錯的投資。

或許您在台灣有買房計劃或是您已經擁有許多房產, 在台灣房產巔峰的時間,您可考慮分散投資來夏威夷。 如果您預算比較低,您可考慮酒店管理的套房。 譬如19萬的Ala Moana 酒店的海景套房,租金的報酬率(依照2013 與2014 年的收入)也有 3-4%。 19萬美金如果是以 1比30.95 大約是 588萬台幣。 您可想想588萬台幣您可以買到什麼房產可以給您 3-4% 的 租金報酬率呢?  酒店管理的單位另外一個好處是 當您或家人朋友來度假時可以有地方住。 您不需再付昂貴的Hawaii 旅館費用了。

 

與其他許多州相比,房產稅在夏威夷依然是非常的低。  如果有興趣了解可以與我們聯繫

  這個就是 Ala Moana Hotel

 

 

夏威夷的獨立房產別墅平均 67萬美金,公寓則是 35萬美金 (都有跟地)夏威夷OAHU 的東邊以及市區房產價格一直往上升,可開發土地有限。 OAHU 的西邊相反地還有許多土地可興建。 西邊社區目前是夏威夷第2開發城市,如果不需要常常去Downtown的朋友,也可以考慮西邊社區來投資。 大部分的亞洲投資人如果資金允許還是喜歡投資夏威夷市區附近因為其方便性性。 Townhome 是屬於在獨立房產與公寓大樓之間的房型。 Townhome 也是一個不錯的選擇如果您購買房產的預算資金有限。

亞洲投資人是否可以貸款呢? 答案是YES。 除了一些酒店管理大樓的單位外,大部分的房產您是可以貸款的。 許多銀行會貸款給您只要您可以證明您的收入以及財產。 許多中國投資人來美國買房都是現金購買因為畢竟貸款是比較多手續的。 不過這不代表您無法貸款。

如果您有夏威夷投資房產的需求請您來 Gouwuhawaii.com 與我們聯繫

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买房程序简介

首先请您在 Gouwuhawaii.com    我要购房  (按此进入) 那边填写您的需求, 我们会按照您的需求给您分析以及建议。

我们也会更您说您需要准备什么在看房之前,这样您看房以及买房的程序就会更有效率

 

如果是现金购买, 卖家会要求您提出资金证明 (银行类存款等等 用来证明有足够资金买房)此证明不需要马上就提出,当您的契约被卖家家接受后的3-5天内提出即可- 正确天数 依照合约)

如果是需要贷款, 卖家会要求看 贷款认证许可 (pre-approval letter)    如果您需要贷款又没有此许可证,就算看见喜欢的房产您也不一定可以买到,应为卖家会觉得您贷款上面会有问题。  

以上步骤没问题后再来就是

第一:  相约看房:  如果有适合的房子, 买房可以透过我们房地产经纪人与卖方的委托人进一步的交涉。通常我们会与买家拟定一个合适的价格 (OFFER) 然后 作出 书面的出价 (购屋合同)里面包含购买价格,付款方式,订金,交屋, 托管公司,房屋检查,等等。  买方需要写一个支票来支付订,支票抬头写托管公司然后给我们 (买方经纪人),或是如果没有美国银行账户外国买家也可提议在OFFER接受的3天内汇款订金。  如果卖方接受了我们的出价那么,这个支票(初期订金)就会被送去托管公司开户。  如果最后没有成交,大部分的情况下 托管公司会把支票退还。   {了解更多}   如果是汇款,托管公司也会退款给您。   

契约的拟定 (签名我们可以使用电子签名所以就算您不在夏威夷也可以签)

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微信 QR CODE  (请在讯息内附    - 购屋夏威夷)

 

Wechat ID  :   tianruo1978

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Thursday, October 29, 2020